Будет ли недвижимость дешеветь? Сегодня в статье обзор ситуации на рынке и прогноз развития событий в ближайшем будущем.
В августе 2022 года мы видим годовой максимум предложения на первичном и вторичном рынках.
Сочетание роста предложения и снижения цен за последние четыре месяца говорит нам о том, что на рынке есть выжидательные настроения. Часть покупателей откладывает покупку квартиры в надежде на дальнейшее удешевление квадратного метра и снижение ипотечных ставок.
Возможно ли дальнейшее падение цен и удешевление ипотеки? Давайте разбираться. Забегая вперёд, хочется отметить, что та часть покупателей, которая верит в скорое удешевление ипотеки и недвижимости – формирует отложенный спрос. Этот спрос будет расти как снежный ком, а когда придёт на рынок – то не даст ценам упасть и, скорее всего, разгонит их.
Средняя ипотечная ставка к концу первого полугодия 2022 в России составила 6,36%. На первичном рынке ипотечная ставка равна 3,74% и это абсолютный минимум за всю историю рынка недвижимости. Покупатели активно пользуются льготными ипотечными программами, которые можно комбинировать и совмещать, добиваясь максимально низкого процента.
На вторичном рынке средняя ипотечная ставка к 1 июля 9,89%. Это всего на 0,6% выше, чем в начале года, когда ипотека на вторичке выдавалась в среднем под 9,25%, а ключевая ставка была 8,5%.
22 июля 2022 Центробанк снизил ключевую ставку до 8%, что приведёт к снижению ипотеки до уровня 9% в конце лета и осенью.
Самая дорогая ипотека на вторичном рынке в этом году была в апреле и мае (10,6-10,9%), когда из-за поднятия ключевой ставки до 20% в марте банки подняли стоимость ипотечного кредитования. Вторичный рынок недвижимости в этот момент встал на паузу. Продажа недвижимости происходила только по одобренной ранее ипотеке по более низким ставкам.
Первичный рынок в этот момент был относительно тихой гаванью, поскольку действовала льготная ипотека. Но и здесь активность покупателей сдерживалась стоимостью новых квартир, которая в этот момент была на максимумах.
Под воздействием всех этих факторов спрос на ипотеку весной значительно упал. Минимум спроса пришёлся на апрель, когда количество заявок сократилось более чем в 3 раза относительно января.
По данным Домклик, в апреле было подано и одобрено всего 51 тыс. заявок на получение ипотеки, а падение спроса с начала года составило 70%.
Начиная с мая и до конца лета интерес заёмщиков к ипотеке растёт. В июле и августе мы наблюдаем пиковый объём заявок на ипотеку, превышающий уровень января и февраля.
Почему мы наблюдаем за количеством заявок на ипотеку и вам советуем? Потому что это один из самых точных индикаторов, который поможет принять решение о сделке с недвижимостью не на основе мифов и ожиданий, а на основе фактических данных о спросе.
Большая часть недвижимости покупается с помощью ипотеки. Заёмщики, получившие одобрение по ипотеке, в течение трёх месяцев становятся покупателями жилья. Этот спрос поддерживает цены. Поэтому, когда количество ипотечных заявок растёт, не стоит рассчитывать на то, что недвижимость будет дешеветь.
Важно отметить, что между одобрением заявки и покупкой недвижимости проходит 1-3 месяца и увеличение спроса на ипотеку в летние месяцы мы увидим в виде роста покупок недвижимости осенью 2022. Именно такой временной лаг мы наблюдали в марте и апреле – рост цен совпал с падением спроса на ипотеку. Тогда покупатели стремились успеть купить по более дешёвой, одобренной ранее ипотеке, а продавцы, чувствуя ажиотажный спрос, поднимали цены. При этом весеннее снижение спроса на ипотеку рынок почувствовал летом, когда спрос на недвижимость стал сокращаться и цена начала двигаться вниз.
Спрос на ипотеку сейчас в растущем тренде. Каждый месяц, начиная с мая, всё большее количество заёмщиков хотят воспользоваться ипотекой для покупки квартиры. Если строить прогноз на основе линии тренда спроса на ипотеку, то при отсутствии новых черных лебедей, в третьем квартале объём ежемесячного кредитования будет выше выдачи ипотеки в январе. Эти покупки недвижимости поддержат цены, а значит, падение стоимости жилья маловероятно.
В завершение обзора ситуации на рынке недвижимости хочется развеять ещё один миф, согласно которому заёмщики из-за падения доходов якобы не справляются со своими обязательствами по выплате ипотеки и скоро банки эти квартиры массово выставят на продажу. Причём, объём предложения на рынке якобы станет настолько большим, что банки цены будут снижать, что бы быстрее продать. Чаще всего это называют «ипотечным пузырём», который вот-вот лопнет.
Этот миф питает иллюзии на грядущее падение цен на недвижимость и является несостоятельным. Если посмотреть статистику ЦБ, то за первое полугодие объём просроченной ипотечной задолженности снизился на 5,9 млрд. руб. Доля просрочки в структуре всех долгов по ипотеке уменьшилась с 0,56% до 0,49% и теперь не превышает полпроцента.
Такая положительная динамика – это результат очень правильного отношения заёмщиков к риску. Финансовая грамотность ипотечников повышается и при росте задолженности по ипотеке на 5% с начала года (+611 млрд. руб.), рублёвый объём просрочки снизился на 9%, а её доля сократилась на 13%. Для нас с вами это говорит о том, что никакой ипотечный пузырь не надувается. Следовательно, на рынке не будет волны дешёвых залоговых квартир от банков.
Мы всегда нашим клиентам рекомендуем, что бы взнос по ипотеке не превышал треть от дохода семьи, потому что именно такой платёж считается комфортным и безопасным в любые времена, в том числе и в момент кризиса. Ипотека – это кредит на длинной дистанции и к этому решению надо подходить взвешенно.
Решение о покупках и продаже недвижимости лучше всего принимать на основе фактов и статистики, а не на основе мифов и ожиданий. Достоверную информацию о ситуации на рынке вы всегда можете получить у профессионалов.
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).