Август, как и предыдущие месяцы лета, на рынке квартир был активным. По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в августе было совершено 1534 сделки купли-продажи (в рекордном июле было 1540), но эта цифра еще может вырасти. Ни отдых на дачах или за границей, ни сборы детей в школу не повлияли на интерес покупателей. «Есть интерес и к сталинкам, и к новостройкам, и к большим квартирам, и к компактным, и к дорогим, и к дешевым», — замечает специалист агентства«ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. О том, что происходило на рынке квартир в августе, Realt поговорил с экспертами.
«Белорусы покупают интересные квартиры, чтобы сдавать россиянам в краткосрочную аренду»
В августе активность покупателей по-прежнему была высокой, но цены оставались приблизительно на прежнем уровне, говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»Андрей Чернышев.
— Причину стабильности цен можно описать как уравновешивание по-прежнему большого объема предложения высоким спросом со стороны покупателей. Поэтому можно сказать, что сейчас на рынке квартир установился определенный баланс: и предложений достаточно, и спрос высокий. Если бы было меньше предложений на рынке, это привело бы к потенциальной возможности для роста цен. А если бы при сохранении большого предложения уменьшался спрос, это давило бы на цены и продавцы были бы вынуждены в усилившейся конкуренции снижать цены, чтобы повысить спрос. Но пока цены балансируют на одном уровне.
Андрей объясняет, откуда берется высокий спрос. Во-первых, покупатели из регионов, а во-вторых цепочные сделки — при них продают одну квартиру и покупают другую как правило, более комфортную, просторную и дорогую.
— По данным нашего агентства, на протяжении последних трех месяцев большая доля покупателей приходит из регионов. Эта цифра достигает порядка 25%, в то время как ранее это было порядка 12−14%. Цены снизились, предложение большое, квартиры стали более доступны — вот почему покупателей из регионов стало больше. Плюс к этому, квартира в Минске рассматривается в условиях риска как возможность вложить деньги. Даже при снизившихся ставках сдача в аренду — это хороший пассивный доход. А при необходимости квартиру всегда можно быстро продать. Плюс у многих дети-студенты, которые едут учиться в Минск. И даже если во время учебы они живут в студенческом общежитии, а не квартире, к моменту окончания вуза квартира оказывается очень кстати. А за время, пока в квартире не живет студент, она может приносить пассивный доход, который как минимум закроет затраты на ремонт.
Кстати, что насчет инвестиционных сделок, отмечает Андрей, теперь люди покупают квартиры чаще не для того, чтобы организовать арендный бизнес, а скорее просто чтобы сохранить деньги.
— Стоимость аренды снизилась, закрыты границы, спрос на аренду сейчас небольшой. Поэтому людям, которые продолжают покупать квартиры под сдачу, не стоит ждать баснословных доходов от арендного бизнеса. Но это по-прежнему хороший способ сохранить деньги в ликвидном активе. Но, в любом случае, рынок активен, и рано или поздно, негативный цикл перейдет в позитивное русло.
Вторая причина, с которой специалисты связывают высокий спрос, так называемые «цепочные сделки».
— Люди задумались о том, что их доходы могут значительно сократиться в связи с ростом курса доллара и колебаниями как внутри страны, так и за ее пределами.
А деньги, вложенные в жилую недвижимость, всегда будут актуальны. Поэтому люди ставят себе задачу № 1 — переехать из маленькой квартиры в более просторную, или старую хрущевку поменять на новостройку. Благодаря цепочкам для людей становятся более доступными кредиты: если одну квартиру продали, чтобы приобрести другую, то процентов 70−80 на от стоимости новой недвижимости обычно есть, и кредитная сумма оказывается вполне подъемной. Кстати, в последние месяцы доля сделок с кредитами в нашем агентстве составляет 10−11%. Напомню, что в начале этого года эта цифра опускалась до очень низких показателей — 3−4%.
Cпециалист рассказывает, какие квартиры пользуются спросом.
— Люди ищут квартиры с хорошим ремонтом по рыночной цене. В ситуации, когда на рынке уже не первый месяц большое предложение, покупатель становится более требовательным. Плюс понимает, что стройматериалы дорожают, а некоторые позиции и вовсе становятся недоступными, поэтому ищут квартиры, в которые можно заехать сразу и не переплачивать за эту возможность. Если бы квартир на рынке не хватало, как было, например, в 2018—2019 году, у продавцов квартир с хорошим ремонтом была бы возможность немного поднять стоимость, но сейчас, когда предложение широкое, такой возможности нет.
Не первый месяц говорят о том, что в Минск гораздо чаще стали приезжать россияне. Звучали мнения о том, что россияне массово покупают жилье в Беларуси — с этим Андрей не согласен.
— Россиян действительно стало гораздо больше приезжать в Беларусь. Но формат их приезда — это краткосрочные шоппинг-туры выходного дня или отпуск. Поэтому в качестве участников сделок купли-продажи мы их не видим. Но среди белорусов есть люди, которые сейчас приобретают интересные квартиры для сдачи в краткосрочную аренду для россиян. Они ожидают, что россияне и дальше будут массово ездить в Беларусь, а соответственно на этом можно будет заработать. Под такие цели c одной стороны рассматривают комфортные и современные квартиры не бюджет-класса, а как минимум «комфорт» и выше. Типичная локация, которая пользуется спросом в этом случае, — микрорайон Лебяжий (улицы Ратомская, Мястровская и другие). И противоположный вариант, который тоже пользуется спросом, это — сталинки. Чаще такие квартиры покупают не для жизни, а для сдачи в аренду. Это во многом и объясняет формирование их стоимости: продавцы закладывают инвестиционную составляющую.