Верховный суд РФ вынес интересное решение, которое может быть заставит задуматься покупателей недвижимости по явно заниженной цене. Речь идет о случаях, когда после сделки к покупателю приходят кредиторы продавца. Эта история началась еще в 2014 году. Одна из компаний продала гражданину А. земельный участок площадью почти 15 соток всего за 222 тысячи рублей. Правда, как потом выяснилось в суде, кадастровая стоимость участка составляла 1 млн 600 тысяч рублей, то есть в семь раз больше. Рыночная же цена земельного участка превышала 2 млн рублей — в девять раз больше. Компания, которая продала землю, стала банкротом. И в суд, чтобы оспорить сделку, пошел конкурсный управляющий. Первую инстанцию выиграл. А вот апелляцию проиграл.
Но на этом не сдался, дошел до Верховного суда, который решил, что покупатель слишком дешевой недвижимости прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели продавца. Таким образом, он в курсе, что покупатель продает свои активы по заниженной цене, чтобы уйти от кредиторов.
Впрочем, Верховный суд уточнил, что покупатель может доказать, что сделка чиста. Например, у недвижимости могут быть какие-то скрытые дефекты, которые не учитывает кадастровая оценка. Представим, что на территории участка есть строение, которое по каким-то причинам подлежит сносу. И тогда покупателю в будущем придется его за свой счет снести, что и сказалось на цене. Если подобные обстоятельства отражены в сделке, то их можно использовать в качестве доказательства честности. Отметим, что данное решение касается и обычных граждан. Например, тех, кто покупает квартиры у банков, которые были у них в залоге. А потом у банков отнимают лицензию, кредиторы идут в суды, покупатель остается без квартиры и без денег. В этой связи можно вспомнить и другую историю, когда покупатель купил у банка Советский квартиру в элитном районе Петербурга за 11 млн рублей. Через два месяца в банке ввели временную администрацию.А суд обязал вернуть квартиру, потому что, по мнению экспертизы, она стоила в три раза дороже. Деньги покупателю пообещали вернуть, но в рамках общей очереди кредиторов обанкротившегося банка. Как отмечают эксперты, лучший совет в такой ситуации, это хорошо подумать перед совершением сделки. Я бы эти риски оценивал как существенные, особенно если лицо занимается предпринимательской деятельностью и очевидно, что оно какие-то активы распродает. Мне кажется, это стандартный вопрос: Почему вы продаете? С этого вообще все начинается. Если есть признаки того, что лицо избавляется от имущества для того, чтобы покрыть долги в бизнесе, на это необходимо обращать внимание и эти риски учитывать. И если вы понимаете, что стоимость существенно ниже кадастровой, это такой звоночек, что что-то не так, а вот что не так — надо разбираться, — заявил юрист Михаил Кюрджев. А лучше всего — отказаться от такой сделки, так как бесплатный сыр бывает только в мышеловке.