Выгода: снимать или купить квартиру в ипотеку?

За первые полгода 2022 года татарстанцы подали 675 тысяч заявлений о проведении учетно-регистрационных действий с недвижимостью. Это на 11,6% больше чем за то же время в 2021 году пишет Tatre.ru, ссылаясь на данные Росреестра. Стоимость аренды, наоборот, упала — на 1% за 6 месяцев с февраля этого года, и несмотря на сезонный августовский рост, осталась в ценовых рамках февраля.

Значит ли это, что снимать квартиру выгоднее, чем покупать?

Во многом ответ на этот вопрос зависит от образа жизни, возраста и дальнейших планов человека. И ипотека, и аренда имеют свои плюсы и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Преимущества ипотеки

1. Собственное жилье: никто не ограничит вас в свободе. Сделать перепланировку, ремонт, перестановку мебели или элементарно перевесить полку и повесить картину. Кроме того, можно завести домашнее животное и не переживать, что вас попросят съехать, если оно испортит мебель или будет не нравится соседям.

2. Покупка недвижимости — выгодное вложение средств и защита от инфляции. Ее стоимость растет, при этом сумма ежемесячного платежа остается неизменной, а при досрочных выплатах даже уменьшается. И благодаря инфляции 22 000 рублей ежемесячных ипотечных выплат сегодня будут ощущаться совсем иначе через 2-3 года. При аренде же вы отдаете деньги, которые к вам никогда не вернуться активом.

3. Один раз в жизни за покупку недвижимости вы можете получить налоговые вычеты — в сумме до 650 000, при условии официального трудоустройства и оплаты НДФЛ. Имущественный налоговый вычет — 13% от суммы на покупку квартиры, дома или ИЖС стоимостью до 2 000 000.

То есть, независимо от того, купили вы квартиру за 2 000 000 или за 5 000 000, вернуть сможете не более 260 000 рублей.

При этом сумма выплаты не будет больше размера уплаченного вами НДФЛ. Например, если ваш официальный доход за год 10 000 рублей, вам вернут 13% — 1300 рублей. Если же вы официально заработали 2 000 000 рублей и купили недвижимость дороже 2 000 000, то можете вернуть 260 000 — ровно 13%. Налоговый вычет на проценты по ипотеке — также как в имущественном налоге, 13%, но уже от суммы до 3 000 000. То есть максимальная сумма выплаты — 390 000 рублей.

4. Разнообразие государственных льгот и субсидий — военная ипотека, сельская ипотека, использование материнского капитала в качестве первоначального взноса и другие. В 2022 году к имеющимся добавилось еще три выгодных варианта субсидий: ипотека для молодожёнов, для IT-специалистов и для семей с детьми, рождёнными после 2018 года.

5. Если вы столкнулись с финансовыми проблемами (официальный ежемесячный доход сократился более чем на 30%), банки готовы пойти навстречу и предоставить кредитные каникулы сроком до 6 месяцев — когда вы снижаете сумму или приостанавливаете ежемесячные выплаты. При этом срок кредитования увеличится на время, равное предоставленным каникулам. Отсрочить же ежемесячную арендную плату скорее всего не получится.

Недостатки ипотеки

1. Вероятно, самый серьезный минус ипотеки, который способствует сомнениям при принятии решения — внушительная сумма первоначального взноса — в среднем от 10%.
2. Для получения ипотеки нужно соблюсти много условий — определенная сумма ежемесячного дохода, официальное трудоустройство, стаж на текущем месте работы не менее 3 месяцев и т.д.
3. Собственное жилье часто лишает мобильности, особенно, если речь идет о собственном доме. Для долгих отъездов нужна будет тщательная подготовка. И, если раньше можно было сменить квартиру, чтобы жить ближе к работе/школе/центру города, с покупкой недвижимости придется искать компромиссы.
4. Дополнительные траты — кроме первоначального взноса и ежемесячных выплат, покупка собственной недвижимости подразумевает оплату имущественного налога и траты на ремонт. Кроме того, если вы приобрели квартиру в новостройке — ближайшие годы вам придется жить в перманентном ремонте соседей.
5. Соседи, с которыми вам придется научиться выстраивать отношения. Это не всегда приятно и легко, но может дать свои плоды — вам будет на кого оставить цветы, уезжая в отпуск, или, может быть, вы найдете новых друзей.

Преимущества аренды

1. Мобильность — самый главный плюс арендного жилья. Вы можете переезжать в зависимости от места учебы/работы, искать самый комфортный для вас район, пожить в историческом доме в центре города или в панорамной высотке. В общем, можете искать свое, не привязываясь к конкретной локации.
2. Доступность — снять квартиру можно практически с любым бюджетом. Все зависит от потребностей арендатора. Кроме того, аренда не предполагает большого количества документов. Часто будет достаточно типового договора, а со знакомыми арендодателями может хватить и расписки при передаче оплаты.
3. Нет скрытых трат. Снимая квартиру, все амортизационные расходы на ее эксплуатацию, вы оставляете собственнику — ремонт самой квартиры, обслуживание и ремонт общих пространств (подъезда, лифта и т.д.), исправность бытовой техники.
4. Нет кредитных обязательств — это, скорее психологический фактор, тем не менее это может сильно сказываться на качестве жизни арендатора.

Недостатки аренды

1. Долгосрочная аренда, которая может длиться десятилетиями, подразумевает трату значительной суммы денег. Часто, за это время арендаторы выплачивают рыночную стоимость съемного жилья, не получая при этом актив в виде недвижимости, как это бывает с ипотекой.
2. Ограничение свободы. Часто арендодатели предъявляют жесткие требования к жильцам и не позволяют делать косметический ремонт, перестановку, заводить любых домашних животных. Некоторые регулярно проверяют порядок в съемной квартире и могут приезжать без предупреждения, считая себя полноправными хозяевами пространства.
3. Мошенничество. Схемы с поддельными документами, нелегальная субаренда, фейковые риелторские агентства — классические схемы обмана арендаторов. Чтобы не остаться без денег и квартиры, нужно тщательно проверять все документы и не переводить деньги до подписания договора.
4. Сложность поиска и дополнительные расходы. Найти действительно идеальную квартиру, которая будет не компромиссным вариантом, действительно трудно. И зачастую без услуг риелтора здесь не обойтись — а это дополнительные траты. Кроме того, необходимо внести гарантийный платеж, который при выезде далеко не всегда возвращается.
5. Бюрократические сложности: не каждый арендодатель согласиться зарегистрировать жильца в съемной квартире. А это может повлечь за собой сложности с устройством на работу, постановкой на учет в поликлинике, получением места в детском саду или школе и даже с получением кредита на большую сумму.
6. Невозможность долгосрочного планирования. Сдавая недвижимость, собственник всегда оставляет за собой право поднять цену, передать квартиру родственникам или продать ее в любой момент времени. Арендатор же оказывается в этом случае в уязвимом положении — либо искать квартиру в том же районе (что зачастую подразумевает компромисс), либо тратить больше времени на дорогу/искать новый детский сад, школу и т.д.

Снимать или купить в ипотеку: считаем

За последние два года переплата по ипотеке оказалась меньше роста цен на жилье за тот же период. Так, по данным Циана за два года заемщик заплатил около 650 тысяч процентов, в то время как купленная им квартира подорожала на 3 000 000 рублей. Выгода — 2,3 млн рублей.

Для наглядности посчитаем на конкретных примерах.

Допустим, вы снимаете однокомнатную квартиру в Приволжском районе Казани площадью 35м2. Она обходится в 25 000 в месяц. За 10 лет расходы на аренду составят 3 000 000 рублей (мы не берем в расчет комиссию риелтору, залог и возможное увеличение арендной платы).

В том же районе можно купить квартиру на вторичном рынке аналогичной площади за 4 400 000 рублей. При первоначальном взносе 20% - 880 000 рублей и сроке ипотеки в 20 лет, ежемесячный платеж составит 33 736 рублей.

При покупке новостройки обязательно обратить внимание на динамику стоимости. Так, покупка новостройки на любом этапе стройки может стать хорошей инвестицией.

Кажется, что ежемесячная переплата почти в 9 месяцев напрасна и ипотека дороже. Но в случае с ипотекой — это инвестиция в собственное жилье, а в случае аренды — выплата 3 000 000 и никакого актива взамен. Конечно, разница между арендой и стоимостью новостройки может быть сильно больше, но стоимость новостроек растет по мере строительства и к тому же не стоит забывать про налоговый вычет, льготные программы и возможность досрочного погашения и рефинансирования кредита.