Заходил на днях в штаб по ознакомлению с Генеральным планом.
Знал, что поход мой в данный "штаб" будет бесполезным, но всё же для "галочки" решил проверить)
Несколько столов, люди сидят, что-то обсуждают, отвечают на телефон.
Вот мне продемонстрировали фотографии в формате jpg из рабочего проекта генерального плана.
Постоянно уточняя🤦♂️, что это всё не окончательно. Предлагали, давайте мы проверим участок, который вы хотите купить, к какой зоне он относится. Как эти фотографии наложить точно на кадастровую карту - не понятно... при этом это всё пока ещё только "концепция", всё ещё десять раз будут переобсуждать и перепроектировать🤦♂️. В открытом доступе в электронном виде этих планов нигде нет. Что там получится к концу 2023 года, как обещают закончить проектирование, и на что в итоге выделят деньги - бабушка на двое сказала)
😎А проекты ливневой системы и подпорных стен вообще находятся под грифом "секретно", но разработка точно ведётся, ибо потопы, как на Донской никак нельзя допускать в будущем. Сейчас ливневая система фактически отсутствует в городе, учитывая "залповый" характер дождей летом.
😬В ответах на все вопросы делается акцент на наличие в проекте новой социальной инфраструктуры, чтобы успокоить граждан. Что не будет реновации, сносов. Генпланом это в принципе не предусматривается, как и места переработки мусора.
Даже какие участки будут изыматься под дороги, точно сказать не могут - этап трассировки ещё не пройден.🤬
Хотя бы открыто говорится об ограничении строительства жилого фонда всеми средствами. Беспрецедентные запреты реально введены в действие. Но тут как говорится, когда "категорически запрещено" - это значит можно только тому, кто запретил))
- Мораторий на застройку многоквартирных домов уже с того года действует;
- Конкретно получить одобрение на уведомление о строительстве частного дома практически нигде невозможно. Только в Лазаревском районе более-менее лояльно. В зоне и подзонах аэропорта на 100% не дают из-за искусственного занижения нулевой отметки высотности Росавиацией. То есть дома, которые стоят или могли бы стоять на горе в Черешне и Нижней Шиловке как бы под землёй оказались метров на 50-100.
- Также администрация всё более пополняет список документов для получения уведомления о строительстве. И не надо мне "чесать" про "дачную амнистию". 🤬Да, формально вы должны получить "одобрение" своего уведомления о строительстве вместо "разрешения на строительство", как раньше. Но по факту это одно и тоже. Никто не может построить дом задним числом. Это заблуждение. Я как-нибудь подробно разберу все нюансы в юридической части со всеми ссылками на законы, чтоб вопросов больше не возникало.
🤷♀️Один заказчик в фирме, где я работал, так на круглую сумму попал, когда уже пол дома построил, и к нему пришли с предписанием о сносе. Потом кое-как закрыли глаза задним числом. Ведь строил он слава Богу без нарушений градостроительных норм.☝
Так зачем нужен генплан, если он ничего по сути не предусматривает, кроме общей концепции? Что будет с владельцами различной полузаконной и законной недвижимости, которые попадут в зону перепланировки города?
Генплан пока немного тормозится, видимо из-за того, что "расчистка" территории и отжим участков идёт не теми темпами, что предполагались.
Само обсуждение Генплана на тех же ТОСах (территориях общественного самоуправления) - как мне кажется, отвлечение на негодный объект. Я видел как проходят эти обсуждения - успокаивание бабушек представителями администрации и переливание воды из ведра в стаканы и обратно. Никакой конкретики, только мантры об отсутствии планов о сносе и реновации в Генплане, и про социальные объекты обязательно почаще повторять!
Я приписан к Адлерскому ТОС, но не смог попасть в августе непосредственно туда. Ближе к концу года обещают ещё сделать обсуждения Генплана - обязательно доложу. Может что интересное будет реально обсуждаться.✌
Под новую застройку🏗 территорию "расчищают" всеми доступными способами. И об этом мне в личном разговоре поведал один из чиновников администрации. Да это и так очевидно было, когда пошли первые шумные дела о сносах в 2018 году.
Полузаконные объекты (чаще всего это Сочинские так называемые ЖПшки) - подают иски в суд о сносе, сюда же относят все виды различного самостроя и самозахвата.
"Гостевые дома", особенно в центре Адлера в прибрежной зоне - опять же иски в суд о регистрации их в качестве гостиницы. А это уже огромные коммунальные платежи и налоги для собственника дома. Но так гостевой дом становится неокупаемым, невыгодным экономически. Ведь согласитесь, когда это оформлено как жилой дом, а не гостиница, можно селить "бздыхов" за милую душу. А когда не будешь платить по новым тарифам, отключат просто. И какова цена этого "гостевого дома" теперь? Их очень много сейчас на рынке продаётся как готовый типа бизнес. Видимо проверки стали повсеместными и "запахло жаренным", и это уже не шашлык!😉
Законные объекты будут занижать по кадастровой стоимости, чтобы "выкупить" с наименьшими затратами. Но здесь надо будет бороться в суде за оценку по рыночной стоимости. С законными объектами шансы получить своё гораздо выше, чем с теми же ЖПшками. Всю ЖПшку из сотни, например, "квартир" (жилых помещений) могут оценить по рынку как частный дом. А это разница в цене за одну как бы "квартиру" примерно в 100раз. То есть можно даже не сносить ЖПшки, а выкупить за копейки. Может даже так проще будет для государства.
Не стоит верить "риэлторам", имеющим в кармане запас аргументов в стиле пацанов из Краснодара Славика и Димона 😂("да ты успокойся, я сто раз так делал") о законности многоквартирного дома на земле ИЖС. Это всё отмазки, юридически оспариваемые элементарно в суде, если государство захочет взяться за определённое строение.
🏛Надо будет разобрать все статусы этих ЖП и "псевдоквартирников" со всеми ссылками на законы и судебную практику - скоро будет пост отдельно про них.
Хотя какие-то ЖП могут ещё долго "выживать", но земля в Сочи слишком дорогая, чтобы на ней "помойки" всякие стояли. 🤓Это всё вопрос времени.
Вот как-то так дела обстоят.
Вывод один из всего этого - 📍📍📍покупать сейчас в сочи можно только объекты с кристально чистыми документами и подальше от зон предполагаемой перепланировки. В принципе районы, где появится новая инфраструктура, примерно понятны.
В целом Генплан выглядит так, что везде всё будет очень круто, благородно и никакого градостроительного беспредела. Много новых социальных объектов. Но без жертв не обойтись - "лес рубят - щепки летят", увы...
По всем раскладам и слухам из администрации раньше весны 2024 года резких движений не будет, чтоб перевыборы Путина прошли спокойно...
Продолжение тут👇
#генплансочи #сочи #жизньвсочи #переездвсочи #недвижкинвсочи