Как-то ко мне обратился клиент с весьма интересным вопросом - "Что делать, если приобрел квартиру по договору купли-продажи, а предыдущий договор передачи квартиры в собственность признали недействительным?"
Краткая предыстория возникшего вопроса:
Гражданин, назовем его А, заключает договор купли-продажи квартиры с полноправным собственником объекта недвижимости. Оплачивает стоимость объекта и довольный результатом начинает владеть данным объектом недвижимости. Примерно через полгода ему неожиданно приходит судебная повестка - Вы приглашены в качестве ответчика. Когда же человек все-таки пришел на судебное заседание, то узнал, что подпись лица, отказавшегося от приватизации - поддельная. Замечу - отказ был удостоверен нотариально.
Итог - договор передачи квартиры в собственность (приватизации) был признан недействительным, а снова перешел в собственность города, а клиент был вынужден взыскивать сумму оплаты в другом судебном процессе.
Но и это еще не все..
Взыскать денежные средства с учетом имеющегося в наличии судебного акта не самая главная проблема. Главная проблема - как их взыскать.
Так исполнительный лист был направлен в службу судебных приставов, которые списывали в счет погашения долга с единственного найденного дохода - пенсии. Как Вы уже поняли, дело очень долгое, учитывая что за 2 года смогли взыскать только около 60 000 рублей.
Решение вопроса:
Изучив решения судов, материалы исполнительного производства, было принято решение обратиться в суд к Министерству Финансов РФ с требование о выплате однократной денежной компенсации за утрату жилого помещения. Безусловно такой вопрос мог быть решен только в рамках судебного процесса, в который мы и включились.
Что же такое - однократная денежная компенсация за утрату жилого помещения?
В силу ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 02.08.2019 N 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обратиться с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации в размере, установленном частями 3 и 4 статьи 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в случае соблюдения условий, предусмотренных вторым предложением части 2 статьи 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и частью 2 настоящей статьи.
Основным проблемным моментом, с которым мы столкнулись на этапе судебного разбирательства - отсутствие в предыдущих судебных актов указания на добросовестность приобретателя в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
Почему так важно было признать моего клиента добросовестным приобретателем? Все очень просто - размер компенсации.
В силу положений ч.3 ст. 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.
Приведенная правовая норма предусматривает два варианта определения размера компенсации: исходя из суммы, составляющей реальный ущерб либо из размера кадастровой стоимости жилого помещения. При этом, исходя из буквального содержания нормы, право выбора варианта определения размера денежной компенсации принадлежит добросовестному приобретателю.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что мне удалось признать своего клиента добросовестным приобретателем, а размер компенсации превысил затраты на приобретение квартиры в полтора раза.
Итог - решение суда об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Безусловно, нас ждет еще и апелляционная инстанция, но я уверен в правоте данного дела