На фоне субсидирования ипотечных программ государством девелоперы продолжают поднимают ценники на квартиры. Жилье в современных столичных ЖК подчас становится попросту непозволительной роскошью. Так называемые «хрущевки» в сравнении с ними – куда доступней, а если дом входит в программу реновации, вместо старомодной квартиры можно получить более привлекательный объект без какой-либо доплаты. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») о плюсах, минусах и целесообразности таких вложений.
Что такое программа реновации
Программа реновации старого и ветхого жилого фонда, запущенная правительством столицы в 2019 году и состоящая из трех этапов (до 2032 года), затрагивает интересы 350 000 семей в Москве, рассказывает риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.
По замыслу инициаторов этой инициативы, продолжает специалист, жители столицы должны получить более комфортное и современное жилье взамен морально и физически устаревших домов и квартир, построенных еще в начале далеких 50-60 годов прошлого века, так называемых «хрущевок». Последние, в свою очередь, будут снесены для дальнейшей комплексной жилой застройки московских районов домами, отвечающими нынешним требованиям.
«У многих граждан есть реальный вариант действительно получить лучшие условия проживания. Некоторые даже рассматривают возможность покупки квартир в старом жилом фонде, чтобы за счет реновации стать владельцем новенького жилья», –рассказывает Русаков.
Плюсы инвестиций в дома под снос
По словам риэлтора, покупая квартиру в пятиэтажке, включенной в программу реновации, действительно можно получить некоторую выгоду.
«Можно значительно сэкономить на покупке квартиры. Покупается старая квартира за относительно небольшие деньги, но в конечном итоге приобретается новая, стоимость которой намного выше», – поясняет специалист.
Также эксперт уверяет, что с помощью такого метода можно значительно увеличить площадь новой квартиры. Например, в старой «хрущевке» на 42 квадратных метрах живет семья из четырех человек. Согласно Постановлению правительства Москвы №29 от 14.06.2006 года, на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади. В новом получаемом жилье по программе реновации это норма сохраняется. То есть новая семья имеет шанс получить просторную квартиру площадью минимум 76 «квадратов».
«Большинство новых ЖК, квартиры в которых реализуются по программе реновации, имеют уже чистовую отделку. То есть, в отличие от других вариантов, нет необходимости тратить значительные деньги на ремонт, по крайне мере первые несколько лет», – поясняет Русаков.
Кроме того, как правило, новые жилые комплексы строят с уже полностью развитой многофункциональной инфраструктурой (от школ, больниц и ТРЦ, до детских площадок и парковок), чего нельзя сказать о старых городских районах массовой советской застройки, отмечает Русаков.
Риски
Кроме всех этих очевидных преимуществ, нельзя забывать и о рисках, связанных с реновацией и обменом квартир по данной программе, предупреждает специалист.
В частности, по его информации, оформление квартир в собственность, полученных по указанной инициативе, может проходить не один месяц, а порой даже целые годы.
«Если, возникнет необходимость срочно продать квартиру, то, скорее всего, придется оплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, так как нужно минимум 5 лет иметь жилье в собственности, чтобы освободиться от такой необходимости», – продолжает Виталий Русаков.
Обидно будет также, если в старой квартире сделан очень дорогой ремонт. Его стоимость, разумеется, никто не будет оплачивать или каким бы то ни было образом компенсировать. Подход общий для всех – в расчет берутся только чистый метраж площади и «голые стены».
Порой возникают и проблемы, связанные с локацией: не всегда район расположения новой квартиры будет удобен в плане социальной инфраструктуры или транспортной логистики. В таких случаях придется тратить несколько больше времени на дорогу до работы, учебы и так далее.
Нельзя также исключать риски возникновения неполадок с коммуникациями, вскрытие некоторых «недоделок». Такое нередко наблюдается в новых жилых комплексах, еще окончательно не введенных в эксплуатацию.
Последний, но один из важнейших факторов риска озвучила директор по маркетингу компании «Полис Групп» Ольга Ульянова. По ее словам, если говорить о новой программе КРТ, которая вызвала неоднозначную реакцию у жителей Москвы, то здесь непонятен пока механизм ее реализации, а потому трудно все просчитывать заранее.
Покупать ли квартиру в доме под снос
Виталий Русаков отмечает, что, исходя из всей вышеперечисленной информации, нельзя сделать однозначный вывод о том, что же на самом деле лучше: оставаться в старой, уютной и уже привычной за многие годы квартире или использовать возможность получения новой. Каждый собственник должен принимать решение самостоятельно, исходя из личных предпочтений, ощущений и приоритетов.
«Единственное, что можно отметить – инвестиционный план покупки старой квартиры под реновацию и превращение ее в новое современное жилье не так уж и плох. По крайне мере, можно сэкономить не один миллион рублей, если покупать точно такое же жилье с рынка. И уж тем более данный способ намного выгоднее приобретения по ипотечному кредиту», – подытожил Русаков.
Ольга Ульянова же придерживается несколько иной точки зрения. По ее словам, выбирать такой путь можно только в том случае, если приобретатель на все сто процентов уверен в собственных действиях.
«Покупатель всегда должен понимать свои риски, а не действовать на авось. Если он является профессионалом в вопросах недвижимости и знает правовые механизмы увеличения стоимости приобретаемой недвижимости, то вполне может пойти на сделку. Если такой уверенности нет, то лучше от сделки воздержаться», – считает специалист.
Автор: Маргарита Разгуляева
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)