На нашем канале мы уже многократно рассматривали вопрос манипулирования с ценой, допускаемой теми или иными участниками совершаемых сделок с недвижимостью. Мы всегда в своих рекомендациях придерживались мнения, что никогда этим заниматься не стоит и может привести к непоправимым последствиям в будущем. Причём последствия могут прийти с совершенно неожиданной стороны.
Находим подтверждение этому в судебной практике.
Совершенно недавно, 4 августа 2022г Верховным судом РФ было рассмотрено интересное дело №305- ЭС21-21196(5), которое напрямую относится к рассматриваемому вопросу. В этом деле рассматривался вопрос о слишком дешёвой продаже земельного участка.
Так, кадастровая стоимость участка составляла 1, 6 миллиона рублей, а рыночная более 2 миллионов рублей. При этом участок был продан за 222 тысячи рублей.
Продажа происходила в процедуре конкурсного производства и с соответствующим иском обратился конкурсный управляющий. Он посчитал, что такой продажей фактически было выведено на третье лицо имущество должника, тем самым нанесен ущерб другим кредиторам.
Долго дело рассматривалось в разных инстанциях. Первая инстанция иск удовлетворила, признав такую сделку недействительной, направленную на фактический увод активов должника.
Вторая и третья инстанция, напротив, в иске отказали. Они посчитали, что не были представлены доказательства, что покупатель знал или должен был знать о занижении цены и наличии у должника финансовых проблем.
Верховный Суд РФ рассмотрев данное дело отменил решение второй и третьей инстанции и оставил в силе решение первой инстанции. При этом указал, что при продаже имущества в несколько раз дешевле его рыночной стоимости, очевидно, вторая сторона сделки понимает и
участвует в противоправной схеме ввода активов. Либо она должна, по крайней мере, осознавать, что имущество продаётся по заниженной цене и лица, которые контролируют должника избавляются от этого имущества по заниженной цене по причинам не связанными с экономическими интересами предприятия.
Т.е., по сути, идёт речь о том, что в нормальной экономической обстановке никто не будет продавать имущество по сниженной цене. Чтобы там не говорили, экономическая деятельность имеет свои законы и должна быть разумна. Верховный Суд РФ разъяснил, что покупатель должен указать какие-то уникальные характеристики объекта недвижимости, которые делают его малорентабельным или вызывают недостаточный спрос. Именно поэтому и снижается цена.
Как видим, это решение судьбоносно. Оно фактически означает, что теперь каждый покупатель недвижимости при рассмотрении аналогичных дел должен сам доказывать обоснованность снижения цены в сделке. Нельзя купить вещь просто так в несколько раз дешевле рынка и ссылаться при этом только на свободу воли сторон.
Если у вас не будет внятного разъяснения причин снижения цены, в случае спора с любым заинтересованным лицом, этот момент может сыграть против вас. Это вам придется доказывать, что вы не знали о финансовых проблемах должника и покупая имущество по сниженной цене, вы действовали разумно, добросовестно, а не с намерением приобрести имущество по заниженной цене в ущерб экономическим интересам других лиц.
В спорах с налоговой инспекцией это вам придется доказывать, что вы не пытались занизить налоговую базу и избежать уплаты налогов. А если не докажете, в расчет будут приняты рыночные цены и налоги кратно возрастут.
Фактически, речь идёт о том, что теперь каждому надо будет самому проверять качество сделки и ее обоснованность на момент совершения. Этот вопрос становится очень важным, поскольку может повлечь тяжёлые материальные последствия в виде признания сделки недействительной и потери имущества. Вот такое интересное определение Верховного Суда РФ, которое теперь необходимо учитывать.
Еще раз рекомендуем при совершении сделок с недвижимостью никогда не соглашаться на любые манипуляции с ценой ни на ее снижение, ни на её завышение. Серьезное отклонение от рыночных условий теперь будет привлекать еще больше внимания контрольных служб, а судебные инстанции могут признавать их необоснованными.
Проведу официальную оценку и узнаю точную стоимость квартиры?
Как назначить цену своей продаваемой квартире?
Вот общие рекомендации, которые мы можем дать по этому поводу. Спасибо за прочтение статьи, если понравилась, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего.