Последние годы краснодарские варианты дохода в недвижимости идут по нескольким сценариям:
1. Вторичка по ликвидной цене (ЛЦ)— ремонт — продать;
2. Вторичка по ЛЦ — ремонт — сдать (длительная);
3. Вторичка по ЛЦ — ремонт — сдать (посуточная);
4. Новостройка «на котловане» - продать;
5. Новостройка — получить ключи, ремонт — продать;
6. Новостройка — ключи, ремонт — сдать (длительная);
7. Новостройка — ключи, ремонт — сдать (посуточная);
8. Дом в коттеджном поселке — продать после окончания строительства;
9. Дом в коттеджном поселке — ремонт — продать;
10. Комбинации этих вариантов с перепланировками, разбивками, одновременными ипотеками и пр.
Каждый сценарий достоин отдельной статьи и анализа в зависимости от локации, соотношения собственных и заемных средств и портрета покупателя.
Наиболее популярный последние несколько лет — вариант №4 - изживает себя.
Причин две:
1. "На котловане» уже не продают — всё больше застройщиков выводят на продажу дома в стадии готовности — 40-60%;
2. Льготная ипотека и 2021 год разогнали краснодарский ценник в новостройке до неприличных цифр — старты идут со 110 тр/м2 (а особенно привлекательные проекты со 150-170 тр/м2).
На сегодня рекомендую обратить внимание на две перспективные стратегии:
1. Новостройка-Ключи-Ремонт-Продажа.
90% застройщиков в Краснодаре сдают квартиры в предчистовой отделке разной степени "предчистовой". Рынок перенасыщен предложениями от инвесторов и подрядчиков. Хорошим конкурентным предложением, которое позволит быстро вывести средства является квартира в новостройке с ремонтом.
Подчеркну, что ремонт в данном случае - не способ заработать (сделал ремонт за 500 тр, поднял цену на 700 тр), а способ ускорить продажу и уменьшить шаг торга.
Также важно понимать, что эта стратегия не состоятельна в ЖК класса "эконом", где покупатель считает каждую копейку и предпочтет делать ремонт самостоятельно.
Какие тут особенности?
Вы не можете приступить к ремонту раньше, чем получить ключи (а это произойдет ТОЛЬКО после сдачи дома и введения его в эксплуатацию) - т.е. застройщик на отделе продаж озвучивает сдача в 4 кв 2022 - по опыту, ключи не раньше конца января (по записи приемка квартир), затем оперативный ремонт - с соблюдением всех технологических сроков - 4-5 недель, затем вывод на продажу, т.е. чтобы не попасть в неловкую ситуацию, закладывайте в расчеты 3-4 месяца после официальных сроков сдачи.
2. Дом в коттеджном поселке-Ремонт-Продажа.
Этот вариант на сегодня также хорош. Многие приезжают в Краснодар с мечтой жить на земле.
На сегодня рынок может предложить:
- Дома в коттеджных поселках (КП) на землях ИЖС или СНТ, а это срок ожидания 5-7 месяцев, затем 1,5-2 месяца ремонт (я молчу про придомовую) - согласитесь, когда едешь с конкретной мечтой, двигаться на 8-10 месяцев не хочется;
- Старый фонд - здесь зачастую чехарда с документами, собственниками, долями и т.д. Состояние домов на 4-5 по 10 балльной;
- Новый фонд - дома построенные в период с 1990 по 2010. Здесь проще с документами, лучше качество, но и ценник будет выше;
Оптимальный вариант для покупателя - видится дом в КП, но сроки ожидания всё портят.
Вложения в строительство дома, его ремонт и продажа в этом случае дают хороший доход.
Как и обычная новостройка, стоимость домов и земли растет, от конкурентов с предчистовой вы отстраиваетесь ремонтом, также можно подумать про комплект какой-то мебели-техники и, возможно, отделки двора. Всё это увеличить стоимость предложения.
Этот сценарий инвестирования более дорогой по сравнению с предыдущим, но и более маржинальный.
3. Земельный участок в коттеджном поселке.
Этот сценарий длительный - 2-4 года и особое значение имеет подбор локации.
На сегодня в Краснодаре и пригороде из 42 коттеджных поселков можно приобрести земельный участок без обязательного подряда только в 4х КП.
Также будет иметь значение расположение участка, площадь, товарный остаток у застройщика.
Ну, а если продолжать исповедовать вариант №4 — обратите внимание на двухкомнатные квартиры. Рынок предложений по ним менее насыщен и дальнейший вывод средств без демпинга более вероятен.
#всепростоеслизнать #риэлторвкраснодаре #квартиравкраснодаре #инвестициивнедвижимость #кудавложитьвкраснодаре
Ставьте ЛАЙК и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, чтобы я понимал, что такие материалы вам полезны и интересны))
Меня зовут Бондаренко Леонид, - я эксперт по инвестиционной недвижимости в Краснодаре и в этом блоге пишу о краснодарском рынке. Здесь вы найдете ответы на большинство своих вопросов о переезде на ПМЖ или инвестициях в метры в Краснодаре.
Записаться на первую бесплатную консультацию можно
по телефону 8 960 888 222 5.