Разрушаю стереотип о том, что пользоваться правами невозможно и положительного результата не будет.
Публикую статью для тех, кто желает пользоваться своими правами, а не просто принимать то, что дают.
В силу п. 2 ст. 7 ФЗ-214, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с п. 3 ст.7 ФЗ-214, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Если вы рассчитываете незамедлительно приступить к реализации предусмотренного законом права на «соразмерное уменьшение цены договора = взыскание денег за недостатки», нужно на этапе приемки квартиры заявить о том, что недостатки есть. А чаще всего в новостройке они есть. Стандартный ремонт оставляет желать лучшего.
Уточню, что воспользоваться правом на безвозмездное устранение недостатков практически невозможно, а доказывать размер расходов, понесенных в ходе ремонта весьма трудно.
Дольщик вправе потребовать от застройщика на приемке составления акта осмотра с перечнем недостатков.
Внимание! Акт осмотра должен быть подписан обеими сторонами: и дольщиком, и представителем застройщика по доверенности. Помним, что мы хотим реализовать свои права (а это возможно, в 99% только посредством обращения в суд). Акт осмотра составляется для суда. При отсутствии акта осмотра первым вопросом, который вам задаст судья, будет: «Почему нет акта/не подписан застройщиком и т.д.» Подпись – важна. По мнению суда вы должны были настоять на двустороннем подписании акта. Проблема здесь в том, что судье нужны письменные доказательства. Слов к делу не пришьёшь.
Если застройщик составлению акта препятствует, составляем акт не на бланке застройщика, а на своем, и отправляем его почтой с описью вложения по юридическому адресу застройщика (не на имя генерального директора, а на конверте пишем: ООО «Любимый Застройщик»). Делаем это в день приемки квартиры, в крайнем случае – на следующий день. Кстати, сейчас можно отправить письмо из личного кабинета на сайте Почты России. Описи у вас не будет, но можно выгрузить оттуда весь вложенный файл с отметкой. Сервис очень удобный: несколько листов отправляются за 2 минуты. Это совет на экстренный случай, когда нет времени после приемки квартиры идти на почту/почты поблизости нет /отделение закрыто.
На приемку квартиры можно взять с собой специалиста-эксперта, который составит список недостатков для внесения в акт за вас. Однако составить акт осмотра можно и самостоятельно. Для этого перед приемкой внимательно посмотрите: какие технические характеристики квартиры установлены в ДДУ и в обязательном порядке знакомимся со СНиП и ГОСТ, регулирующими качество внутренней отделки квартир.
Акт осмотра может выглядеть так:
Обращаем внимание на то, есть ли в акте осмотра условие: «застройщик обязуется устранить дефекты (и какие именно дефекты) в такой-то срок: 45 дней, предусмотренные законом/60 дней в 2022 году », есть ли строка, в которой вы требуете устранения или нет. Это важно, поскольку один лишь список недостатков, переданный застройщику, ни о чем не свидетельствует и может сыграть с вами плохую шутку в суде.
Ваша задача на приемке – подготовить документ таким образом, чтобы было понятно: вы недостатки обнаружили сразу же и потребовали их устранить.
Цель приемки – не досконально перечислять недостатки, а подготовить документ, фиксирующий сам факт наличия недостатков и требования об устранении. Пусть недостатков там будет указано немного, но вы требовали их устранения. Документы исследует суд. И в суде важен именно порядок реализации права.
Часто встречаю совет о том, что в акте осмотра нужно указывать размеры, объемы, площади недостатков. С этим советом, с одной стороны я согласна, с другой стороны – нет.
Объясню почему: закон исходит из того, что потребитель не имеет специальных знаний. Поэтому бремя «нахождения объема недостатков» при надлежащем исполнении застройщиком обязанности по устранению недостатков, лежит на застройщике. Он обязан передать квартиру без дефектов. Приемка – первый этап в реализации своего права, второй подготовительный этап – проведение досудебного исследования или экспертизы.
О том, зачем нужно делать исследование – в следующей статье.