Очень часто слышу, что квартиру купить невозможно, что цены постоянно растут, а зарплаты за ними не успевают. Отчасти это так и есть, но бывали ли времена более удобные для покупки квартиры последние 20 лет? В данной статье сделаем оценку с 2000 года по доступности жилья.
Оценивать доступность будем по двум критериям:
- сколько лет копить на квартиру, сколько месяцев копить на первоначальный взнос,
- какую долю в семейных расходах будет занимать платеж по ипотечному кредиту.
Молодую семью мы будем селить в простую однокомнатную квартиру 35 квадратных метров.
Для оценки нам понадобятся данные по средней заработной плате, средней стоимости квадратного метра и средней ставке по ипотечным кредитам. Еще добавим сюда информацию о прожиточном минимуме, чтобы понять, сколько мы сможем копить если жить "на дошираке".
В первой оценке попробуем оценить сколько средних зарплат за вычетом прожиточного минимума потребуется для того, чтобы накопить на квартиру и на первый взнос по ипотеке 20%.
Расчет сроков накоплений на квартиру и на первоначальный взнос при средней заработной плате
Из расчетов мы видим, что начиная с 2018 года при среднестатистической зарплате в среднестатистическом городе на среднестатистическую квартиру нам потребуется копить около 6 лет, а на первоначальный взнос мы сможем накопить за 14-15 месяцев. Наиболее выгодный период был в 2019 году, до пандемийного роста цен недвижимости в 2020-2021.
Теперь попробуем смоделировать ситуацию, в которой молодая семья с одним ребенком живет на 3 прожиточных минимума и платит ипотеку. Оба супруга задаратывают средню зарплату.Сколько прожиточных минимумов у них останется в распоряжении после того, как ипотечный платеж будет погашен.
Оценка способности платить ипотеку молодой семье при средней заработной плате
В данной оценке самый интересный результат. До 2010 года большинству семей вообще не была доступна ипотека. Людям просто нечем было за нее платить. Статистика также это подтверждает: в 2005 году доля ипотечных сделок составляла около 5%, в 2021 году по отдельным регионам - более 50%.
Из таблицы мы видим, что в 2021 году при средних доходах у семьи оставалось 3,39 прожиточных минимума после скромных расходов на жизнь и выплаты ипотеки и именно в это время жилье стало наиболее доступным по этому критерию - доступным за счет исторически самых низких ставок.
А что сейчас с доступностью недвижимости?
В оценке намерено не брал данные за 2022 год. Сейчас ситуация ухудшилась. Рост цен на недвижимость немного стабилизировался, но ставки по нельготной ипотеке оставляют желать лучшего.
Но здесь бы я немного подождал. Ситуация сильно неопределенная. Если будет усиливаться геополитика, то можем получить как снижение цен на недвижимость, так и рост ставок.
Если ситуация начнет успокаиваться, мы сможем увидеть новый рост объемов кредитования и вероятное продолжение роста цен на жилую недвижимость. И это будет сопровождаться снижением ставок.
В первом случаем мы можем сделать покупку не по самым выгодным условиям с неопределенным прогнозом. Однако во втором случае, купив по более высоким ставкам, мы будем иметь возможность перекредитоваться через какое-то время.
Если покупка недвижимости все же есть в ваших планах, то я бы не играл в угадывание трендов, а просто покупал, соизмерив это со своей способностью оплачивать ипотеку.
Послесловие
Существенным недостатком данных расчетов является усреднение данных по зарплате и по стоимости цен на недвижимость.
Если показать данные цифры жителям столичных городов, Краснодарского края и Владивостока, они очень удивятся таким расчетам. Но если мы посмотрим небольшие города со средними зарплатами, то картину можем получить даже интересней. Думаю позже сделаю такой же расчет по регионам (возьмем средние данные по зарплате и по стоимости жилья в конкретном регионе и сравним, в каком регионе доступней купить квартиру).
Спасибо за внимание. Если понравилось - ставьте лайк и подписывайтесь на канал.
Telegram: https://t.me/FinanBlogger. Анонсы, важные новости, все статьи, а также информация по моему инвестиционному портфелю в режиме реального времени. Это основная платформа с большим количеством материалов.
Пульс от Тинькофф: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/FinanBlogger/.
Телетайп: https://teletype.in/@finanblogger