Риски, связанные с продавцом или предыдущим собственником
Подставное лицо
Мошенники применяют разные схемы хищения. Могут грамотно использовать труд вполне порядочных риэлторов, агентств, предоставив им “полномочия” по фиктивным доверенностям. А могут пустить в игру своих подставных лиц с поддельными паспортами.
Фиктивная доверенность
Доверенность на распоряжение недвижимостью заверяют не только нотариусы, но начальники (командиры) военных частей, военно-лечебных учреждений, консульские работники, иностранные нотариусы.
Подтвердить факт выдачи у российского нотариуса или консульского работника очень просто. Но не во всех других государствах существуют публичные сервисы проверки доверенностей. А нотариус в другой стране не может проверить действительность российского загранпаспорта.
Доверенность может быть вполне реальной, а вот “доверитель” подставным. И вполне порядочный агент (риэлтор), которому такой “доверенностью” поручили продажу квартиры, физически не может проверить её законность.
Поддельный паспорт
С текущим продавцом всё проще. Вы видите его лицо, фото в паспорте, правах и т.д. А вот с подделкой паспорта предыдущего собственника сложнее разобраться. Но именно такая схема чаще всего приводит изъятию объекта.
Предыдущий собственник мог сдать квартиру на длительный срок. “Арендаторы” могли подделать его паспорт и продать не особо разборчивому покупателю, но по привлекательной цене. Теперь этот горе инвестор может продать объект, как его законный владелец, т.к. право зарегистрировано Росреестром!
Срок длительной аренды когда-то закончится. И вот тут суд однозначно вернёт объект первоначальным собственникам, т.к. имущество “выбыло из их владения помимо их воли”
Группы риска
Возможность понимать значение своих действий, руководить ими, осознавать последствия зависит от возраста, здоровья, образа жизни, эмоционального состояния в конкретный момент. Эти моменты часто становятся поводом предъявления претензий к сделке.
Возраст
Узнать возраст продавца нужно по паспорту. Преклонный возраст не является противопоказанием к сделке. Нужно, чтобы при этом все права возрастного продавца были учтены. В том числе право на жилище. Если продаётся единственное жильё, то важно в полной мере вникнуть в цель сделки, убедиться, что она не ведёт к ущемлению интересов продавца.
Психическое расстройство, зависимость
Зависимость бывает не только физиологической, но и психологической. И та и другая могу влиять на степень волеизъявления продавца. Каждая сторона сделки должна совершать её в своих интересах. Поэтому нужно убедиться, что особенности продавца не становятся причиной ущемления именно его прав под влиянием иных лиц. Как и в случае с преклонным возрастом, эти особенности используются для оспаривания сделок. И чаще всего с таких “особенных” продавцов невозможно впоследствии взыскать убытки.
Финансовые проблемы
Порядочные люди иногда вынуждены продавать своё имущество для решения финансовых сложностей. Важно убедиться в их порядочности - продажа должна быть своевременной и не противоречить требованиям закона.
Просроченные кредиты
Человек взял многомиллионную ипотеку, автокредит, заказал ремонт - и на всё ему хватало зарплаты. А потом потерял работу. Бывает. Просрочки фиксируются в кредитной истори. Безопасная для сделки просрочка не должна превышать 15% стоимости продаваемого объекта.
Крупные взыскания
Не все готовы своевременно расстаться с собственностью, когда обслуживать долги уже нет возможности. Поэтому кредиторы, в том числе налоговые органы идут за исполнительными листами. Тут важно проверить отсутствие запрета на совершение сделок.
Банкротство
С момента начала процедуры банкротства снимаются все аресты, возникшие по исполнительным производствам. Это тот самый момент, когда ранее возникшие аресты сняты, а новые в рамках банкротства ещё не наложены. Более того, часто конкурсный управляющий не стремиться установить обеспечительные меры, т.к. они усложняют продажу имущества с торгов.
Проблемный бизнес
К субсидиарной ответственности бизнесмена, руководителя компании могут привлечь не только в деле о банкротстве. При этом человек, в отличии от компании, отвечает всем своим имуществом. А если на момент распоряжения таким имуществом имелись основания для взыскания в пользу третьих лиц, то они имеют приоритет в удовлетворении своих требований. То есть такие кредиторы могут оспорить сделки человека, которого они привлекают к субсидиарной ответственности.
Судебные споры
Гражданин может не быть банкротом. По нему нет взысканий у приставов. На квартире может не быть арестов. Но человек участвует в судебном процессе (не как чей-то адвокат).
- О чём претензия?
- Чем закончится спор?
- Имеет ли отношение к спору та квартира, которую планируется покупать?
На эти вопросы нужно ответить до покупки, чтобы не отвоёвывать свои права в дальнейшем.
Судимость по экономической статье
Если продавец мелкий хулиган, воришка или “кухонный боец”, то это не критично для сделки. Дополнительного внимания требуют налоговые, финансовые преступления. По ним могут распутываться новые эпизоды и следователи могут установить, что на средства, добытые преступным путём, человек купил недвижимость. В таком случае приятного будет мало. Тут важно проанализировать “послужной список”, чтобы оценить вероятность осложнений.
Это статья является частью общей инструкции