Начну с такого простого ответа на вопрос: "Стоит ли покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, т.е. продавец продает квартиру, которая у него в ипотеке?"
Ответ - однозначно: "Стоит", т.к. такая покупка сохранит ваши нервы, сэкономит время и убережет от потери денег. В общем ваши риски максимально минимизированы.
Бывают разные ситуации, почему человек продает квартиру, которая у него в ипотеке, как правило - это рождение ребенка и необходимость расширить жилплощадь, переезд в другой город, т.е. ближе к работе и очень частая в последнее время причина - не подходит климат.
С учетом того, что сейчас большая внутренняя миграция - последний пункт очень актуален. Ведь каждый из нас мечтает о домике у моря или жить в столице, но не всегда осуществление мечты приносит радость. Морской климат может не подходить - начинаются солнечные ожоги, отеки и опухают ноги, а в столицах - Москве и Питере (культурной столице) - холодный влажный климат, да и бешенный ритм более приемлем для молодых людей, а людям среднего и старшего возраста нравится более умеренный ритм жизни, т.к. у них другие приоритеты - семейные ценности (дети, внуки), здоровье своё и близких, они ориентированы на спокойствие и более загородный и размеренный ритм жизни.
Вот человек и принимает решение - уехать и сохранить здоровье. И это правильно. Ведь здоровье ( и психологическое и физическое) - дороже всего.
И тогда продавец решает продать уютное гнездышко, которое он создал с любовью и наполнил семейным теплом. А квартира в ипотеке, но это сейчас не препятствие, а скорее преимущество. И государство пошло навстречу разрешив продавать ипотечные квартиры. И банки полностью поддерживают это - так как для них это более выгодно, уменьшает их затраты на проведение различных юридических процедур: подготовка и проведение торгов, оценка недвижимости, содержание и оплаты штата юристов, платежи за квартиру (оплата ЖКХ, налогов и т.п.), которая будет "висеть" на балансе банка до её продажи.
Так почему же я рекомендую покупать квартиру, которая находится у продавца в ипотеке?
Это как минимум уже проверенная банком с юридической стороны и чистоты квартира.
И для того, чтобы продать квартиру - продавцу недвижимости необходимо предоставить в банк большой пакет документов: это выписки из егрн, паспортные данные, технический паспорт, справки от ЖКХ, что нет долгов, справку о дееспособности продавца и т.д. И если квартира в ипотеке, значит, многие нюансы уже учтены, а это ваша безопасность.
Итак плюсы:
1. ГОД ПОСТРОЙКИ, МАТЕРИАЛ СТЕН И РАСПОЛОЖЕНИЕ
Как известно в банке работает целый департамент специалистов, которые проводят расчеты ликвидности (потребительской привлекательности) недвижимости.
Согласно предоставленным документам и дополнительным запросам банк выявляет соответствие и законность документов.
БАНК НЕ ВЫДАСТ ИПОТЕКУ НА ЖИЛЬЕ ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ ПОСТРОЙКИ, А ТАКЖЕ НА ЖИЛЬЕ АВАРИЙНОЕ ИЛИ ВЕТХОЕ.
Это важно, ведь, когда вы идете на просмотр квартиры, вы не всегда сами можете угадать год постройки жилья, и даже из каких материалов сделан дом.
Ведь дом, в котором вы рассматриваете приобретение недвижимости на вид может быть очень красивым из-за того, что только недавно закончился капремонт. Т.е. данному дому уже более 50 лет. Это значит срок эксплуатации вышел.
И не стоит забывать, что в домах прошлого века часто - тараканы, клопы и мыши. И даже, если вы сделаете потрясающий ремонт, они никуда не денутся и от соседей прибегут снова. А вот в новостройках как минимум лет 15 их еще не будет.
Из личной практики: обратились в сбербанк за кредитом под залог имеющейся недвижимости, но узнав год строения дома, в котором располагалась квартира - банк отказал в выдаче кредита, потому что данная квартира не ликвидна, а у дома вышел срок эксплуатации.
Да и еще, после дорогого ремонта квартира была застрахована - банк вернул полную страховую сумму назад.
Да и дом может быть на поверку не кирпичным, как его отделали панелями при капремонте, а панельным домом. А панельные дома в большинстве случаев - более холодные по сравнению с кирпичными или монолитно-кирпичными домами.
И еще важный нюанс - это расположение и наличие необходимой инфраструктуры рядом (детский сад, школа, магазины, развлекательные центры), транспортная доступность, удаленность от метро или областного центра.
2. ПЕРЕПЛАНИРОВКА
Квартира, которая взята в ипотеку имеет технический паспорт. Без него банк не будет проводить оценку недвижимости. Тем самым он выявляет была ли перепланировка в квартире и узаконена ли она.
Это важный плюс, который сбережет вам множество нервов, если вы в дальнейшем будете продавать данную квартиру.
3. ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ЖИЛЬЦЫ
Банк проверяет, кто зарегистрирован в данной квартире. У продавца запрашивается выписка из домовой книги. И в ней могут быть указаны продавец и его члены семьи - и это нормально! У человека единственное жилье и он прописан в данной квартире. И раз уж ипотечник принял решение продавать квартиру, значит, уже не откажется от своих планов и ждет не дождется, когда сможет переехать в свою новую квартиру и прописаться в нее. Так что в договоре купли-продажи прописывается срок в течении какого времени продавец выпишется из квартиры вместе с членами семьи и как правило, продавец выписывается из квартиры сразу же, как только приобретает новую жилплощадь. Это называется альтернативная сделка и в банка она проработана на 100 %. И банк является гарантом, что люди оттуда выпишутся и не будет никакого обременения, т.к. сделка совершается в банке.
Также дополнительно проверяется прописка скрытых жильцов (возможно, кто-то из членов семьи находится в тюрьме или проживать за границей, или есть другие наследники на квартиру). Но это не во всех банках делается (только в Сбербанке проводится полная оценка), поэтому лучше обратиться к специалисту, чтобы обезопасить себя в этом моменте.
4. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА.
При проведении оценки приобретаемого объекта недвижимости в ипотеку банк выявляет реальную рыночную стоимость данного строения, для этого он сравнивает аналогичные дома, в которые входит материал стен, инфраструктура: парковка, детские площадки, этажность, год строения - радиус сравнения может доходить до 20-30 км, это актуально, когда построен новый дом и рядом с ним находятся старый жилой фонд прошлого века.
Как правило, если в определенной местности построили крупную многоэтажку и её раскупили (рядом имеется хорошая транспортная доступность, рабочие места, инфраструктура), то застройщик будет строить новый микрорайон, потому что ему это выгодно.
Возвращаемся к тому, что банк выдает деньги на стоящие объекты, которые при неблагоприятных условиях можно всегда будет выгодно продать.
Поэтому изначально вы будете вкладывать свои деньги в недвижимость, которая растет в цене.
5. АДЕКВАТНОСТЬ (ДЕЕСПОСОБНОСТЬ) ПРОДАВЦА
Это очень важный аспект, чтобы вы не попали под аннулирование сделки купли-продажи. Продавец купил данную квартиру в ипотеку, значит, прошел проверки, он присутствовал на всех моментах заключения сделки, общался и с продавцами на тот момент квартиры и с представителями банка, а это как правило, происходит под камерами и также был в МФЦ. Так же в зависимости от банка с продавца требуют предоставить справку из ПНД (психоневрологического диспансера), подтверждающее отсутствие психологических заболеваний. Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда.
6. БЕЗОПАСНОСТЬ РАСЧЕТОВ
Все расчеты за квартиру осуществляются в банке.
Сделку сопровождает квалифицированный юрист банка, для страховки можете взять на оформление нотариуса.
Не бойтесь альтернативных сделок, тем более если она простая - т.е. один собственник квартиры и он там прописан. По времени оформления они занимают столько же времени, сколько и при прямой купле-продаже, только при покупке ипотечной квартиры - вы находитесь в большей безопасности, покупая проверенную квартиру. Т.к. банк также проверяет продавца и на отсутствие банкротства - т.е. сделку не смогут признать недобросовестной и вы останетесь в своей квартире.
7. ГАРАНТИЯ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛКИ И БЕЗОПАСНОСТЬ РАСЧЕТОВ
Этот плюс уже указан в предыдущем пункте.
Вы полностью рассчитались с продавцом под видеокамерами и сразу отнесли вместе с ним документы на регистрацию права собственности.
Чем хороша ипотечная квартира - то, что она проверена банком и ваши риски минимизированы. И всё оформление и расчеты проводятся под видеокамерами в отделении банка.
Теперь вы знаете плюсы покупки квартиры, которая находится в ипотеке, поделитесь этой статьей со друзьями и знакомыми, чтобы они тоже были подкованы при приобретении квартиры. Подписывайтесь на канал. Обновление еженедельно.
А, если вам необходима помощь в продаже вашей квартиры или приобретение новой, обращайтесь, моя электронная почта для связи: vernaya@ksenivanovna.ru
Еще больше информация в моем блоге: https://vk.com/vernayakseniya.
@ВЕРНАЯ - недвижимость, 3-НДФЛ, страхование, бухгалтерия
#ипотека
#недвижимостьмосквы
#недвижимостьмо
#недвижимость
#купитьквартиру
#купить выгодно квартиру
#как продать