Квартира под сдачу в Сочи - это прекрасно. Но стоит ли говорить, что гораздо больше прибыли будет приносить гостиница? Или гостевой дом, что здесь актуальнее.
⠀
Если вы решили стать владельцем гостиничного бизнеса, есть два пути: вести бизнес самому или отдать под управление арендатору. Во втором случае все просто, получаете фиксированную сумму по договору. И никаких «головняков». А те, кто хотят управлять сами, часто подолгу так и не решаются из-за навязанных страхов и предвзятости касаемо этой темы.
⠀
Поэтому я решил рассказать, как проверить бизнес перед покупкой и сократить риски потерь после.
⠀
Итак. Вы решили купить небольшой гостевой дом в Сочи и вести бизнес сами. На что нужно обратить внимание до покупки:
⠀
Локация
Первый, и самый главный пункт - это месторасположение. В Сочи - чем ближе к морю, тем лучше. В горах, соответственно, к подъёмникам.
⠀
Доходность
Сколько лет гостевому дому? С одной стороны, хорошо, что он не ровесник действующего президента США. А с другой, если ему нет и года, вычислить срок окупаемости будет не просто. Ведь надо понимать доход как минимум за год, а лучше - за 5 лет!
⠀
И тут главное не попасть в следующую ловушку. Представим, какой-то прыткий предприниматель весной открывает маленькую гостиницу. Доводит ее до ума, набирает за лето оценки и отзывы на сервисах бронирования. А осенью выставляет эту гостиницу на продажу… И мы видим лишь сезонный показатель, который наверн я ка свалится вниз зимой.
Такие варианты мешают понять две вещи: какой будет годовой доход от гостиницы, и не создана ли она лишь с целью перепродажи. Вычислить можно по срокам - как правило, это гостиница, работающая менее одного года, предоставляется отчётность только за высокий сезон (лето). Стоит задуматься!
⠀
Саму же доходность этого бизнеса вычислить не сложно - в большинстве случаев продавец без проблем предоставляет бухгалтерскую отчётность, живые выписки из 1С, CRM и др. документы. Конечно, при условии подписания договора о неразглашении, убрав данные клиентов.
⠀
«А почему решили продать?»
⠀
С первой же минуты знакомства не стоит выпытывать причину продажи. Об этом лучше деликатно поинтересоваться во время изучения документов. Причины бывают разные, как и люди. Мало ли, вдруг там что-то личное. Продавать прибыльный бизнес, да, еще и автономно работающий — это странно. В таких сделках не работает принцип «клиент всегда прав», старайтесь не давить на продавца. Если вам честно ответят, что хотят продать с целью заработать, то это логично.
⠀
Сотрудники
⠀
Здесь сложности не должны возникнуть. Как правило, персонала там немного. Если не сам хозяин и выполняет всю основную работу.
⠀
Соседи
⠀
Если гостиница не отдельно стоящая, а занимает, к примеру, первый этаж жилого дома, имеет смысл пообщаться с консьержем, соседями. Узнать, нет ли жалоб на то, что в их доме/подъезде организована гостиница. Если этот факт каким-то образом нарушает интересы жильцов, в будущем могут возникнуть конфликты. И чем элитнее дом, тем вероятнее, что жильцы будут против того, что рядом с ними соседствует гостиница.
⠀
Важные мелочи
А точнее, детали, которые часто упускают. Готовый бизнес на то и готовый, что вы приобретаете не только само строение, но и движимое имущество, телефоны, сайты и пароли к ним, аккаунты на сервисах бронирования, соцсетях и прочее. Не поленитесь внимательно ознакомиться с перечнем всего, что вам положено. Проверьте, все ли на месте и не вписал ли продавец чего лишнего или чужого.
⠀
Тоже самое касается клиентской базы. С одним уточнением - недобросовестный продавец может забить гостевой дом фейками-клиентами на будущие даты, чтобы бизнес выглядел процветающим. Это проверяется выборочным звонком по одной из предстоящих броней. Нет ничего предосудительного в такого рода звонках. Всегда можно в деликатной форме поинтересоваться у будущего гостя, нет ли у него изменений в планах.
⠀
С сервисами бронирования ещё один нюанс - лучше ещё до заключения сделки запросить данные о наличии/отсутствии задолженностей по аккаунту у продавца.
И как только вам передадут логины и пароли, необходимо сразу же подать заявку на смену пользователя. Чтобы однажды случайно не увидеть на экране фразу: «Неверный пароль».
⠀
Кратко подытожим. Если вы решили купить гостевой дом:
⠀
Можно прикрыть глаза на возраст помещения (в пределах разумного), но на отсутствие моря в пределах 1 км - ни в коем случае;
Покупать лучше в середине весны;
Документы, выписки и тд - сто раз проверь, один раз купи;
Убедитесь в лояльности соседей;
В бюджет заранее стоит закладывать 20-30% от стоимости на обновление, мелкие расходы и форс-мажоры.
⠀
Можно начать и с нуля, а не брать готовый дом, который в чем-то где-то не устраивает. Но не забывайте, как много это займёт времени. А время - деньги.
И если найдется лишняя свободная неделька, советую не полениться и под видом клиента самому проверить гостевой дом «изнутри», как там все устроено. Или попросить друзей.
⠀
Задумывались когда-нибудь о покупке гостевого дома? Или может есть реальный опыт? Поделитесь