Если не учитывать требования закона при перепланировке квартиры, ремонт может привести к неприятным последствиям для владельца и соседей. Например, нельзя сносить несущие стены — они отвечают за равномерное распределение нагрузки в многоквартирном доме. Без них здание может покоситься, а это опасно для его жителей.
Как правильно проводить перепланировку в квартире и с кем ее нужно согласовывать, рассказывает руководитель договорного отдела в агентстве недвижимости «Этажи» Юлия Лукина.
Зачем согласовывать перепланировку
Жилищное законодательство относит к перепланировке квартиры работы, после которых меняется план помещения. Например, объединить туалет с ванной или построить перегородку между кухней и залом считается перепланировкой.
Еще в жилищном праве используют термин переустройство. Эти работы связаны с оборудованием и инженерными сетями, когда переносят сантехнику и приборы отопления, устанавливают газовую плиту вместо электрической, заменяют трубопровод и электрические сети.
Оба вида работ нужно согласовывать с администрацией города. Это важно делать, чтобы от ремонтных работ не пострадали соседи или владельцы квартиры. Например, кто-то из жильцов решит самостоятельно поставить панорамные окна и обрушит стену.
За незаконную перепланировку предусмотрен штраф от 2000 до 2500 ₽. Иногда жилье требуют привести в первоначальное состояние. Если владелец квартиры не выполнит требование, имущество могут продать с публичных торгов в судебном порядке. А собственник получит только сумму, которая останется после вычета расходов на работу суда.
Юлия Лукина, руководитель договорного отдела агентства недвижимости «Этажи»
Власти контролируют сложные работы, которые отражаются на технических характеристиках жилья. Если вы покрасите стены или постелите новый пол, это будет обычный ремонт — его согласовывать не нужно.
Что можно делать при перепланировке, а что — нет
Разрешение на перепланировку и переустройство выдают разные органы в зависимости от региона. В Москве все согласовывает Мосжилинспекция. В других городах это может быть районная или городская администрация. Нужно уточнять у местных властей, какие работы вы можете проводить в квартире.
Обычно администрация разрешает:
- Переносить и разбирать межкомнатные перегородки.
- Менять виды оборудования — например, устанавливать электрические плиты вместо газовых или душевые кабины вместо ванн.
- Перестраивать ненесущие стены и менять проемы.
- Проводить новые системы труб. Главное — обязательно сохранить угол слива.
Если работы слишком опасны или ухудшают жилищные условия соседей, их не согласуют. Список того, что нельзя делать, может различаться в разных регионах.
Как правило, при перепланировке запрещено:
- Сносить несущие стены.
- Демонтировать или уменьшать вентиляционный короб.
- Расширять балкон за счет зала или спальни.
- Переносить санузел в жилую комнату.
- Проводить общее отопление к теплому полу.
- Переносить батарею на балкон.
- Объединять кухню с жилой комнатой, если в квартире газовая плита.
Бывают случаи, когда власти не согласовывают перепланировку. При этом владелец квартиры считает, что она не нарушает интересы соседей. Тогда можно обратиться в суд, чтобы узаконить работы.
Как проходит перепланировка
Вы изучили правовые документы и убедились, что ваши изменения в квартире соответствуют закону. Тогда планируйте работу и запросите в местной администрации разрешение.
Шаг 1. Закажите проект
Чтобы убедиться, что работы не повредят дому, у вас попросят проект перепланировки. Чертежи можно заказать у проектного бюро — компании, в которой планы работ совместно составляют архитекторы, инженеры и конструкторы. У бюро, которое вы выберете, должно быть свидетельство о допуске к работам от саморегулируемой организации (СРО). Это некоммерческое партнерство, которое объединяет юридических лиц и ИП с одинаковым видом деятельности. СРО следит, чтобы в проектном бюро соблюдали профессиональные стандарты.
Специалисты сделают замеры квартиры и составят план жилья со всеми изменениями, которые вы хотите внести.
Шаг 2. Согласуйте работы
Когда проект будет готов, подайте заявление на перепланировку. Подготовьте документы:
- подтверждение права собственности — выписку из ЕГРН;
- письменное согласие всех собственников на проведение перепланировки;
- технический паспорт квартиры;
- проект перепланировки в двух экземплярах.
Заявление подается в МФЦ или на сайте «Госуслуг». Ответ придет в течение 45 дней.
Шаг 3. Сделайте перепланировку
Разрешение выдадут только на определенный срок. В этот период нужно сделать ремонт и подтвердить, что работы закончены. Если не успеете сделать перепланировку в указанный срок, придется заново ее согласовывать.
Все работы важно сделать так, как указано в проекте. Иначе в администрации могут заставить переделывать. Если для ремонта вы нанимаете бригаду, ищите надежную фирму и заключайте с ней договор. Это нужно, чтобы защитить себя от мошенников, которые пропадут с деньгами или сделают ремонт некачественно.
Шаг 4. Оформите новые документы
Когда завершите перепланировку, пригласите специалиста из бюро технической инвентаризации (БТИ). Он сделает замеры и подготовит новый техпаспорт квартиры. С этим документом обратитесь в орган, который выдал вам разрешение, — там проверят изменения в квартире и составят акт приемочной комиссии.
БТИ связано с Росреестром, поэтому новые данные о квартире поступят в Единый государственный реестр недвижимости.
Что нужно учесть, если квартира в ипотеке
Не все банки разрешают проводить перепланировку в квартире, на которую выдают ипотеку. Это условие прописывается в кредитном договоре. В таком случае придется сначала погасить кредит.
Если ваш банк одобряет перепланировку, перед началом работ получите от него разрешение. Банк может запросить документы:
- проект перепланировки;
- согласие от БТИ и управляющей компании;
- письмо из страховой компании о том, что ее уведомили о перепланировке;
- отчет об оценке специалистов по недвижимости.
Список требований может меняться в зависимости от банка. Уточните заранее, какие документы нужны в вашем случае. Когда закончите работы, отправьте в банк акт приемочной комиссии и новый техпаспорт квартиры.
Если планируете ремонт в квартире и хотите учесть все требования закона, воспользуйтесь сервисом Дизайн-проект под ключ от партнера Газпромбанка. Дизайнеры создадут для вас индивидуальный проект квартиры и разработают комплект чертежей с 3D-визуализацией. А юристы проконсультируют по вопросам перепланировки.
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.