Покупка недвижимости требует колоссальных финансовых затрат. Таких денег нет у большинства населения России. Поэтому единственный выход из ситуации – приобретение квартиры в ипотеку. Однако экономическая нестабильность в стране может вносить серьезные коррективы в планы заемщика.
Ведь никто не знает, что будет завтра. Сегодня у вас хорошее финансовое положение, а завтра ваша компания может обанкротиться и закрыться. Вполне возможно, что сумеете быстро найти новую работу. А если нет? Банк ведь не будет ждать месяцами, пока вы решите финансовые проблемы. Тогда возникает мысль о продаже квартиры в ипотеке. Однако могут быть и другие причины, по которой заемщик хочет продать недвижимость под обременением.
Разберем ниже, насколько реально продать в 2022 г. ипотечную квартиру. Эту операцию можно реализовать, но нужно будет учитывать некоторые нюансы.
Основные причины продажи
Заемщик может принять решение о продаже ипотечной квартиры по трем основным причинам:
- Ухудшение финансового положения. Заемщик через некоторое время после оформления ипотеки лишился прежнего ежемесячного дохода и видит, что он уже не в состоянии выполнять договорные обязательства. Поэтому он хочет продать недвижимость и погасить ипотечный кредит.
- Улучшение финансового положения. Да. Не удивляйтесь. Такая ситуация также встречается. На момент оформления ипотеки у клиента было хорошо с финансами, а потом оно резко улучшилось. Заемщик начинает искать более дорогое и комфортное жилье. Когда он его находит, начинается процесс продажи первой недвижимости.
- Желание заработать на разнице цен. Умные люди, да еще и при деньгах, часто оформляют ипотечный займ по договору (ДДУ) долевого участия. Это происходит на ранней стадии (рытье котлована) возведения многоэтажного здания. В это время условия покупки жилья самые выгодные. Когда дом построен и вводится в эксплуатацию, стоимость квартир резко возрастает, примерно, на 25-45%! Поэтому заемщик, продав недвижимость, получает хорошую прибыль. Законность сделки не вызывает сомнений.
Другое дело, что реализация квартиры, являющейся предметом залога, не такая простая, как продажа обычного жилья, которая считается вашей собственностью.
Почему возникают сложности при продаже ипотечной квартиры?
Основная причина – банк. Так как вы оформили ипотечный кредит, у вас имеется право только на проживание. Продажа квартиры допускается с разрешения кредитора. Если обременение не снято, и ипотека полностью не выплачена, без участия банка вопрос не решится.
Нахождение квартиры под обременением настораживает потенциальных покупателей. Фактор психологический, но это тоже надо учитывать.
Третий фактор – сложная схема реализации операции. Процедура оплаты будет многоступенчатой и потребуется оформлять дополнительные документы. Процесс скорость осуществления сделки замедляется. Это может оттолкнуть покупателей и увеличивается шанс нарваться на мошенников.
Последний фактор – определенные дополнительные расходы. К примеру, придется повторно оценивать объект (нужно заплатить специалисту) и платить государственную пошлину для регистрации предмета залога.
Варианты продажи ипотечной квартиры
Рассмотрим 4 способа реализации недвижимости, которая является предметом залога. В трех случаях в сделках будет принимать участие банк. Его представители должны давать согласие на продажу квартиры либо участвовать в процессе реализации объекта недвижимости.
Участие банковских специалистов – положительный момент сделки. Потому что в юридических отделах финансовых учреждений трудятся специалисты высокой квалификации. Поэтому снижается риск встречи с мошенниками и вероятность ошибочного составления документации.
#1 Досрочное погашение
Единственная схема, не требующая участия банковского специалиста. Операция происходит так:
- Покупатель вносит аванс.
- Продавец гасит долг по ипотеке, чтобы снять с недвижимости обременение.
- Заключается официально регистрируемый договор купли-продажи.
- Покупатель выплачивает оставшуюся сумму денег.
Досрочное погашение имеет для покупателя риски. Потому что ему придется внести аванс, а существенных гарантий для него нет. Применяется эта схема при небольшом остатке по ипотеке, когда продавец предлагает покупателю выгодные условия по сделке.
#2 Продажа заемщиком
Часто встречающийся вариант реализации ипотечной квартиры. Действия следующие:
- На предварительном этапе составляется договор купли-продажи. Желательно, чтобы этот процесс выполнили юристы финансового учреждения. Документ заверяется у нотариуса, чтобы покупатель мог защитить права и обратиться в суд при возникновении проблем со сделкой.
- Деньги, поступившие от покупателя, размещаются в двух ячейках банка. Первая сумма идет на погашение ипотеки продавца, поэтому достается банку. Вторая сумма идет продавцу-заемщику.
- С квартиры снимается обременение.
- Оформляется полноценный договор на продажу недвижимости. Банк с продавцом квартиры получают деньги после завершения регистрации сделки либо подачи документов в регистратуру.
Для всех сторон сделки схема надежная и простая.
#3 реализация банком
Для банка и покупателя все действия повторяются, как при второй схеме. А вот участие продавца-заемщика в процессе минимальное. Схема часто применяется при реализации ипотечной квартиры и также характеризуется надежностью.
#4 Продажа долговых обязательств
При такой операции основным игроком является банковская структура. Сделкой занимаются юристы банка, в которой заложена квартира. Они находят нового заемщика, оценивают его платежеспособность, оценивают недвижимость, страхуют её. Старый заемщик переуступает свои обязательства новому, а банк оформляет новый договор ипотеки.
Все этапы сделки регистрируются юристами финансовой организации.
Необходимые документы для сделки
Стандартный пакет документов предполагает наличие следующих правовых бумаг:
- Договор купли-продажи;
- Техпаспорт на недвижимость;
- Документ удостоверяющий личности сторон и их права;
- Документ об обременении, которое наложено на недвижимость.
Так как квартира приобретена в ипотеку, к стандартному пакету добавляется и предварительный договор. Он оформляется в нотариальной конторе, подписывается сторонами сделки и подтверждается нотариусом. Так снижается риск для покупателя. Если сделка сорвется, он может обратиться в суд с иском и решить судебное дело в свою пользу.
Реализация квартиры, приобретенной по военной ипотеке
Военнослужащие также имеют право приобретать недвижимость в кредит. Им разрешается оформлять военную ипотеку. Однако судьба военных такая, что они не распоряжаются своим рабочим местом. Сегодня ты служишь в одном части, а завтра тебя переводят в другую часть, которая базируется в противоположном конце страны.
При такой ситуации возникает необходимость продать квартиру.
Однако процедура эта длительная. Потому что военнослужащий для продажи недвижимости обязан полностью погасить ипотечный кредит. Причина – нахождение квартиры в залоге в двух местах: в банке и в Росвоенипотеке (представляет интересы Министерства обороны).
Чтобы снять обременение с квартиры, продавцу-военнослужащему придется согласовывать нюансы сделки с банком и Росвоенипотекой. Продавцу придется:
- Оформлять новый кредит;
- Снимать квартиру с залога;
- Продавать жилье по схеме купли-продажи.
На все эти операции уйдет больше времени, что может оттолкнуть потенциального покупателя от предлагаемой сделки.
Реализация квартиры, купленной с материнским капиталом
Есть особенности и при продаже квартир, где в качестве первого взноса использовался материнский капитал. Нюансы следующие:
- Семья получает сертификат при рождении ребенка. Для продажи квартиры ему должно быть от 3-х лет;
- Требуется разрешение на сделку от органов опеки. Это ключевой момент операции;
- Нужно доказать, что при покупке новой жилой недвижимости права ребенка не нарушаются.
Практически, продажа квартиры, оформленной в ипотеку с участием маткапитала, это первая часть сделки по приобретению нового объекта недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.
Если родители разводятся, продажа жилья предполагает перевод определенных денег на счет ребенка.
Риски при покупке/продаже ипотечного жилья
Покупка жилья и его продажа — это риск для всех участников сделки. Потому что квартира находится под обременением.
Это объясняется следующими факторами:
- Длительная процедура. Потому что предварительно требуется снять залог;
- Разные интересы участников сделки. К примеру, банк хочет вернуть заемные средства и по мере возможности, сохранить запланированную прибыль. Поэтому он не будет искать оптимальный вариант продажи для продавца. Потому что это не является его основной задачей;
- Возможностью натолкнуться на мошенников. Сложные и затяжные по времени финансовые операции привлекают преступников. Они пытаются использовать слабые места сделок.
Чтобы снизить риски, продавец должен действовать предельно открыто по отношению к банку и покупателю, и серьезно готовить документы. Рекомендуется привлекать к операции юристов и опытного риелтора.
Уплата налога с продажи
Продавец должен учитывать уплату НДФЛ, если квартира в ипотеке принадлежала ему меньше 36 месяцев. Его величина – 13% от разницы между ценой продажи жилья и расходами на покупку новой квартиры.
Однако приобретение новой недвижимости дает её владельцу право на налоговый вычет! Поэтому вначале вы отдадите деньги вы бюджет, а потом вернете их.
Интересная тема? ❤️Ставьте лайк и мы узнаем, что вас интересует больше всего!
👉 Подписывайтесь на канал — здесь много полезного
Еще больше информации про банки и инвестиции смотрите на нашем сайте 1000bankov.ru ◅