Участие риелтора в сделках с недвижимостью стало уже привычным явлением, хотя до сих пор многие люди задаются вопросом "а так ли он нужен"? В свою очередь риелторы убеждены, что без их помощи купить или продать жилье крайне сложно и даже опасно. Попробуем назвать пять очевидных причин, почему помощь специалиста важна сегодня, как никогда.
Ваше время — ваши деньги.
Прежде всего риелтор помогает своим клиентам экономить время. Особенно это касается сложных сделок, когда взамен продаваемого жилья приобретается другое, т.н. «встречка», и таких звеньев в «цепочке» может быть несколько, что делает всю сделку для неспециалиста неподъемной. Тем более сейчас, когда наличная составляющая в финансовых расчетах минимальна, а преобладают различные инструменты – ипотека, субсидии, материнский капитал и так далее. Добавьте сюда еще случаи с долями в праве (комнаты), правами несовершеннолетних, вопросы налогообложения – можно голову сломать. При всем при этом цена ошибки очень высока, порой критична.
Но даже если продавец продает свою недвижимость в «прямой» продаже, без всяких «встречек», то покупатель будет скорее всего не с «прямыми» деньгами, в лучшем случае с ипотекой. Сейчас, после смягчения условий выдачи ипотеки банками, рынок практически вернулся в состояние начала февраля, когда до 80% сделок происходило с использованием ипотечного кредита. А это значит, что нужно подобрать лучшую ипотечную программу для данного случая из десятка предложений, обзвонить кучу банков, во всем разобраться самому. А это время! Риэлтор же это знает априори, представители банков сами приходят в агентства и проводят свои презентации. Более того, для риэлторов у банков есть всегда специальные предложения с уменьшенным ипотечным процентом.
Продавцам также приходится сталкиваться с множеством входящих звонков, едва объект будет выставлен на продажу. Причем большинство из них — вовсе не покупатели, а посредники, и хорошо, если это сертифицированные риэлторы, а не частные маклеры, которые, почуяв "физика", постараются изо всех сил "выжать" из него по максимуму.
Помимо этого, продавцу приходится немало времени тратить на показы, и риэлтор также может повысить их эффективность. Хороший риэлтор знает, как лучше представить квартиру на рынке, как выделить ее достоинства, расставить нужные акценты, на что обратить внимание потенциальных покупателей и заинтересовать их. Это требует особого подхода и знаний.
Также на срок продажи помимо прочего влияет и стоимость жилья, поэтому в вопросах ценообразования зачастую тоже лучше довериться риэлтору. Часто продавцы назначают цену, исходя из собственных пожеланий и представлений, а также посмотрев аналоги на рынке, иногда выставленные такими же собственниками. Такие квартиры могут продаваться годами!
Торг здесь уместен!
Опытный риэлтор приносит в два раза больше прибыли своему клиенту, чем размер его комиссии!
Здесь играет роль навык торга, умение «считать» потребности сторон, а иногда и "продавить" агента покупателя. Есть множество резонов у сторон по сделке, у каждого свои: кому-то надо продать срочно, кто-то не торопится, одни хотят потянуть с освобождением квартиры, а у других не узаконена перепланировка. Все эти аспекты считываются опытными риэлторами в самом начале работы с объектом, дилетант же может узнать о них слишком поздно, когда торговаться уже не получится.
Также риэлтор может подобрать выгодный вариант, обладая гораздо более полной информацией о ситуации на рынке недвижимости, чем рядовой обыватель. Он осведомлен о всех актуальных предложениях, скидках, акциях, рассрочках и условиях оплаты, которые предлагают застройщики или продавцы вторичного рынка. Также он в курсе специальных предложений банков по условиям предоставления ипотечных кредитов, о которых мы писали выше. Банковская ставка для клиентов, пришедших от агентств-партнеров, на 0,5-1% ниже, чем для других заемщиков, кроме того, такие заемщики рассматриваются в банках в ускоренном режиме и требования к ним более лояльны.
Помимо этого, бывают случаи, когда только через риэлтора можно купить эксклюзивную квартиру, которую собственник предпочитает не выставлять на всеобщий доступ, а продавать непосредственно целевой аудитории через агентство.
Крючок мошенников.
Часто возникают ситуации, когда человек, подобрав себе объект или найдя покупателя, плохо представляет, что делать дальше.
Когда дело доходит до юридических моментов, люди уже не знают, как к ним подступиться. Ведь даже если покупатель самостоятельно находит подходящий ему вариант, а условия сделки устраивают все стороны, необходимо узнать юридическую историю этого объекта недвижимости. "Основные вехи" этой истории изучаются приблизительно в пяти разных источниках: собирается информация о переходах прав собственности, процедуре проведения приватизации, проверяется, не было ли среди участников сделок людей, которые не осознавали свои действия в момент ее проведения (они могут состоять на учете в ПНД и НД), изучается, как учитывались интересы наследников (если происходит продажа наследственного имущества), выясняются все важные нюансы по поводу прописки участников сделки, собираются доказательства проведения взаиморасчетов.
Если говорить о первичном рынке, участии в долевом строительстве, то здесь риэлтор может застраховать клиента от покупки жилья у ненадежного застройщика, или девелопера, находящегося в предбанкротном состоянии. Такие подробности профессиональному сообществу обычно становятся известны раньше, чем широкой общественности.
И что самое опасное, собственник всегда рискует попасться на крючок мошенников, которые целенаправленно ищут на рынке людей, самостоятельно занимающихся решением своих жилищных вопросов, «без агентства». При этом никаких гарантий – всё только на словах и на доверии…
Агентство же сертифицировано, имеет офис, адрес, является членом Ассоциации риэлторов и работает в соответствии с профессиональными стандартами, принятыми этой Ассоциацией. При Ассоциации постоянно действует конфликтная комиссия, куда можно пожаловаться на компанию, а это очень серьезно – можно лишиться сертификата. Также с агентством клиент заключат договор, в котором перечислен весь объем услуг, и вся работа проводится в правовом поле.
Сделка и после нее.
Составить договор купли-продажи, провести саму сделку и расчеты по ней, осуществить необходимые мероприятия после сделки человеку, не имеющему опыта и соответствующей квалификации, также непросто.
Моментов, которые могут стать "подводными камнями" в сделке с недвижимостью, очень много, они не универсальны, но требуют одинаково пристального внимания. Проект договора купли-продажи может занять три листа мелким шрифтом с перечнем возможных нюансов, которые надо изучить. Неудивительно, что многие, помучавшись, все же обращаются за помощью, в том числе и в составлении договора купли-продажи.
В ходе сделки также нужно организовать безопасные взаиморасчеты и проследить, чтобы договор купли-продажи и иные документы по сделке были переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Когда речь идет о регистрации права собственности, например, на первичном рынке, то многие граждане полагают, что уж здесь-то они точно справятся, однако риэлторы считают иначе. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию риэлтор помогает покупателю в оформлении права собственности, что может быть трудоемким и длительным процессом при самостоятельном оформлении, когда клиенты нередко опускают важные нюансы, из-за чего пакеты документов приходиться переделывать. Например, используют неправильную форму документов (копия, простая, нотариально удостоверенная), делают пометки в документах, не указывают разного рода изменения, произошедшие в их юридическом статусе и так далее.
Важным моментом является также передача недвижимости от продавца к покупателю. Бывают случаи, когда продавец меняет свое решение по поводу имущества и улучшений, остающихся в квартире. Некоторые даже розетки откручивают. При оформлении сделки через риэлторскую компанию, с продавцом заключается договор, в котором четко описан перечень всего имущества, отчуждаемого вместе с объектом, и ответственность за его нарушение. А это, согласитесь, совсем другое дело.
Третьим лицом будешь?
При сделках с недвижимостью часто возникают сложные ситуации, разрешить которые может только опытный риэлтор.
Например, это проведение альтернативных сделок («цепочек») с большим количеством участников, о чем мы говорили в начале этой статьи. На данный момент преимущественная часть сделок на вторичном рынке жилья — как раз цепочки: в этом случае собственники продают свою жилплощадь и сразу же покупают другую. Иногда подобные цепочки состоят из нескольких "звеньев", число которых может доходить до 10 клиентов, каждого из которых волнует, конечно, только его собственная судьба. Необходимо быть настоящим профессионалом, чтобы "создать" подобную цепочку, подготовить огромное количество документов и проследить за тем, чтобы в процессе выстраивания сделки ни одно "звено" не "выпало".
В числе самых сложных случаев можно упомянуть и ситуации, связанные с расселением из коммуналки конфликтующих между собой соседей или с разъездом жильцов после семейной ссоры. Из-за взаимных претензий собственники часто не могут самостоятельно прийти к компромиссу — для этого им необходима помощь третьего лица.
Также зачастую клиенты, будь то продавцы или покупатели, — люди бизнеса, очень занятые, и у них элементарно нет времени и сил на организацию сложного процесса продажи или покупки своей недвижимости. И дело бывает даже не в юридических тонкостях, людей «напрягает» необходимость выстраивать отношения с другими людьми, незнакомыми, со своими «тараканами» и «бзиками». Когда нет желания идти на прямые контакты – нужно третье лицо. И как кстати, когда у тебя в такой ситуации есть профессиональный риэлтор, готовый решать эти проблемы для тебя в режиме 24/7!
______
АН «Домината» — превышая ожидания!
Честно и профессионально решим ваш жилищный вопрос. Поможем продать, купить, снять или сдать.
Наши контакты:
- Телефон: +7 812 622 19 69
- Сайт: http://dominata.spb.ru/
- ВКонтакте: https://vk.com/dominata_spb
- Telegram: https://t.me/dominata_spb
- Наш адрес: Академика Лебедева, 15/1 (Санкт-Петербург)