Предварительный этап
Срок владения
Чем дольше квартира в собственности, тем меньше вероятность возникновения претензий по предыдущим сделкам, так как стандартный срок исковой давности 3 года.
Частые переходы прав сами по себе не являются криминалом. Они могут указывать на инвестиционную привлекательность объекта. В таких случаях нужно понять мотивы перепродажи, убедиться, что они совершались с выгодой.
Дата регистрации права, число действующих правах и ограничениях, можно поискать на сайте Росреестра, нужен точный адрес и капча.
Риск индикатор с учётом числа переходов прав, активных и скрытых ограничений можно увидеть тут, достаточно указать адрес. Бесплатно
Число собственников
В сделке и её подготовке должны участвовать все собственники или их доверенные лица. Если квартира записана на одного из супругов, то второй является совладельцем по закону.
Если вы покупаете только долю квартиры, то остальные совладельцы должны отказаться от преимущественного права покупки.
Дата регистрации права, число действующих правах и ограничениях, можно поискать на сайте Росреестра, нужен точный адрес и капча.
Риск индикатор с учётом числа переходов прав, активных и скрытых ограничений можно увидеть тут, достаточно указать адрес. Бесплатно
Ограничения прав
Запрещение или арест могут возникнуть из-за долгов собственника, поэтому бывает достаточно погасить задолженность до сделки.
Для прекращения ренты нужны основания - уход из жизни её получателя или расторжение соответствующего договора по обоюдному согласию или по суду.
Ипотека требует участия в сделке банка или иного залогодержателя. Если дата возникновения ипотеки и регистрации права совпадают, то это стандартная ситуация. Если даты различаются, то скорее всего квартира покупалась без кредита, но впоследствии была передана в залог. Последующий кредит под залог недвижимости может говорить, что собственнику в период владения недвижимостью понадобились деньги. Квартира может также служить обеспечением по обязательствам третьего лица. Мотивы таких сделок важно прояснить.
Дата регистрации права, число действующих правах и ограничениях, можно поискать на сайте Росреестра, нужен точный адрес и капча.
Риск индикатор с учётом числа переходов прав, активных и скрытых ограничений можно увидеть тут, достаточно указать адрес. Бесплатно
Подтверждение личности
Важно убедиться, что вы имеете дело с реальным продавцом, а не иным лицом, использующим данные собственника. Нужно увидеть паспорт собственника и сопоставить фото с другими изображениями владельца паспорта. Например, с фото из его соцсетей или из других документов (водительские права, загранпаспорт, социальная карта, пропуск в офис и т.д.). У настоящих людей в разных документах разные фото, визуально соответствующие по возрасту дате выдаче. Такое не всегда удаётся повторить мошенникам при подделке комплекта документов.
Риэлтор продавца может законно действовать на основании доверенности. Проверить актуальность нотариальной доверенности можно через нотариальную палату.
Основания возникновения прав
Такие сведения есть в специальной выписке ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. Её может получить собственник и показать Вам. В любом случае нужно ознакомиться и документом, на основании которого приобретён объект (договор, свидетельство о наследстве и т.п.).
По сложившейся практике копии документов для полной проверки предоставляют только после внесения аванса. Поэтому либо для начала уточнить у продавца. Так Вы будете уже на первом этапе примерно понимать историю. Безопаснее вносить аванс по предварительно проверенному объекту.
Разные основания возникновения прав имеет свои особенности. Если квартира куплена у человека или компании, то нужно проверить расчёты. Наследств, дарение, рента - учесть родственные отношения. Приватизация - обязательно изучить историю проживания.