Недвижимость Краснодара в сентябре 2022: цены, прогнозы, наблюдения и факты

Привет, друзья! Меня как и прежде зовут Екатерина Романенко и вот уже три года я информирую Вас о том, что происходит на рынке Краснодара и Краснодарского края. Как всегда, я готова Вам помочь переехать на юг, если Вы приняли такое решение, сделав ваш переезд спокойным, комфортным и безопасным, а это на юге многое значит. Мой телефон +7(928)211-33-77 - он не меняется на протяжении долгого времени, что тоже важно, там же есть ватсап, работаю я и мои помощники по договору, максимально прозрачно, чем, собственно говоря и гордимся. Кроме данной площадки новости о недвижимости Краснодара и Краснодарского края выходят вот здесь, советую подписаться, а обзоры на дома и квартиры выходят на моём ютуб - канале(там уже более 400 домов, так что выбрать есть из чего.

Краснодар. Центральный район. Дом с секретом)

Самопрезентация закончилась, давайте к теме

Недвижимость Краснодара в сентябре 2022 года

Как вы помните, август мы закончили в ожидании чуда и оно произошло, вернее произошло оно ещё в июле, просто данные опубликовали только в августе. К сожалению, чудо не для покупателей, а для застройщиков, а если быть ещё более точными - для банков! Ну, обо всём по порядку:

Самое дорогое дерево Краснодара - Королевский делоникс. Звучат разные суммы, которые оно стоит, но чаще всего сумма в 150 000 евро, что по нынешнему курсу чуть больше 9 000 000 рублей)

В сказки мы до сих пор верим, количество взятых ипотек растёт!😉

В августе, как некоторые и ожидали, сработал совместный маркетинговый ход банков и застройщиков и ипотеку под 0,01%(она же 0,02%, она же 0,1 и.т.д.) - начали активно разбирать! Что это за ставка, я писала вот здесь

Так в июле 2022 года покупатели в Краснодарском крае взяли на 40% больше ипотек на новостройки, чем в июне. Количество взятых ипотечных кредитов составило 1503 штуки(немного отстали от Санкт-Петербурга, там выдали 1804 ипотечных кредита на первичку).

К слову, по стране количество выданных ипотечных кредитов упало на 6%.

Говорит ли это о системном повышении спроса на новостройки? Думаю, что пока нет. Там есть один интересный момент, на который сейчас мало кто обращает внимание:

Дело в том, что до ноября 2021 года, когда цены стали просто так повышать - доля ипотечников и тех, кто покупает за свой счёт была по разным оценкам от 50/50, до 60/40. Сейчас, купить у застройщика может только очень наивный человек. Т.е. у застройщиков просто нет покупателей за собственные деньги, в этом просто нет смысла, так как у застройщиков элементарно выше цены, и выше не просто на пару тысяч, а на 30 000 - 40 000 с метра, по сравнению с тем же свободным рынком.

Для тех, кто у нас не был есть у нас и баобаб)

Продажи у застройщиков на крайне низком уровне!

Если открыть отчёт минстроя о реализованных квартирах на август 2022, то информация, мягко говоря не внушает особого оптимизма и выглядит вот так:

Застройщики Краснодара за 8 полных месяцев продали всего 25% от всего объёма строительства.

Понятно, что это ни о чём не говорит, без сравнительных периодов. Вот так выглядели данные в сентябре 2021 года:

Реализация квартир застройщиками Краснодарского края на конец августа 2021 года

А вот так обстояло дело в конце августа 2020 года:

Реализация квартир в строящихся домах за 8 первых месяцев 2020 года

А вот средние ставки по ипотеке у нас теперь как мы мечтали!

Это тоже Центральный район Краснодара

Средняя ставка по фактически выданным ипотечным кредитам составила... целых 2,76%

Средние ипотечные ставки в крупных городах России

Помните, о такой ставке мечтали? Вот теперь мы её видим воочию, правда она не спроста такая, но факт остаётся фактом - на рынке действительно привлекательная ставка и Краснодар на втором месте со своими показателями.

Себестоимость стройки в Краснодарском крае"наконец-то" поднимают!

Выглядит это, конечно, крайне странно. Согласитесь, когда у производителей строительных материалов не осталось больше альтернативы, кроме внутреннего рынка(у большинства) - вдруг застройщики начинают закупать более дорогие строительные материалы, платить дороже за спецтехнику... в общем, августовские данные о себестоимости стройки впечатляют:

Себестоимость строительства 1м2 в Краснодарском крае по данным минстрой РФ на основе проектных деклараций застройщиков, которые они подают в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Эта цифра очень важна и недооценивать её нельзя! Это когда себестоимость была 30 700 рублей - тогда застройщики её активно скрывали, а как только переползёт отметку 55 000 - 60 000 рублей - о ней будут говорить на каждом шагу!

Давайте о ценах на недвижимость Краснодара в сентябре 2022 года

В части первички и вторички практически ничего не происходит. Плюс минус цены остаются на прежнем уровне:

Стоимость 1 м2 вторичная недвижимость в Краснодаре за два года (обращаю ваше внимание, что в данных есть погрешность и точные данные приходят только через пару месяцев. На данный момент видно, что в сентябрь мы пришли на падающем рынке

Если же говорить о том, что встречается на рынке, то хорошей ценой на вторичку, как и в предыдущем месяце считается 90 000 рублей с метра, и такие объекты действительно есть, допустимой - 105 000 рублей за метр.

По первичке, странная ситуация сохраняется и на сегодняшний день средняя цена по новостройкам в районе 120 000 рублей за метр.

Будут ли падать цены в Краснодаре?

Как всегда, однозначного ответа никто не даст, да и дать не может, но, могу перечислить за и против. Давайте сначала аргументы в пользу снижения цен(говорю в первую очередь про новостройки, так как вторичный рынок, на мой взгляд, сейчас находится на достаточно привлекательных позициях(я объясняла ранее, что привлекательность не относительно доходов населения, а относительно цен в других регионах). Итак,

аргументы в пользу снижения цен на недвижимость в Краснодаре:

1. Первичка торгуется исключительно в ипотеку, массовый рынок по сути проходит мимо застройщиков. Скорее всего, когда у застройщиков появятся нормальные маркетологи, они увидят какой потенциал таится в цене 85 000 - 90 000 рублей.
2. Спрос на первичку искусственный, и это все прекрасно понимают. Как только люди разберутся с тем, что из себя представляет этот "низкий процент" - станут относится осторожнее.
3. Средний срок кредита, мягко говоря - заставляет задуматься. Сейчас он 25 лет и 3 месяца, к примеру в 2021 году он был 21 год и 4 месяца, а в 2020 году 18 лет и 5 месяцев. Стоит ли говорить о том, что данный показатель очень близок к максимальному, а передавать ипотеку по наследству - хочется не многим.
4. Вторичка дешевле первички! Понятно, что это долго продолжаться не может и такой рынок не нормальный. Когда вы можете купить двушку в центре с ремонтом дешевле, чем двушку на отшибе, при этом на отшибе у вас даже не квартира, а просто договор на квартиру, которая ещё даже не построена - это будет меняться. Вторичка в ближайшее время расти не будет, нет активного спроса(он есть, но не такой как был год назад), значит застройщикам в ближайшее время нужно будет что-то придумывать...
5. Переезжающие из других регионов не могут продать своё жильё, чтобы купить его здесь. Т.е. по сути у них есть потенциальные деньги, а вот покупателя нет...

Аргументы против повышения цен на недвижимость в Краснодаре:

1. Застройщики достаточно зарабатывают на разнице между себестоимостью и коммерческой стоимостью. Т.е. если раньше, два года назад им нужно было продать 8 000 - 9 000 квартир в месяц, то теперь им хватает и 4 000 квартир. Зарабатывают они те же деньги. Зачем что-то менять? Разовые акции, конечно возможны, но в целом, их всё устраивает.
2. Застройщики не тратят свои деньги на стройку, по сути, все стройки - это собственность банков. Зачем банку что-то менять? Банк будет бесконечно кредитовать и растить свои активы. Банки же не стали получать меньше! Если говорить о той же "субсидированной" ипотеке, то банки здесь выиграли гораздо больше, чем даже застройщики - они получили стабильных заёмщиков, которым не выгодно досрочно гасить ипотеку, ранее, чем через 10 лет.
3. Юг у нас один. Второго не будет. Болгария, Испания, Черногория - да всё, что так хвалили - теперь крайне рискованный актив. Кроме "русского юга" - особо то и выбирать негде, ну а почему должно дешеветь то, на что есть спрос?
4. Краснодар укрепил свои позиции относительно крупных городов. Помните, год назад мы были на третьем месте по ценам? То есть, чтобы купить здесь жильё, продав своё в другом городе - люди должны были доплатить. Теперь, каждый месяц там цены растут, а у нас стоят на месте и мы уже приближаемся к 20 месту по ценам, а значит, большее количество людей смогут позволить себе переезд сюда.
5. Наконец, очень важный момент: всё подорожало! Всё! Поднимаются пенсии, начали немного корректировать нижние планки зарплат, а это значит, что покупательская способность будет должна расти.
6. Сегодня цены на недвижимость в Краснодаре основаны на испуге: люди стали чуть меньше переезжать из-за отсутствия авиа-сообщения, поэтому цены немного корректировались. Как только всё придёт в норму - спрос восстановится, а за ним и цены.

В общем, друзья! Как всегда, рассказала часть того, что знаю на данный момент. Остальное, уж извините, только для клиентов, так что звоните, пишите, с радостью сделаю так, чтобы заработала и я и вы сэкономили!
Приятно будет, если поставите лайк и поделитесь статьёй, так как подготовка такого объёмного материала занимает достаточно много времени.

Хорошего дня, друзья! Вам и вашим близким!