Перед тем как приобрести квартиру, необходимо убедиться в ее юридическом статусе, проверить ее историю. Особенно это актуально для вторичного рынка. На что обратить внимание — далее.
✅ Проверяем цену, дом и продавца
Прежде чем связываться с продавцом и записываться на просмотр, стоит внимательно изучить объявление. Первое, на что нужно смотреть — это цена. Задайте себе вопрос, насколько она адекватна, и сравните ее с ценами на аналогичное жилье. Если квартира продается значительно дешевле рыночной стоимости — это повод насторожиться. Объясняться подобный дисконт может целым набором проблем — от неправильно оформленных документов и незаконных перепланировок до откровенного мошенничества.
Посмотрите на дату публикации объявления. Если это произошло давно (например, год назад), скорее всего у квартиры есть какие-то дефекты, которые отпугивают потенциальных покупателей.
Еще одно необходимое действие перед покупкой — проверить, не является ли дом аварийным. Для этого достаточно ввести его адрес на федеральном портале «Реформа ЖКХ». Если дом признан аварийным и подлежащим расселению, эта информация обязательно отражается в реестре.
Наконец, главный пункт, который нужно исследовать — это сам продавец квартиры. Здесь возможны различные варианты. Если недвижимость продает застройщик, можно изучить информацию о нем на сайте наш.дом.рф, где собраны сведения о всех строительных компаниях и объектах России. В случае, если продавец — это агентство или частное лицо, можно изучить отзывы в интернете, но зачастую получить полноценную картину довольно сложно и придется ориентироваться по другим признакам.
✅ Выясняем, кто собственник
Самые главные вопросы, на которые нужно ответить до покупки — кто является собственником и получил ли он свою квартиру на законных основаниях. Чтобы это проверить, нужно попросить продавца показать свидетельство о государственной регистрации (выдавалось до 2016 года) или выписку из ЕГРН и паспорт.
Лучше всего иметь дело с расширенной версией выписки из ЕГРН — в ней содержится не только имя собственника и реквизиты, но и история сделок с квартирой, которая поможет понять, кто владел этой недвижимостью раньше и как часто она продавалась.
Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН, потому что она не всегда может дать полное представление о том, как передавался объект недвижимости. Обратите внимание на документы, на основании которых квартира перешла в собственность к ее владельцу (например, договор купли-продажи или ренты, дарственная, договор о передаче помещения в собственность, если квартира приватизирована, или свидетельство о праве на наследство). Эти документы могут указывать на риски, связанные с наследниками и скрытыми собственниками.
✅ Наследники и скрытые собственники
Особенно внимательно нужно отнестись к ситуациям, когда квартира выставляется на продажу сразу после наследования. По закону с момента вступления в наследство в течение трех лет потенциальные собственники могут обратиться в суд и оспорить покупку квартиры. Если вы не готовы брать на себя такой риск, можно отказаться от покупки или обратиться в страховую компанию и застраховать титул. В случае, если наследники все же появятся и выиграют суд, страховка компенсирует рыночную стоимость квартиры.
Есть и другие ситуации, которые потенциально могут привести к судебному разбирательству. Например, при приватизации квартиры не были учтены интересы детей или отсутствует разрешение от органов опеки, если продажа происходит с участием несовершеннолетних собственников.
Если основанием предыдущего перехода права собственности был договор ренты, то нужно очень внимательно проверить подтверждение исполнения договора ренты и убедиться в наличии всех подтверждающих документов, так как в ином случае велик риск оспаривания сделки со стороны бывшего собственника или его наследников.
Когда среди владельцев квартиры есть недееспособные граждане, сделка также может быть оспорена их родственниками. Чтобы подстраховаться от такого исхода, можно попросить продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
Если продавец находится в браке, вам также потребуется разрешение от второго супруга, даже если формально недвижимость на него не оформлена.
✅ Залог
Еще один важный момент, который можно посмотреть в выписке ЕГРН — это наличие у квартиры обременения, то есть находится ли она на момент продажи в залоге. Это возможно, если собственник оформил потребительский или ипотечный кредит под залог своей недвижимости.
Покупать такую квартиру можно только в случае, если обременение будет снято, иначе есть реальный шанс быть втянутым в длительное судебное разбирательство.
Как правило, продавцы заранее сообщают о том, что квартира находится в залоге, и договариваются с покупателем о сроках его снятия до продажи. Но если подобный факт от вас по каким-то причинам скрывают, это серьезный повод усомниться в честности намерений продавца и подыскать другую квартиру.
✅ Доверенности
Большое количество мошеннических схем связаны с доверенностями. В подобных случаях продавец квартиры не является собственником, а лишь действует от его имени. Лучше всего заключать договор непосредственно с собственником и не полагаться на посредников. Если вы все же считаете подобный риск оправданным, проверьте подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также имеет смысл попросить контакты собственника и убедиться в том, что он в курсе планов по продаже своей недвижимости. В любом случае однозначных гарантий при заключении сделок через доверенность нет.