Кто-то скажет: "а какие проблемы с оценкой?"
1. Нередкий вариант ответа, который мне встречается - "ЦИАН делает автоматическую оценку квартир, оттуда стоимость и возьму".
На практике, мне очень часто встречаются примеры критического несовпадения автоматической оценки квартир от любых порталов с реальной. Пока не научились.
Просто потому что для оценки берется слишком мало параметров и слишком ограниченная выборка.
2. Второй вариант, в котором как раз есть проблема из первого пункта - ограниченность выборки.
Когда продавец смотрит на квартиру в этом же доме или в соседнем и делает вывод, что его квартир стоит примерно столько же.
Не учитывая, что продавец соседней квартиры также может сделать ошибочную оценку или просто задрать цену (так как "моя квартира лучше всех").
3. Третий вариант. Который вы, скорее всего, встречали не раз.
Это когда человек опирается вроде бы на реальные цифры. "В первом подъезде соседка сказала что продала такую же квартиру за 15 млн"
Здесь обычно не учитывается что:
- продала когда? Прошлой зимой? У нас с прошлой зимы ситуация кардинально поменялась.
- насколько квартира "такая же"? Есть ли там такая же перепланировка? Насколько свежий ремонт и как он отличается?
- самый интересный момент. Соседка "СКАЗАЛА". Насколько это может быть 100% точной информацией? Я не раз встречал ситуации, когда люди преуменьшали или преувеличивали стоимость квартир для третьих лиц. Одни - хвалились, как выгодно они умеют продавать. Другие - боялись упоминать, что у них появились больше деньги. Точно ли стоит верить словам?
На самом деле оценка недвижимости - один из самых важных навыков для риэлторов.
Для собственников или покупателей - это не навык (просто потому что сделки не идут в постоянно-периодическом формате), но важность точной оценки нельзя преуменьшать.
Неправильная оценка - это всегда потеря денег.
Итак, как выглядит правильный процесс оценки квартиры для продажи?
1. Для начала нужно собрать как можно бОльшую выборку похожих квартир. одна квартира в вашем доме - это не выборка. 10 вариантов - это уже хорошо.
2. Сравнительная оценка наше всё. Нужно усреднить стоимость найденных вариантов (проще всего отталкиваться от стоимости квадратного метра каждого варианта).
3. Делаете поправку на разницу между найденными вариантами-конкурентами и вашей квартирой.
- Первый этаж - это явный минус. Последний - уже не критично.
- Отсутствие балкона в новостройке уже привычно, а вот во вторичке - также минус.
- Если ваши окна выходят на улицу, а соседские - во двор, есть повод скорректировать цену (описывал подобную ситуацию на ленинском проспекте)
4. Теперь еще одна корректировка - нужно обзвонить всех конкурентов и выяснить у них ситуацию по продаже и по документам. Сравнить со своей (частный случай - свободна или альтернатива) и скорректировать стоимость после этого этапа.
Вот так у вас получится уже более точный диапазон цены. Выбирать по какому краю этого диапазона вы будете выставлять цену в рекламе - зависит от реального состояния рынка недвижимости и наличия спроса.
В прошлом году можно было ставить цену по верхней границе. Этим летом - от середины, к нижней (если конечно стояла задача продать).
Важный момент
Оценка недвижимости - это процесс. Не всегда получается просто один раз правильно оценить квартиру для продажи. Ситуация на рынке постоянно меняется.
Количество конкурентов тоже меняется. Изменяется цена на квартиры. Появляются новые интересные варианты.
Всё это надо отслеживать в процессе продажи. Смотреть за изменением цен и ситуации, делать переоценку. Если все нормально - продажа продолжается по той же цене.
Если что-то поменялось - это повод или повысить цену (если есть понимание роста спроса) или наоборот - снижать ее в рекламе (если спроса нет).
Пост создан из материала "Блога Вишни"