Друзья!
Приветствую Вас на моем канале!
В конце августа я дал экспертный комментарий для "Аргументы и факты" по теме "Доля дольщиков" или как не потерять свои деньги с долгостроями. А расширенную версию моих материалов по теме публикую для Вас здесь!
Итак,
«Что делать дольщику, если застройщик нарушает сроки сдачи дома? И как не потерять свои деньги с долгостроями?»
Застройщик сорвал сроки! Почему так происходит?
Скажу сразу - даже добропорядочные застройщики попадают в ситуации нарушения сроков сдачи домов в эксплуатацию. И все от того, что любая стройка - это реальный риск.
Ведь спрогнозировать такое множество факторов достаточно сложно:
- Прогнозы продаж и покупательская активность.
- Работа строителей.
- Сроки поставки и качество материалов.
- Взаимоотношения с властью.
- Изменение законов.
- Курс валют.
Да, зачастую запас по срокам уже заложен, но внешние факторы никто не отменял.
А что уж говорить о недопропорядочных застройщиках...
Что важно знать? Часть 1.
В Российской Федерации с 2004 года права дольщиков во взаимоотношениях с застройщиком охраняются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Законом № 214-ФЗ).
Данный закон с момента своего издания претерпел большое количество редакций, основной целью которых являлось формирование действенных механизмов защиты права граждан на жилье. Вместе с тем, по прошествии почти 18 лет ситуация в отношениях застройщик-дольщик остается напряженной. Ежегодно в суды поступают тысячи исковых заявлений от дольщиков, направленных на защиту их прав и законных интересов.
Перенос сроков сдачи жилья - одно из наиболее распространенных нарушений, с которыми приходится сталкиваться дольщикам.
Например, по данным Единого ресурса застройщиков в России растет перенос срока ввода новостроек в эксплуатацию - 7,5 месяца в июле.
При покупке жилья в так называемую «долевку», покупатель вступает с застройщиком в договорные отношения. Требования к форме и содержанию такого договора прямо определены статьей 4 Закона № 214-ФЗ. Срок сдачи объекта для указанных правоотношений - является существенным условием, которое застройщик предполагается что будет строго соблюдать. Но на практике эти сроки часто не соблюдаются, а застройщики пользуются правовой безграмотностью дольщиков и вносят пункты и дополнения, которые по соглашению сторона дают им право самостоятельно переносить сроки, а также размыто определять момент окончания строительства.
Да, по закону абсолютно любой застройщик может предложить Вам дополнительное соглашение о переносе сроков. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в установленный срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока он обязан Вам об этом сообщить и у него есть право скорректировать сроки - по согласованию с Вами.
Но у Вас есть право ему в этом отказать!
Ведь по факту - это не гарантия соблюдения новых сроков, а лишь бесплатный перенос срока.
Потому настоятельно рекомендую: дополнительные соглашения не подписывать!
Отмечу, что достаточно часто застройщики идут на хитрость и даже наглость - настаивают, убеждают и даже вынуждают дольщика подписать дополнительное соглашение. Сначала пишут строгие уведомления, после - привлекают своих юристов "провести беседу". И ведь многие дольщики, к сожалению, верят и подписывают.
Но это всего лишь психологический ход со стороны застройщиков.
При любых намеках или угрозах со стороны застройщика будьте спокойны и обратитесь к надежному юристу или адвокату.
Например, моим доверителям писали подобные письма "Настоящим уведомляем Вас, что срок передачи изменяется на ... . До ... числа Вам необходимо явиться по адресу ... и подписать соглашение о переносе». Но мы своевременно и грамотно отреагировали, что помогло сохранить не только деньги, но время и нервы.
Другим моим доверителям после отказа предлагали отступные, но мой опыт показывает, что это в 5-6 раз меньше той суммы, которую реально взыскать через суд.
В 2022 году к частным причинам нарушения сроков добавились и объективные закономерности, возникшие в результате беспрецедентного санцкционного давления на Российскую Федерацию.
Например, уход множества производителей строительных материалов с отечественного рынка способствовал созданию дефицита и росту цен. Это повлекло за собой рост расходов для застройщиков и их подрядчиков и, следовательно, способствовало росту убытков.
Скорее всего сроки выполнения работ будут продолжать расти, а сроки сдачи - переносится.
Что важно знать? Часть 2.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» действует до 01.10.2022 мораторий на возбуждение дел по банкротству, в том числе и застройщиков. Застройщики вправе добровольно выйти из-под действия моратория.
Вместе с тем, многочисленная судебная практика выработали достаточно однозначные подходы к применению способов защиты прав дольщиков.
- Согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик должен выплатить дольщику неустойку: в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.
- Помимо неустойки (пени), дольщик руководствуясь положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» вправе претендовать на:
- Взыскание компенсации морального вреда;
- Взыскание с застройщика штрафа, равного 50 % присужденной ко взысканию с застройщика суммы убытков или неустойки.
Несмотря на наличие механизмов ответственности застройщиков за недобросовестные действия, наличие уже упомянутого моратория накладывает свои отпечатки.
- В период с 29.03.2022 до 31.12.2022 включительно не начисляются неустойки (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. В отношении соответствующих требований, предъявленных к застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 31.12.2022 включительно (п. п. 1, 1(2)Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479).
- Также в период с 25.02.2022 до 31.12.2022 включительно размер процентов, неустойки (штрафов, пеней), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, подлежащих уплате за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства исчисляются исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 25.02.2022, то есть не выше 9,5% (п. п. 1(1), 1(2) Постановления Правительства РФ N 479; Информационное сообщение Банка России от 11.02.2022).
Отдельно следует упомянуть риск для дольщиков – банкротство, при котором возникает риск остаться без жилья и без вложенных денежных средств.
Поэтому в закон о банкротстве были добавлены нормы, регулирующие включение дольщиков в реестр прав требований.
Механизм следующий:
- При получении сведений о том, что организация-застройщик признана несостоятельной (банкротом), дольщик должен собрав установленный комплект документов обратиться с заявлением к Конкурсному управляющему застройщика с требованием включить его в реестр.
- После получения положительного решения по включению в реестр, дольщик приобретает права кредитора по отношению к застройщику.
- В дальнейшем ключевая роль переходит к Фонду развития территорий, который принимает на себя обязательства должника перед дольщиками. Фонд может выплатить денежную компенсацию или участвовать в окончательной сдаче объекта. Оба указанных варианта являются важнейшей гарантией обеспечения гражданина правом на жилье.
И что же в итоге делать дольщику?
Шаг 1 - при первых признаках переноса сроков - проконсультироваться у порядочного юриста или адвоката, кто специализируется на разрешении подобных споров.
На этом этапе важно ничего не подписывать с застройщиком!
Шаг 2 - оценить перспективы сдачи дома.
Да, именно перспективы вообще получить свою квартиру.
Как правило, если застройщик просит подписать дополнительное соглашение о переносе сроков до 8-10 месяцев, то вероятность на завершение строительства выше. Если в соглашении сроки более 1 года - есть очень большой риск, что окончания строительства можно и не дождаться. Но какой бы срок не стоял, оценку перспектив всегда проводит юрист или адвокат.
Например, за годы разрешения подобных споров, я уже свободно ориентируюсь не только в репутации застройщиков, но и имею в своем арсенале методы проверки каждого из них.
Почему это важно?
Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у Вас появляется право требовать неустойку за просрочку. Если же застройщик подаст на банкротство, то Ваш долгожданный дом будет достраивать уже кто-то другой.
Шаг 3 - определиться, а что же подходит именно Вам?
Дождаться сдачи Вашего дома.
Продать квартиру.
Расторгнуть договор с застройщиком.
И этот шаг - отдельная и очень интересная тема. Подробнее о каждом из этих вариантов расскажу в следующей статье!
Остались вопросы или нужна помощь в решении споров с застройщиком?
Звоните 8-922-737-10-40
Пишите в мессенджеры (Viber, WhatsApp, Telegram): 8-922-737-10-40 или в Личные сообщения!
Я помогу Вам сохранить Ваши деньги, время и нервы!
Хотите, чтоб все свежие новости были всегда «под рукой»?
Нужно обсудить наболевшее или остались вопросы по социальным выплатам? Подписывайтесь на мой канал в Telegram!
Я на связи!
Подписывайтесь на мою группу в ВК, на мой канал в Яндекс Дзене, следите за новостями, чтобы быть в курсе своих прав!
Ваш Адвокат, Дмитрий Повный.