Вложить деньги можно не только в квартиру, но и в апартаменты. Разобрались вместе с экспертами, что лучше купить, в чем разница и какие ставки предлагают банки по ипотеке.
Что такое апартаменты
Апартаменты — это нежилые помещения, которые по условиям близки к жилой недвижимости. В них можно жить, как и в обычных квартирах, но нельзя регистрироваться постоянно. Апартаменты оборудуют в административных зданиях и домах, имеющих статус гостиниц или бизнес-центров. Часто такие объекты возводят на месте старых заводов и промзон, где жилое строительство запрещено.
Так как апартаменты считаются нежилыми помещениями, застройщикам не нужно создавать специальную инфраструктуру вокруг дома — строить поликлиники, садики и школы. Из-за этого цены на такую недвижимость ниже, чем на жилые квартиры, говорит Владимир Кузнецов, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Главное отличие апартаментов от квартир — это статус. Они являются нежилой недвижимостью. В них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную по месту пребывания. Из-за этого, а также из-за отсутствия инфраструктуры апартаменты дешевле, чем обычные квартиры. Но из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей больше, как и имущественный налог. Разберем различия подробнее.
Критерий сравнения
Апартаменты
Квартира
Статус
Нежилая недвижимость
Жилая недвижимость
Возможность постоянной регистрации
Нет
Есть
Налог на имущество
0,5–2%
0,1%
Возможность налогового вычета
Нет
Есть
Инфраструктура от застройщика
Необязательна (застройщик сам решает, что сделать)
Обязательна в соответствии с законом (поликлиники, детсады, школы)
Технические нормативы
Не регулируются законами о жилых помещениях
Регулируются законами о жилых помещениях
Перепланировка
Нужно согласовывать
Нужно согласовывать
Нет
Льготная ипотека на новостройкиСемейная ипотекаДальневосточная ипотекаИпотека для ITМатеринский капиталВыплаты многодетным семьям
Капремонт
За счет собственников
За счет взносов, фонда
Закон, определяющий статус апартаментов, планируют принять до конца 2023 года, говорил «Интерфаксу» депутат Госдумы РФ Владимир Ресин.
«В этом году мы планируем разобраться с вопросом апартаментов. Хочу сразу сказать: маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только», — отметил Ресин.
Минусы и плюсы апартаментов
Вот какие основные минусы и плюсы апартаментов выделяет Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ».
Минусы:
- Более высокие коммунальные и налоговые платежи.
- Непостоянный состав жильцов, большая их часть — это арендаторы, которые будут постоянно меняться.
- Для застройщиков апартаментов нет требований по созданию инфраструктуры в виде ближайших детских садов и школ — их может и не быть рядом.
- Нельзя оформить постоянную регистрацию.
- Нельзя использовать льготные программы и маткапитал.
Плюсы:
- Цена при продаже обычно немного ниже аналогичных квартир (примерно на 7–15%).
- Часто при продаже сразу предлагаются услуги управляющей компании, которая будет сдавать апартаменты в аренду и управлять ими, принося вам пассивный доход.
- Есть комплексы апартаментов, где застройщик обеспечивает жильцам сервис хорошего гостиничного уровня.
Что лучше покупать
Для личного проживания лучше покупать квартиру, для сдачи в аренду — апартаменты, считает Алексей Давыдов, инвестор в недвижимость, соучредитель УК «ДАЛИ»:
«Это общее правило, из которого бывают и исключения: в последнее время на рынке появляется много качественных комплексов с апартаментами, которые можно также покупать для личного проживания».
«Если покупатель не планирует постоянно проживать в апартаментах, то это хороший вариант, позволяющий сэкономить на цене покупки, — говорит Владимир Кузнецов. — Многие комплексы апартаментов удобны благодаря своему расположению, такая покупка может стать выгодным вложением».
Появление выгодных ипотечных программ и льготных кредитов на покупку жилья спровоцировало снижение спроса на апартаменты.
«Спрос на апартаменты значительно ниже спроса на квартиры — составляет примерно 10% от общего спроса на жилье, но держится уже продолжительное время, — говорит Алексей Давыдов. — Хотя в последнее время наблюдается одновременно две тенденции: спрос на апартаменты немного снижается, а их предложение на рынке — растет. При этом покупают апартаменты чаще в инвестиционных целях — для получения дохода от аренды самостоятельно или через управляющую компанию».
Что предлагают банки по ипотеке на покупку квартиры
Квартиру на рынке новостроек в России можно купить с помощью государства. Существует несколько льготных программ ипотеки, например:
Ставки по ипотеке на покупку вторички выше. Вот что, например, предлагают банки весной 2023 года:
Банк
Ставка
Сумма
Срок
Условия
от 8,9% годовых
до 70 млн рублей
до 30 лет
Ставки актуальны при подаче заявки на Банки.ру и оплате единовременного платежа за снижение ставки в рамках опции «Хочу ниже»
от 11% годовых
до 60 млн рублей
до 30 лет
- Минимальные ставки актуальны для зарплатных клиентов банка (+0,5 п. п. для иных заемщиков) и при выходе на сделку в течение 20 дней с даты одобрения (+0,1 п. п. при невыполнении условия);
- −0,1 п. п. при покупке недвижимости у партнеров банка (дисконт не суммируется с иными скидками);
- +0,5 п. п. при отказе от страхования;
- От 8,5% годовых при оформлении второго ипотечного кредита в течение одного дня в срок до 30.06.2023
от 6,04% годовых
до 50 млн рублей
до 30 лет
- Ставка указана с учетом подключения услуги «Снижение процентной ставки» и участия в акции «Весенняя с "Халвой"», базовая ставка составляет 10,74% годовых;
- +2,75 п. п. при отказе от личного/титульного/имущественного страхования
от 12,2% годовых
до 20 млн рублей
до 30 лет
- +1 п. п. до частичного погашения кредита средствами материнского (семейного) капитала, которые были учтены в качестве первого взноса;
- +0,5 п. п. при отказе от договора коллективного страхования;
- +1 п. п. без личного и титульного страхования;
- возможно снижение ставки на 0,5 п. п. при уплате единовременной комиссии в размере 1,5% от суммы кредита
от 11% годовых
до 30 млн рублей
до 30 лет
+2 п. п. при отказе от комплексного страхования
Посмотрите все предложения банков и по льготной, и по рыночной ипотеке в каталоге Банки.ру. На нашем сайте также есть специальный сервис, который поможет подобрать жилищный кредит с высокой вероятностью одобрения.
Что предлагают банки по ипотеке на покупку апартаментов
Предложения банков по ипотеке на покупку апартаментов можно посмотреть в каталоге Банки.ру. Вот несколько примеров:
Банк
Ставка
Сумма
Срок
Условия
от 9,7% годовых
до 120 млн рублей
до 35 лет
- минимальная сумма кредита для регионов, кроме Москвы и МО — 300 тыс. рублей;
- ставки указаны при условии оплаты единовременной комиссии в размере 4% от суммы кредита (+1,5 п. п. к ставке при отказе);
- первоначальный взнос от 10% для клиентов с цифровым подтверждением занятости/дохода, от 15% для клиентов с документальным подтверждением дохода
от 11,19% годовых
до 30 млн рублей
до 30 лет
- максимальная сумма кредита для регионов, кроме Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО — 15 млн рублей;
- минимальная ставка действует при покупке у ГК «ИНТЕКО»;
от 11,49% годовых
до 50 млн рублей
до 30 лет
+1 п. п. без личного/титульного страхования
от 10,7% годовых
до 60 млн рублей
до 30 лет
Минимальные ставки действуют при использовании цифровых сервисов и приобретении квартиры площадью более 85 кв. м.
от 8,4% годовых
до 100 млн рублей
до 25 лет
Регионы нахождения недвижимости: республика Крым и г. Севастополь; г. Москва и Московская обл.; г. Санкт-Петербург и Ленинградская обл.; г. Краснодар и Краснодарский край