Всем привет, сегодня хотелось бы услышать ваше мнение, по вопросу недвижимости. Объясню суть: в этом году встал вопрос по увеличению жил площади, окончательное решение на семейном совете не приняли, но реально начали рассматривать вариант продажи текущего жилья и не покупки нового, а аренды.
Кому говорю - большинство говорят, что я сошел с ума, свое жилье – это свое жилье, но аргументы говорят об обратном.
Та квартира, которая подойдет нам для комфортного проживания стоит от 17 до 22 миллионов рублей, очень много критериев, год постройки, ремонт, мебель, этаж, и т.д. При чем локация примерно одинаковая, это даже не район один, а именно ареол – месторасположение с радиусом в 2-3 км.
Жена не знает, но у меня при мыслях о такой стоимости просыпается жаба, которая начинает меня душить. Некоторые скажут, что я преувеличиваю, и это нормальная стоимость трехкомнатной квартиры с большой кухней, а может даже и маленькая, но я не об этом.
Я о финансовой части. Давайте упростим данные: Стоимость квартиры уменьшим до 15 миллионов. Если сравнивать с арендой, то такая квартира в аренду в месяц будет стоить от 50 до 70 тысяч рублей, без коммуналки.
Упростим: возьмем 70 тысяч с коммуналкой. (Цены шерстил в ЦИАН).
Итого мы имеем: 15 миллионов – либо 840 тысяч аренды в год.
Доходность недвижимости в данном случае составит 5,6%, но это без учета обновления мебели, затрат на ремонт и на страхование имущества – это головная боль собственников, в этом случае реальная доходность будет ниже.
Думаю некоторые уже догадались о чем я, зачем иметь что-то одно, когда модно иметь и 15 миллионов и квартиру в аренде и еще будет чуть-чуть оставаться.
Найти инструменты с доходностью в 10% и выше, с малым риском не составит особого труда. 10 % от 15 миллионов это 1,5 миллиона в год, за вычетом арендных 840 тысяч мы получаем остаток в 660 тысяч. Те же ОФЗ принесут эту доходность.
Уже вижу вопросы про инфляцию и дополнительные риски. Как рос рынок аренды допустим с 2017 года? До конца 2021 года был рост на 15-20% по рынку аренды, за весь период, но сейчас цены сильно упали и вернулись к уровню 2017 года. Если говорить про инфляцию, то это скорее проблемы арендодателей, они получают ту же доходность что и 5 лет назад. Если говорить про инфляцию капитала – никто не запрещает диверсифицировать портфель тем самым минимизировав риски, да и риски никто не отменял.
В расчетах все очень красиво, и я уже вижу вопросы, если это так легко, почему этим не занимаются все вокруг?
Во-первых, как часто вы задумывались над тем, сколько стоит сейчас Ваше жилье, и какова ее арендная доходность?
Во вторых, есть фактор риска лени и комфорта. Жить в своем жилье более комфортно, не надо согласовывать ремонты перестановки с собственником и нет риска, что тебя завтра попросят,
но все эти вопросы решаются, и давайте их разберем.
Буду писать, из своего опыта: найти трехкомнатную квартиру по заданным параметрам и стоимости не составит большого труда, большие проблемы вызывают переговоры с собственниками и заключения договора аренды. Скажу сразу, что скаченный договор аренды из интернета на 3-х листах сразу же идет в помойку. Вообще удивляюсь, как люди подписывают эти писульки.
Т.к. у нас квартира для семьи с детьми, со всеми вытекающими отсюда последствиями – сроком договора от года и выше, возможной покупкой арендаторами мебели, перепланировок, сверлением дырок в стенах для картин и фото и другими приключениями – все это должно быть отражено в договоре аренды. Чаще всего арендодатели не хотят заключать долгосрочные договоры по нескольким причинам, прежде всего - его регистрация с дополнительными финансовыми затратами, и соответственно он сразу раскрывает информацию о получении дохода. Никто не хочет платить налоги, все говорят о 13%, хотя при открытии ИП его можно уменьшить до 6-7,5%.
Второе с чем я столкнулся, арендодатели почему-то считают арендаторов тупыми людьми, заключая 11 месячный договор их ход мыслей приходит к тому, что арендаторы обживутся и в следующие 11 месяцев можно задрать цену повыше оговоренной ранее индексации, арендаторы никуда не денутся.
В России вообще очень дикий рынок аренды, особенно аренды жилья.
На что же ориентируюсь я? Мне, как и арендодателю нужны гарантии, а их я вижу только в подписании долгосрочного договора (или бессрочного). В данном договоре есть понимание сколько я буду платить через год, через 2 и т.д.. Это делается двумя способами, либо мы сразу прописываем сумму по годам, с какого периода по какой будет оплачиваться та или иная сумма, или чаще всего, прописывается % индексации. В данных случаях есть понимание и у арендатора и у арендодателя в финансовом планировании, кто, когда сколько платит. Более того, никто не запрещает по соглашению сторон пересматривать эти условия и другие условия.
Второе: вопрос с регистрацией договора можно решить обоюдно, поделив затраты 50 на 50. Это не такая большая сумма, но регистрация придаст уверенности при долгосрочных отношениях. Регистрировать может, как собственник так и арендатор, но при втором случае затраты возрастут, нужны заверенные копии документов о собственности и т.д.
Далее то, чем пренебрегают арендодатели думая, что они минимизируют свои затраты. Пять лет назад, одна моя знакомая снимала однокомнатную квартиру в спальном районе Санкт-Петербурга. Снимала больше 3 лет, и в самый новый год, когда они ушли в гости, порвался гибкий шланг с горячей водой. Есть такая проблема, прорыв гибких шлангов, он происходит из-за износа, гидроудара, либо брака, но не в этом суть. В Новый год залило 4-ре квартиры этажами ниже. Что сделала знакомая, конечно же она заявила, что оплачивать ничего не будет, и спокойно съехала, оставив собственника решать возникшие проблемы.
К чему я клоню: если вы собственник жилья, то это Ваша обязанность, как собственника держать все необходимые коммуникации в исправном виде, в договоре должен быть пункт о проверке коммуникаций хотя бы раз в полгода и лучше делать это силами специализированной организации со всеми вытекающими отсюда заполнениями документов. И не забывайте про страхование, в случае непредвиденных ситуаций страховая возместит вам часть убытков, но чаще всего у нас народ привык экономить до первых петухов.
Видео и фото-фиксация? Так же один и пунктов, которым арендодатели и арендаторы пренебрегают, это исключит споры о том, что так и было и споры про естественный износ. Фиксируйте все дефекты квартиры, это нужно как арендаторам так и арендодателям, сделайте приложение к договору с фотофиксацией в дальнейшем это сохранит ваши нервы. Более того, если арендодатель оставляет технику мебель, и еще что-то, это должно быть учтено в договоре.
Одни мои хорошие снимали квартиру у супружеской пары которым было к семидесяти, во время заезда, ребята привезли часть своей мебели. Через 3 года, было сложно доказать собственникам, что мебель принадлежит арендаторам. И таких случаев не мало. Это случается по многим причинам, кто-то идет на хитрость, а кто-то банально забывает. Согласовывайте завоз и вывоз имущества с собственниками, и лучше если это будет в письменном виде.
Другой случай, когда молодожены сдавали подаренную на свадьбу квартиру, а жили в пригороде с родителями. Через два года совместной жизни, брак дал трещину, и вы будете не правы если считаете, что это не коснулось арендаторов, супруги делили мебель и в том числе сданной в аренду квартире, при чем часть мебели была куплена постояльцами. Дело чуть не дошло до суда, т.к. арендаторам не давали вывезти личные вещи, а в квартире собственники (которые дошли до грани развода) поменяли замки. И это все при маленьких детях живущих в этой квартире.
Жизнь многогранна, все люди разные, собственники как и арендаторы бывают разные, но есть много способов не на 100% обезопасить обе стороны, но хотя бы минимизировать риски.
При заключении действительно серьезного договора со всеми необходимыми пунктами, придется приложить немало усилий, убедив противоположенную сторону в необходимости это сделать. Всегда есть риск попасть на “странных” людей, но если подписывать не стандартные договоры, а подписывать договоры аренды исходя из общих интересов, распознать странности во время подписания будет легче, тем самым отказавшись от сделки сохранив себе время и средства.
Люди привыкли решать вопросы на авось и на доверии, как гласит древняя мудрость: доверяй, но проверяй.
Надеюсь мой опыт кому-то поможет!
А что думаете Вы?