Что гарантирует заключение предварительного договора купли-продажи жилья?

Нашли хорошую квартиру, цена подходящая, продавец вроде согласен. Но как правильно поступить, чтобы он не аннулировал устные договоренности? Можно ли как-то подстраховаться? И. Шунец, Гомель

Можно. Как советует нотариус Гомельского нотариального округа Алла КАТИОН, чтобы устные договоренности об условиях сделки остались в силе, нужно их зафиксировать в предварительном договоре купли-продажи квартиры (дома): «Такой договор позволит закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем заключить сделку нельзя».

Указанная в договоре цена не подлежит изменению в одностороннем порядке, т. е. покупатель обязан купить, а продавец - продать квартиру по цене, которая зафиксирована в предварительном договоре. Изменение условий будущего предварительного договора возможно только по взаимному согласию. С этой целью нужно заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, указав в нем новую стоимость квартиры. Отказаться от заключения будущего договора также можно лишь по обоюдному согласию. Сторону, которая передумала заключать договор купли-продажи, могут принудить к заключению такого договора в судебном порядке и потребовать возмещения убытков.

Важные нюансы

В предварительном договоре обязательно должны быть указаны:

точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес квартиры; стоимость, по которой будет продана или куплена квартира; перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой; если такие лица отсутствуют, то рекомендуем указать это в предварительном договоре.

Предварительный договор признается незаключенным и не порождает никаких последствий (нельзя потребовать заключения основного договора), если какое-либо из этих условий в нем не согласовано.

Также можно предусмотреть иные условия, не являющиеся обязательными (порядок расчетов, распределение расходов по государственной регистрации будущей сделки, срок заключения основного договора, ответственность сторон и др.), но несогласованность этих условий не влечет признания договора незаключенным.

Какие гарантии?

Гарантией соблюдения обязательств может выступать обеспечительная сумма, которую одна сторона перечисляет другой. В свою очередь сторона, получившая обеспечительную сумму, обязуется вернуть ее в установленный срок (например, не позднее 15 банковских дней с момента заключения основного договора).

К обеспечительной сумме не применимы правила, предусмотренные для задатка. Это значит, что, если продавец отказался от заключения договора, покупатель не может требовать возврата переданной ему суммы в двойном размере.

В предварительном договоре можно предусмотреть и неустойку в виде штрафа за уклонение от заключения договора для обеих сторон.