В августе продажи вторички в Казани рухнули более чем вдвое, но выжившие инвесторы вновь потянулись к «бетонию»
Казань — лидер по росту цен на «квадрат» в России: даже Москва на фоне столицы РТ плетется в аутсайдерах. Цена с начала года взлетела на 25–30%. При этом по числу сделок лето 2022-го стало самым провальным за пять лет. Несмотря на то, что Центробанк снизил ключевую ставку до 7,5% годовых, банки продолжают держать ипотеку на отметке в 10%, а ежемесячный платеж в столице РТ за два года вырос на 83%. Пока спасает льготное кредитование, но уже есть прогноз об отмене «путинской» ипотеки. О том, как рынок жилья закончил это лето и чего его участники ожидают от осени, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Здесь застой. Сделок катастрофически мало»: банки не снижают ставки, а ЦБ ополчился на ипотеку от застройщиков
Стоило рынку недвижимости РТ оправиться от июньского провала, как август вернулся к «медвежьему» тренду. Число сделок с новостройками за последний месяц лета упало до 1 тыс. — по сравнению с прошлым годом потери составили 12%. Надо учесть, что результат размазан по всем районам республики, в том числе тем, где ликвидного рынка многоквартирного жилья по сути нет. А по Казани Росреестр данных о продажах новостроек не дает. Однако о ситуации можно судить по продажам вторичного жилья. В этом плане август в Казани оправдал репутацию самого кризисного месяца: минус 56% сделок по сравнению с августом 2021-го. В целом по Татарстану ситуация немногим лучше — минус 41% сделок.
Для стройкомплекса республики важнее, конечно, продажи первичного жилья. И, судя по долговременному тренду, праздновать татарстанским строителям решительно нечего. Минувшее лето стало худшим для рынка новостроек республики за пять лет наблюдений. С 2018 года рынок новостроек РТ сжался по числу летних сделок в 1,6 раза с 4,8 тыс. до 2,9 тыс. договоров долевого участия. Самыми успешными были июнь, июль и август 2020 года, когда после жесткой самоизоляции рынок реанимировал отложенный спрос — 5,7 тыс. сделок за три месяца. В 2021 году продажи новых квартир откатились на 30% до 4,1 тыс. сделок, ну а в этом году падение и вовсе побило все рекорды. Если сравнивать это лето с пиковым 2020 годом, то продажи новостроек рухнули в 2 раза.
«Пока застой. Сделок катастрофически мало», — говорит о текущей ситуации на рынке новостроек управляющий партнер агентства «Бест-Недвижимость Казань» Андрей Савельев.
Большие надежды на ипотеку. И застройщики, и риелторы в расчете на дешевые жилищные кредиты ожидают роста продаж в сентябре. Правда, августовское и сентябрьское снижение ключевой ставки ЦБ до 7,5% пока не оживили рынок. Число ипотечных сделок в Казани за август (год к году) упало на 11%, а по РТ снизилось на 17%.
«Ключевую ставку опустили не с целью снижения ипотечной, а чтобы банки сделали ниже ставки по депозитам», — говорит руководитель АН «АртХаус» Анна Костыркина.
Несмотря на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ, с конца июля средняя ипотечная ставка на новостройки держится у 10% годовых. На вторичном рынке — 10,1%, гласят сентябрьские данные «Дом.рф». Напомним, еще в мае – июне первичный рынок кредитовали под заградительные 14%, а вторичный — как минимум под 14,2%.
«Нынешняя ставка адекватная: с ней можно работать, — заявляет руководитель компании „Альтера“ Инна Адгамова, отмечая выход числа показов квартир на уровень февраля и марта. — Но остались люди, которые ждут следующего заседания ЦБ и дальнейшего снижения ставки. Я же не рекомендую откладывать покупку, потому что уже появляются звоночки к ограничениям. Промсвязьбанк, недавно анонсировавший ипотеку без первоначального взноса на новостройки, объявил о закрытии программы с 22 сентября. А некоторые застройщики повышают цену квадратного метра при применении льготной ставки ипотеки».
Адгамова утверждает, что возможность купить новостройку без первоначального взноса подогревает спрос. Однако ведомство Эльвиры Набиуллиной на днях объявило войну подобным практикам застройщиков. В ипотеке от застройщика без «первоначалки» и практически с нулевой ставкой Центробанк усмотрел едва ли не мошенничество. «Сейчас многие, может быть, видят действительно очень низкие ставки, даже близкие к нулю, по так называемой ипотеке от застройщиков. Но хотела бы предостеречь: это только маркетинговый ход и очень часто он связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», — заявила Набиуллина. С 1 декабря регулятор ужесточит выдачу ипотечных кредитов на покупку нового жилья с первым взносом не выше 10%. Участники рынка уже ожидают потерю от 5 до 15% покупателей.
«На ней все и держится»: закроют ли «путинскую» ипотеку?
Также звучит информация о том, что льготную «путинскую» ипотеку под 7% годовых не продлят после декабря 2022 года и теперь самое время купить квартиру.
«Это связано и с тем, что распределение бюджета было смещено в сторону других отраслей, и с тем, что базовая ставка сейчас довольно комфортна, — говорит заместитель генерального директора компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — „Самое время купить квартиру“ — это можно применить к любому периоду времени. Учитывая закономерную индексацию цен, купить квартиру сегодня всегда выгоднее, чем завтра».
С последним согласны и другие застройщики. «На ней все и держится, — признал директор строительной компании „ЖИК“ Эмиль Хуснутдинов важность „путинской“ программы для рынка новостроек. — Не думаю, что эта ставка станет ниже, хотя это было бы классно. Но кто-то уже сказал: „Не ждите нулевой ипотеки. Ее не будет“. Так что самое время брать — ставка по ипотеке хорошая. Выше она не может быть, иначе случится крах».
Несмотря на то, что уровень интереса к новостройкам остается довольно высоким, текущие экономические условия все-таки накладывают отпечаток. Проблемы перечислил директор СМУ-88 Наиль Галеев:
- высокий ежемесячный платеж даже по льготной ипотеке из-за высокой стоимости квадратного метра;
- лимит льготной программы в 6 млн рублей сокращает доступное по льготной ипотеке жилье, ограничивая выбор однокомнатными квартирами, которых нет в продаже из-за высокой востребованности.
Ежемесячный платеж по ипотеке стал неподъемным для очень многих покупателей жилья. В среднем в Казани ежемесячный платеж по ипотеке с 2020 по 2022 год вырос аж на 83% с 32 тыс. до 59 тыс. рублей. Казань оказалась на четвертом месте в России по размеру платежа: дороже только во Владивостоке и столичных регионах. Впрочем, и в среднем по стране аналитики оценивают ежемесячный платеж на уровне 43 тыс. рублей. А теперь покажите тех людей, кто может себе такое позволить…
В результате альтернативой льготной ипотеке стали те самые ипотечные продукты, субсидируемые застройщиками, на которые ополчилась Набиуллина. Схема там примерно такая: ипотечная ставка опускается до смешных 0,1% за счет того, что цена квартиры увеличивается примерно в 1,5 раза. Вы же понимаете, что ни банк, ни застройщик не дадут денег бесплатно? Зато, если растянуть платежи на 30 лет, ежемесячный платеж падает до 16–20 тыс. рублей. А это уже та сумма, что сопоставима с ценой аренды квартиры.
Что же до лимита льготной программы в 6 млн рублей, то это условие затрудняет приобретение квартиры для большинства потенциальных покупателей. «Я бы обратил внимание на реальные потребности семей с детьми и текущее положение дел на рынке недвижимости, — говорит Галеев. — Меры поддержки нужно не отменять, а пересматривать с учетом всех обстоятельств. Ведь в большинстве городов-миллионников ситуация схожа с Казанью. В частности, надо понижать ставку для семей с детьми до 4–5 процентов, а доступные лимиты должны определяться в зависимости от средней себестоимости квадратного метра в регионе. Например, для Казани адекватным лимитом стала бы сумма в 10–12 миллионов рублей».
Казань — лидер по росту цены на «квадрат» среди миллионников, но инвесторы возвращаются на рынок «бетония»
В августе средняя цена «квадрата» новостроек Казани достигла 179 тыс. рублей. По данным ЦИАН, еще в январе «квадрат» стоил 140 тысяч. За 8 месяцев цена выросла на 27%. Казань снова лидер по росту цены 1 кв. м жилья среди городов-миллионников России. Например, в Самаре цена скакнула на 25%, в Перми — на 13%, в Нижнем — на 16%, а в Москве — всего на 5%.
Казанские эксперты отмечают, что цены растут согласно темпам строительства домов, т. е. в соответствии с маркетинговой стратегией девелоперов. «Застройщики наконец-то перестали поднимать базовые цены, — говорит Костыркина. — Придумывают акции и спецпредложения, чтобы привлечь покупателей. Кто-то даже делает скидки».
Несмотря на рост цен и глубокое падение продаж на вторичке, на рынок нового жилья возвращаются так называемые инвесторы. «Появились люди, которые сразу покупают не одну квартиру в новостройке, а несколько. Думаю, среди них есть инвесторы, которые вынули деньги из банков», — оценивает ситуацию Хуснутдинов. В целом спрос на казанскую недвижимость остается в основном инвестиционным, доля продаваемых «однушек» и гостинок по-прежнему выше, чем более семейных 2–3-комнатных квартир. Но пока что деньги инвесторов по большей части оказались в недвижимости Турции и Объединенных Арабских Эмиратов, считают некоторые эксперты. Другие же говорят о том, что свыше 3 млн рублей на депозиты откладывала малая часть инвесторов, поэтому и эффект от их возвращения едва ощутимый. Впрочем, суммы в 2–3 млн рублей вполне хватит на первоначальный взнос.
«Часть инвесторов вложились в приобретение недвижимости, — констатирует Юсупов. — Август и сентябрь показали положительную динамику доли по 100-процентной оплате без привлечения заемных средств».
Фондовые и валютные рынки заблокированы, и в этих условиях недвижимость остается привлекательной, напоминает руководитель компании «Альтера». «Но инвесторам необходимо помнить, что это метод сохранения средств, а не приумножения», — продолжает Адгамова.
Цена казанской вторички второй месяц колеблется у 143 тыс. рублей за «квадрат», но опрошенные риелторы отмечают нестабильность запросов продавцов. С начала и до середины лета покупатели сбивали цену до 10%. Скидка в 300–500 тыс. рублей за среднюю казанскую квартиру стала нормой и даже достигала 1 млн рублей. Теперь глубина торга сжалась до привычных 5%. «Вторичку „колбасит“, цены скачут туда-сюда, — говорит Костыркина. — Недвижимость в хорошей локации растет в цене, ей пока все равно, что происходит в экономике».
Застройщики не идут за разрешениями, а риелторы надеются на осенне-зимнее оживление
Экономика влияет на застройщиков: число выданных разрешений на строительство нового жилья в Казани не радует второй месяц подряд. Низкая активность девелоперов пока не отразилась на текущей статистике ввода жилья в Татарстане, но в минстрое РТ уже готовятся к трудностям в следующем году.
В июле исполком Казани выдал только одно разрешение — компании «Ак таш» на строительство дома в ЖК «Алтын яр» у Кабана. В августе разрешение тоже одно — на застройку бывшего участка Казанского вертолетного завода в границах улиц Рустема Яхина, Чернышевского, Гаяза Исхаки и Московской получила компания «Аркада». Там появится жилой комплекс «Мон» с коммерческими помещениями, это первый шаг к возрождению Мокрой площади.
В августе СМУ-88 анонсировало строительство нового жилого комплекса в речном порту — проект разрабатывали известные московские архитекторы из бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры». Уже в сентябре получено разрешение на строительство, а на этой неделе состоялась торжественная закладка первого камня реновации территорий у речного порта.
ЖИК в партнерстве с ижевским «Комосстроем» готовится запустить проект реновации промышленного парка «Коламбия» неподалеку от недавно построенной магистрали 100-летия ТАССР — разрешения пока не выданы. Проект презентовали на этой неделе в рамках осенних архитектурных «Диалогов». Ключевые параметры будущего ЖК «Маяк» (под него стилизуют бывшую трубу завода) впечатляют. Пространства в 85 га, из которых 15 отдадут под озеленение (набережная, парк, озеро, бульвары), планируется осваивать в течение 15 лет. Но первые дома появятся здесь к 2025 году. Площади жилья — 524 тыс. кв. м (т. е. около 10 тыс. квартир), 25 тыс. кв. м коммерческих площадей. Чтобы здесь была нормальная жизнь, нужно 6 детсадов и две школы, а также поликлиника.
Нет разрешений и у россыпи других заявленных в июле проектов, среди которых застройка бывшего завода «Холод» московским ПИКом. За месяц с момента нашей предыдущей публикации предполагаемый ЖК «Себерс» переименовали в «Сиберово», и срок сдачи там стоит через три года. Наконец, есть и другие проекты в историческом центре Казани, но срок их реализации тоже не объявлен.
Перейдем к прогнозам. Скептики отмечают, что ситуация с продажами жилья в сентябре – октябре отразит реальную ситуацию в экономике России и глубину кризиса. Иными словами, продолжится падение числа сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. Но преобладают более умеренные прогнозы. «По итогам лета видим, что после колебаний начала года общая ситуация на рынке недвижимости постепенно выравнивается, — говорит директор СМУ-88. — Не сказал бы, что интенсивность этих тенденций полностью соответствует нашим ожиданиям, но какая-то стабильность все-таки есть».
Август для «Унистроя» оказался успешным месяцем: продажи достигли объема успешного марта этого года, говорят в компании. «Ожидаем, что результаты сентября будут сопоставимы с результатами также успешного февраля. Рынок продолжит расти, ожидаем стабильные 5–10 процентов прироста», — сказал Юсупов. «Ждем разгона вплоть до окончания декабря», — соглашается Костыркина.
Однако на резкий рост не рассчитывают в компании «Альтера». «Яркой распродажи квартир девелоперами не будет. Но мертвых месяцев мы в этом году точно не увидим», — подводит итог Адгамова.
