Сегодня поговорим о наших домах, а вернее о предмете более масштабном – рынке жилой недвижимости. Но, чтобы чуть сузить круг поисков, территориально ограничимся Москвой и Московской областью.
В Москве и Московской области, как и в России в целом, все объекты недвижимости по своему происхождению и характеру использования разделяются на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость. Объектами жилой недвижимости в соответствии с Жилищным кодексом РФ признаются изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания людей, поскольку отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Жилая недвижимость подразделяется на:
- жилой дом. Жилой дом – это здание индивидуального порядка, которое состоит из комнат и помещений, предназначенных для исполнения иных бытовых нужд. Помещение, в свою очередь, рассматривается как единица недвижимого объекта имущества, предназначенного для использования самостоятельно;
- квартира (часть квартиры). Под квартирой (ее частью) понимается помещение в общем многоквартирном доме, обособленное от других ему подобных. Одна или несколько комнат (а также помещений вспомогательного характера, предназначенных для иных бытовых нужд) – как правило, это то, из чего и состоит данный вид недвижимости;
- комната. Комната – это сегмент квартиры или жилого дома, который предназначен, чтобы использоваться как место уже непосредственно проживания.
Жилая недвижимость обладает характеристиками комплексного блага, включающего как само жилое помещение (его внутренние и внешние характеристики), так и индивидуальную инфраструктуру дома (наличие автостоянки, охраны, автономного инженерного оборудования), местоположение, окружающую социальную среду, экологичность, уровень безопасности местности и другие показатели качества объекта жилой недвижимости.
Как правило, жилая недвижимость подразделяется по следующим классам: элит, премиум, бизнес, комфорт и стандарт.
Диаграмма 1. Структура рынка по видам оказываемых услуг, %
Структура рынка строительства жилой недвижимости в Москве и Московской области определена исходя из объемов предложения на первичном рынке жилья по классам в первом квартале 2021 г.
По объему предложения лидирует комфорт-класс, его доля составляет 54%, жилье данного класса строится как в Москве, так и в Московской области. Далее следует бизнес-класс с долей 21%, жилье такого класса строится преимущественно в Москве. Жилье класса стандарт на третьем месте с долей 17%, строится такое жилье в Московской области. Равные доли по 4% у классов премиум и элит, такое жилье имеет особые характеристики, перечисленные в таблице 1, и строится в старых границах Москвы.
Количество комнат в квартире – так же является, среди экспертов, причиной для сегментирования жилой недвижимости на рынке.
По данным аналитического отчета инвестиционно-риэлторской компания Est-a-Tet, за период 2008-2018 гг. доля однокомнатных квартир устойчиво росла и в 2018 г. составляла 47%. По итогам 2019 г. впервые за 10 лет доля однокомнатных квартир снизилась на 1 п.п., а доля четырехкомнатных выросла на 2 п.п. За счет роста количества квартир большей площади впервые за долгосрочный период увеличился средний размер квартиры до 73,2 кв.м. На фоне кризиса 2020 года ожидается рост ввода однокомнатных квартир и снижение средней площади квартиры на 6,2 кв.м.
Москва и Московская область входят в ТОП-5 территорий с высокой маржинальностью строительства, в ТОП-5 территорий с наибольшим темпом ввода жилья. Высоко застраиваемыми регионами являются те, в которых возможны высокорентабельные проекты для застройщиков. Такие регионы характеризуются наличием высокого спроса, высокой средней заработной платой и широкими возможностями для строительства. К таким регионам можно отнести Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, Краснодарский край, Республику Татарстан.
