Споры между собственниками одной и той же квартиры — далеко не редкое явление в судах. Самым распространенным поводом для конфликта становятся, конечно же, расходы на содержание общего имущества. А наиболее частым аргументом, чтобы не платить, является такой: «кто живет в квартире — тот за нее и платит».
Как решаются такие споры в судах? Разберем, за что все-таки владельцу доли в квартире придется заплатить, даже если он в ней не живет.
1. Жилищно-коммунальные услуги
Закон гласит, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание:
- непосредственно принадлежащей ему квартиры,
- общедомового имущества — путем оплаты расходов на его содержание и отчисления взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ).
Сособственники квартиры несут указанные расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на жилое помещение (ст. 249 ГК РФ).
Поэтому, если кто-то из сособственников или просто зарегистрированных в квартире лиц оплачивает все счета за ЖКУ, он имеет полное право предъявить иск к совладельцам жилья и взыскать с них причитающуюся с них часть коммунальных платежей (в пределах 3-летнего срока исковой давности).
Суд может освободить владельца доли, который не живет в квартире, только от оплаты коммунальных ресурсов, которые:
- поставляются непосредственно в квартиру (а не на содержание всего дома),
- и учитываются по счетчикам (при условии, что счетчики были исправны и имели действующее свидетельство о поверке).
Например, собственник 1/4 квартиры подал иск к остальным совладельцам, требуя взыскать с них расходы на оплату коммунальных услуг в течение 3-х последних лет.
Те доказали, что фактически проживают по другому адресу и спорной квартирой не пользовались. Однако суд все равно взыскал с них расходы на оплату вывоза ТКО (эта услуга оплачивалась по числу жильцов), газа (в квартире не было такого счетчика), за содержание и текущий ремонт жилья и капремонт (эти платежи являются для собственников обязательными независимо от факта пользования жильем).
Ответчиков освободили только от оплаты электричества, воды и водоотведения в квартире, т. к. эти услуги оплачивались по показаниям счетчиков (Арзамасский горсуд Нижегородской обл., дело №2-634).
2. Расходы на ремонт квартиры
Владение и пользование имуществом, которое находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его собственников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому совладелец квартиры может отказаться компенсировать остальным расходы на ее ремонт, сославшись на то, что он не давал на это своего согласия.
До недавнего времени суды соглашались с такой позицией и отклоняли иски о взыскании с сособственников их доли в расходах на ремонт общей квартиры, если истцу не удавалось доказать, что было соответствующее соглашение с ответчиком.
Пока Верховный суд РФ не изменил эту практику: с женщины взыскали часть стоимости ремонта квартиры, в которой она владела 1/2. Эта квартира была куплена супругами у застройщика, без отделки. Но еще не успело закончиться строительство дома, а брак их распался — произошел развод и раздел имущества, после чего каждый экс-супруг стал собственниками половины той самой квартиры.
Бывший муж за свой счет сделал в квартире ремонт, но вторая сособственница отказалась возместить ему свою часть расходов, т. к. не пользовалась этим жильем.
Этот спор дошел до Верховного суда РФ, где напомнили, что владение квартирой на праве собственности предполагает содержание своего имущества в надлежащем состоянии — и в т.ч. обеспечение необходимого ремонта.
Поскольку в данном случае квартиру без ремонта нельзя было использовать для проживания (она продавалась без отделки), сособственница обязана была профинансировать все необходимые работы, чтобы квартира стала жилой (ВС РФ, определение №11-КГ17-37).
Отсюда следует, что независимо от факта проживания в квартире и своего согласия на ремонт, собственник доли обязан оплатить те работы, без которых этим жильем нельзя будет пользоваться по назначению (например, замена аварийного трубопровода, сантехники, радиаторов отопления и т. д.).
3. Возмещение ущерба
Даже если у совладельца лишь небольшая доля в квартире и он никогда там не проживал, это не снимает с него ответственности за ущерб, причиненный соседям, заливом или прочим происшествием (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
Поэтому придется компенсировать свою часть расходов, если суд признает, что ущерб был причинен по вине владельцев жилья (а отсутствие должного контроля за своим имуществом, не обеспечение должного ремонта приравнивается к виновному поведению собственника).
Например, с сособственницы квартиры взыскали почти 90 тысяч рублей в счет возмещения ущерба соседям из ниже расположенной квартиры, который произошел в результате прорыва трубы с горячей водой.
Суд признал, что причиной аварии стала неисправность внутриквартирного оборудования — а значит, возмещать ущерб должны все сособственники. Ссылки ответчика на то, что в этой квартире она не жила, не помогли (Ленинский р-й суд г. Мурманска дело №2-39).