Каждый, кто оценивал квартиру, дом или земельный участок, сталкивался с ситуацией: на взгляд заказчика оценки, цена квартиры должна быть больше, чем та стоимость, которую он видит в отчёте об оценке. Давайте разбираться, с чем же это связано.
Для начала надо понимать, что найти на рынке недвижимости абсолютно идентичную квартиру, продающуюся в данный момент, практически невозможно. Идентичной она должна быть прежде всего по характеристикам, которые являются ключевыми и в большей степени влияют на стоимость квартиры.
- Площадь,
- местоположение,
- материал стен здания,
- этаж,
- качество отделки и другие.
Даже если и случается, что на рынке продается идентичная квартира, она может не соответствовать рынку.
Как такая же квартира может не подходить для расчёта стоимости объекта оценки?
Прежде чем называть цену вашей квартиры, оценщик проводит анализ рынка. Выявляет объекты максимально похожие. С помощью статистических и математических методов отбирает объявления, на основании которых будет производиться итоговый расчёт стоимости.
В среде оценщиков это называется «набить аналоги».
Их может быть любое количество, но на практике принимают 3 или 4. Они могут быть не идентичны оцениваемому объекту, но будут максимально похожи на него и удовлетворять основному принципу оценки:
Их цена не является максимальной или минимальной на рынке недвижимости.
Иными словами, их цена в среднем диапазоне.
Исходя из этого, подобранная идентичная квартира, которую вы нашли и хотите отправить оценщику: «Вот! Я нашла аналог. Посмотрите!», может не подходить. Она может оказать очень дорогой. А как мы понимаем:
Потребитель не готов переплачивать за товар, если есть похожий, но дешевле.
Но так как чаще всего подобранные объявления не идентичны нашему объекту, оценщику необходимо скорректировать их стоимость.
Во-первых, оценщик обязан внести корректировки, которые позволяют объект-аналог сделать максимально похожим на оцениваемую квартиру. Корректировки бывают положительные, когда объект оценки лучше, и отрицательными, когда объект оценки хуже. Избежать этих корректировок невозможно.
К примеру, ваш объект – панельный дом. А объект аналог — кирпичный. Как правило, квартиры в «кирпиче» дороже. Сравнивать их цены с «панелькой» напрямую – некорректно. «Кирпичной квартире» будет введена отрицательная понижающая корректировка на материал стен, для приближения этого аналога к стоимости более дешевой, панельной квартиры.
Одна из главных корректировок, которая всегда присутствует в расчётах – это торг.
Торг присутствует во всех отчётах, потому что покупатель всегда пытается снизить цену. В 99% случаев это получается. С уверенностью говорю, что квартира с ценой в объявлении в 10 млн. ₽ будет продана за 9,5 млн.₽. А то и меньше.
Норма корректировки на торг для каждого объекта своя. Очень грубо, не вникая в нюансы квартиры и города, средний торг ~5%.
Из-за внесения ряда корректировок, цена продаваемых объект может меняться.
Во-вторых, частый диалог:
Размер квартиры, площадь и квадратура — имеют огромное значение!
Если между вашей квартирой, и той, что вы хотите отправить оценщику как аналог, есть разница в площади, то к расчёту будет принята НЕ общая цена квартиры, а цена квадратного метра жилья. Т.е. ваш пример-аналог будет уменьшен на сумму разницы кв.м * на цену за кв.м.
Отсюда нужно понимать, что все корректировки вносятся не к общей цене, которую мы видим в объявлении.
Продам квартиру за 5 млн рублей.
А к цене 1 кв.м продаваемой квартиры. Это связано с тем, что так принято в оценочной практике уже на протяжении 25 лет.
- Оценщику легче производить расчёт;
- Заказчику понимать схему расчёта;
- СРО проверять.
Ведь мы должны говорить на едином понятном всем языке. Иначе процесс изготовления отчёта, его проверки СРО и банками будет затягиваться.
Почему же принято считать по цене 1 кв.м.?
Объекты недвижимости чаще всего различаются именно по площади. Цена 1 кв.м. является удобной базой для сравнения разных по площади объектов.
Логичный вопрос. Почему не использовать общую цену 5 млн. ₽ и с ней не производить все манипуляции?
Это все связано с погрешностью измерений. Доступнее и понятнее отслеживать изменения маленькой части, а не большого числа.
В итоге:
Оценщик никогда не стремится завысить или занизить стоимость объекта. Его обязанность — максимально понятно и точно донести в отчёте информацию до заказчика, как сформировалась та или иная стоимость.
Если вдруг вам кажется, что ваша недвижимость стоит дороже, то необходимо сделать 2 шага:
- Прочитать отчёт внимательно,
- Если остались вопросы обратиться за разъяснениями к оценщику.
----------------------------------------------------
Нужно оценить недвижимости, бизнес или оборудование? 🙂 - ссылка ► https://www.oocenim.ru/
----------------------------------------------------------------------------------------
Мой TikTok профиль ► (366 тыс.)
https://www.tiktok.com/@anosof.roman
Мой Telegram Канал ▼