Согласно статистике, до 90% всех сделок, связанных с продажей недвижимостью, в РФ проходят с участием риелторов. К сожалению, эти специалисты далеко не всегда ведут себя порядочно и честно.
В статье мы рассмотрим, по каким признакам можно понять, что агент по недвижимости – мошенник, самые популярные схемы обмана в сделках купли-продажи недвижимости, как их избежать.
Как распознать недобросовестного риелтора
Личность риелтора следует тщательно проверить. Необходимо позвонить в агентство и уточнить, действительно ли у них работает тот или иной сотрудник. Также вбейте в любой поисковик простейший запрос: «Фамилия агента + мошенник». Если риелтор ранее был замечен в сомнительных сделках, поисковик выдаст ссылки на различные форумы, где публикуются черные списки риелторов. Тем же способом можно проверить отзывы о конкретном сотруднике.
Фамилию посредника можно пробить в различных реестрах. Взять, например, Единый реестр Российской Гильдии Риелторов. Если агент там состоит, значит, ему можно доверять. Нахождение специалиста в реестрах говорит о том, что ранее его деятельность проверяли.
Признаки недобросовестного риелтора:
- Специалист требует внести задаток сразу же, еще до осмотра жилплощади. При этом непорядочные агенты часто заявляют, что такая мера нужна из-за высокого спроса на квартиру, будто нужно отсеять других покупателей.
- Агент не желает, чтобы покупатель или продавец детально изучали договор. Нужно сообщить, что документ берется для изучения на несколько дней. Возможно, для изучения будут привлекаться даже юристы со стороны. Недобросовестные специалисты опасаются таких дотошных клиентов, поэтому при описанном подходе моментально исчезают из поля зрения.
- Специалист работает без страхования своей деятельности. Риелтор должен предъявить соответствующий страховой полис. Если полиса нет, это повод насторожиться.
- Квартира продается по слишком низкой цене. Нельзя исключать, что риелтор задумал какую-нибудь мошенническую схему.
- Заниженная комиссия. Сегодня комиссия риелторам составляет от 2 до 3% от сделки. Слишком низкая комиссия может быть признаком недобросовестного агента. Таких специалистов следует проверять с особой тщательностью.
- Странное поведение. Если риелтор торопит покупателя совершить сделку, это тревожный звонок. Добросовестные специалисты никогда ни на кого не давят и никого не запугивают.
- Отказ от работы с нотариусами. «Черный риелтор» наотрез откажется сотрудничать с нотариусами под любыми предлогами. Сразу же пойдут отговорки в духе «Это лишняя трата времени» или «Подпись нотариуса все равно ничего не значит».
- Стремление «набиться в друзья». Практически все риелторы ведут себя вежливо и благожелательно. Однако дружелюбие не должно переходить определенные грани. Истинный профессионал никогда не будет обсуждать с клиентами их политические убеждения, любимые спортивные команды, музыкальные вкусы и т. п. При любом переводе беседы в такие плоскости следует насторожиться. Не исключено, что риелтор пытается втереться в доверие. При сотрудничестве с профессионалом обсуждаются только рабочие моменты. Если риелтор не мошенник, мнимая дружба с клиентами ему не нужна.
- Риелтор требует деньги за показ квартиры. Эксперты рекомендуют моментально отказываться от работы с такими специалистами.
Схемы обманов от риэлторов в сделках с недвижимостью
Методик, с помощью которых риелтор может обмануть продавца или покупателя, огромное количество, причем каждый год появляются новые. Ниже мы разберем самые популярные схемы, которые применяются недобросовестными агентами по недвижимости сегодня.
Отсутствие полномочий
Риелторы-мошенники часто прикрываются различными агентствами недвижимости, к которым они не имеют никакого отношения. Продавцу может позвонить незнакомый человек и представиться сотрудником какой-нибудь известной компании. После этого продавцу будет предложено заключить договор и внести задаток. В договоре мошенник не оставит никаких своих данных (или же оставит выдуманные данные). После этого телефон будет отключен, и своего задатка продавец больше никогда не увидит.
Что рекомендуют эксперты:
- Не заключайте никаких договоров непонятно где. Все договоры заключаются только в офисе конкретного агентства недвижимости. В этом случае есть уверенность, что личность, которая вышла на связь, действительно является сотрудником компании.
- Тщательно проверяйте личные данные риелтора. Именно они вносятся в официальный договор.
Иллюзия работы
Схемы обмана риелторов часто основываются на сомнительных пунктах заключаемых договоров. Например, в договоре может быть указано, что риелтор получит свои деньги, даже если не найдет покупателя. В таких пунктах обычно прописывается, что агент по недвижимости лишь помогает в поисках, однако не дает никаких гарантий.
Не исключено, что после подписания такого договора риелтор будет лишь создавать видимость работы. Иногда недобросовестные агенты сообщают, что у них есть доступ к специальным «секретным базам», с помощью которых покупатели находятся буквально за пару недель.
Помните о том, что никаких тайных баз, доступ к которым имеют только избранные, не существует. Звонки, обеспечивающие видимость работы риелтора, будут совершать подставные лица, которые не заинтересованы в покупке квартиры.
Что рекомендуют эксперты:
- Внимательно изучайте договор. Там должно быть четко прописано, что риелтор получает процент только после нахождения покупателя и заключения договора купли-продажи.
- Договоритесь о том, что риелтор будет предоставлять недельные отчеты о проделанной работе. В отчеты вносятся звонки и просмотры квартиры. Можно запросить даже скриншоты переписок с потенциальными покупателями.
Обман в цене
Уловки риелторов для продавца также могут касаться ценообразования. Например, агент может уговорить продавца снизить изначальную цену на несколько сотен тысяч рублей. Неопытные люди поддаются на такие уговоры, ведь им кажется, что специалисту, который работает с недвижимостью несколько лет, виднее. В результате риелтор продает квартиру по изначальной цене, а разницу забирает себе.
Подставной покупатель
Продавец выставляет объявление о продаже квартиры и тут же получает звонок. Потенциальный приобретатель недвижимости говорит о том, что вариант ему идеально подходит. Тут же назначается просмотр квартиры.
Когда покупатель приезжает, выясняется, что это риелтор. Он заявляет о том, что звонил не от себя, а от одного из своих клиентов. Причем этот клиент сейчас в отъезде, и в городе он появится спустя пару дней. Однако риелтор знает, что жилплощадь клиенту подходит идеально. Так что покупка в любом случае состоится.
Само собой, никакого клиента, которому квартира подходит, у такого риелтора нет. Агент просто выигрывает время. Пока клиент якобы в отъезде, он будет искать покупателей. Продавец же будет отказываться ото всех поступающих ему предложений (ведь покупатель уже найден). В результате теряется драгоценное время.
В таких случаях эксперты рекомендуют не подписывать никаких договоров с агентами недвижимости. Помните о том, что риелтор уже начал свою работу с обмана (он представился покупателем, хотя им не являлся).
Обман в объявлениях
Риелтор дает неправдивую информацию в объявлениях. Например, он может написать, что дом не старый, что в квартире проведен качественный ремонт и т. д. Покупатели приходят на просмотры и сразу же видят недостатки. Такая схема нужна для того, чтобы агент нарабатывал связи. Звонки поступают сотнями, поэтому риелтор заключает договоры с десятками новых покупателей. Их он будет «обрабатывать» впоследствии уже на другой недвижимости. Искомая же квартира используется в качестве приманки.
Эксперты рекомендуют тщательно проверять все публикуемые объявления. Нужно регулярно просматривать абсолютно все сайты, где может публиковаться такая информация. Если где-то увидели расхождения, насторожитесь. Требуйте от риелтора, чтобы он удалил мошенническое объявление. Если агент отказывается, разрывайте с ним любые отношения, пишите о нем негативные отзывы в интернете.
Обман с комиссией
Некоторые риелторы назначают комиссию как продавцу, так и покупателю. Риелтор берет деньги с продавца за то, что находит покупателя. А затем общается с покупателем и предлагает тому наценку за свою работу.
Постарайтесь встретиться с покупателем один на один еще до сделки. Вопрос о комиссии можно задать напрямую. Если факт двойной комиссии станет очевидным, с риелтором стоит разорвать рабочие отношения.
Манипуляции с авансами и задатками
«Скрытой комиссией» может быть так называемый аванс. Риелторы пользуются тем, что большинство покупателей считают аванс и задаток равнозначными терминами. Это заблуждение!
Задаток вносится покупателем в качестве своеобразной страховки для продавца. Если покупатель вдруг передумал, то он не может вернуть задаток.
Если же покупатель внес аванс, эта сумма возвращается ему даже при смене решения о покупке. Авансы часто берут даже не продавцы, а именно риелторы. При этом все это хитро расписывается в договоре с риелторским агентством. Если покупатель передумал приобретать жилплощадь, агент сообщает, что аванс вернуть нельзя (речь идет уже о незаконном деянии).
Чтобы не попасться на эту удочку, нужно лишь выучить простейшие юридические термины. Если изучивший вопрос покупатель в договоре с риелтором видит слово «аванс», он сообщает, что речь не идет о задатке, и аванс возвращается к нему в любом случае. Недобросовестный специалист сразу же осознает, что он имеет дело с хорошо подготовившимся к делу клиентом. Бояться нечего, аванс действительно возвращается покупателю при любых раскладах.
Обман с документами
Риелтор может настоять на покупке квартиры, даже если есть проблемы с документацией. Агент знает, что впоследствии проблемы придется расхлебывать покупателю, а не ему. Например, в договоре купли-продажи может быть пункт о том, что риелтор никакой ответственности не несет.
Возможные проблемы с документами:
- квартира приобретена у недееспособного человека;
- в квартире прописаны люди, которые могут претендовать на долю недвижимости;
- на жилплощадь наложено какое-нибудь обременение;
- в квартире проводилась незаконная перепланировка.
Единственная защита от риска – проверять всю документацию самостоятельно. Особое внимание уделяется выпискам из ЕГРН и домовой книги. Что касается перепланировок, то их можно проверить в местном БТИ.
Продажа на «аукционе»
Риелтор подговаривает двух подельников, которые выступают в качестве заинтересованных покупателей. Покупатель приезжает на просмотр и видит, что квартиру осматривают другие претенденты. В результате создается впечатление, что недвижимость пользуется колоссальным спросом.
Если у подельников риелтора неплохие актерские навыки, они могут даже разыграть подобие спора (на предмет того, кому именно достанется столь «лакомый кусочек»). В результате риелтор разыгрывает нечто вроде аукциона. Он сделает так, чтобы реальный покупатель предложил самую высокую цену.
Защититься от подобной уловки достаточно просто. Нужно тщательно мониторить актуальные цены на рынке недвижимости. Если среднюю по качеству квартиру предлагают по слишком высокой стоимости, здесь явно что-то не так.
Скрытые недостатки
С обманом такого типа можно столкнуться, даже если покупатель работает напрямую с собственником. Владелец квартиры постарается скрыть любые дефекты, из-за которых может быть получен отказ.
Возможные скрытые дефекты:
- Поблизости располагается кафе, которое работает даже ночью. В результате каждые выходные на всю округу звучит громкая музыка.
- Нерадивые соседи. По соседству может располагаться семья маргиналов, которая создает много шума.
- Неприятный вид из окна. Риелтор будет стремиться к тому, чтобы покупатели приезжали на просмотр ближе к ночи, когда ничего не видно.
- В квартире слишком холодно зимой.
- Во дворе никогда не хватает места для машины. Квартиру покажут днем, когда большинство жителей работает. В результате двор будет казаться полупустым.
Не поленитесь подъехать к дому вечером в гордом одиночестве. В этом случае проблема с парковочными местами, если таковая имеется, станет очевидной. Вечером также можно пройтись по подъезду. Звоните во все квартиры подряд и общайтесь с людьми. Многие дверь не откроют, однако 2–3 человека все-таки пойдут на диалог. Расспросите их обо всем: о шуме по ночам в округе, о возможных пробках, об отоплении в квартирах в зимнее время, о работе коммунальных служб и т. п. Жильцы дома занимают нейтральную позицию: им все равно, будет ли конкретная квартира продана. Поэтому во время таких бесед покупатель услышит всю правду и о доме, и о районе.
Что делать при мошенничестве риелтора
Если качество работы риелтора заказчика не устроило, он может отправить досудебную претензию руководству риелторского агентства. Эта юридическая процедура основана на статье 782 ГК РФ и статье 32 закона «О защите прав потребителей». Согласно закону, исполнитель возвращает внесенную заказчиком сумму, за вычетом фактически понесенных расходов. Возврат средств должен быть проведен в течение 10 дней с момента получения досудебной претензии.
Образец досудебной претензии к риелтору:
Если агентство отказывается возвращать деньги, следует обратиться в суд. При цене иска менее 50 тыс. руб. обращаются в мировой суд. При цене иска выше 50 тыс. руб. обращаются в районный суд. Также подается жалоба в Роспотребнадзор. Это орган, который защищает права потребителей. Если в деле есть признаки откровенного мошенничества, пишется заявление в полицию.
Непорядочного риелтора можно узнать по странному поведению, незаконным требованиям и отсутствию страховки. Перечень самых популярных способов обмана клиентов риелторами включает двойную комиссию, сокрытие недостатков, изменение цены недвижимости, махинации с документацией. Если работа риелтора клиента не устроила, пишется досудебная претензия на имя руководителя риелторского агентства. Если агентство не желает компенсировать убытки, подается иск в суд. Если в деле есть признаки криминала, подается заявление в полицию.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.