Добрый день, дорогие друзья!
Сегодняшняя история касается договора аренды и антиковидного законодательства. К нам обратился клиент - собственник квартиры. Дело в том, что собственник заключил договор найма жилого помещения с физическим лицом. Это физическое лицо, наниматель, подало исковое заявление на клиента.
Чем истец обосновывал свои требования?
В 2019 году истец заключил с неким третьим лицом некий договор купли-продажи бизнеса, а именно хостела. Это третье лицо обеспечило заключение договора найма помещения с собственником квартиры. В договоре найма был прописан срок с июня 2019 года по май 2019 года (сразу скажу, что это опечатка). В 2020 году мы все испытали последствия ковида. Правительство принимало антиковидные меры, а также меры поддержки бизнеса, в том числе процедуры согласования отсрочки и уменьшения размера арендной платы. На основе данных обстоятельств истец - наниматель пришел к выводам, что его бизнес относится к пострадавшей отрасли и наймодатель должен вернуть оплаченные периоды, а именно ноябрь, декабрь 2019 года и январь 2020 года.
После января 2020 года истец аренду не платил. Это послужило основанием для подачи с нашей стороны встречного иска об оплате арендной платы, а также оплате процентов. Истец возражал против принятия встречного иска, утверждал, что мы злоупотребляем правами, т.к. встречный иск подан спустя значительное время, а также в связи с тем, что ранее претензии не были предъявлены. Мы парировали тем, что у наймодателя договор потерялся (а это действительно так, второй экземпляр был в самой квартире, которая в свою очередь была во владении нанимателя и я вам честно скажу, если бы не этот первоначальный иск, то мы бы встречный иск объективно не могли бы подать, потому что договор у нас отсутствовал, так что спасибо истцу). Более того гражданское процессуальное законодательство позволяет подать встречный иск без учета претензионного урегулирования, тем самым дело будет рассмотрено в более кратчайшие сроки плюс наши требования исключат первоначальные требования. Суд принял наше встречное исковое заявление.
У нас прошло не одно заседание, адвокат истца заявлял одно ходатайство, потом другое. Но честно сказать, эти ходатайства словно вилы по воде. Вот зачем он истребовал у банка подтверждение переводов со счета истца на счет третьего лица, когда мы и так подтверждали, что эти оплаты шли в адрес арендной платы и мы оплаты за данный период и не требуем. Мы требуем оплаты за февраль - апрель 2020 года.
На следующем судебном заседании истец заявил, что договор заключен не по май 2020 года, а по январь 2020 года, поэтому никакой задолженности нет. Напомню, что в договоре была опечатка (срок с июня 2019 года по май 2019 года). Мы на суде утверждали, ладно в числе могли стороны ошибиться - это две цифры, не может же срок договора быть ретроспективным, но ошибиться в месяцах, в разных временах года, разное количество букв в названии месяцев… При нормальных условиях оборота, дееспособные граждане не ошиблись бы. Более того, обосновывая свои требования антиковидным законодательством необходимо иметь ввиду, что ограничительные мероприятия начались с марта 2020 года, т.е. говоря о том, что договор заключен по февраль 2020 года истец сам себе противоречит. Поэтому толкуем буквально с учетом ошибки в годе, т.е. договор заключен по май 2020 года.
Далее адвокат истца начал эмоционально парировать на то, что они бедные несчастные относятся к пострадавшей отрасли, просят у суда как у государства помощи в восстановлении справедливости, просят вернуть уплаченные по аренде денежные средства, относительно встречного искового заявления говорил о том, что наймодатель злоупотребляет правами, ранее претензий не было и все платежи согласно сроку договора уже оплачены. Поэтому истец требует вернуть арендные платежи за ноябрь, декабрь 2019 года и январь 2020 года, признать договор заключенным на срок до февраля 2020 года, во встречном иске отказать.
В ответ на данные доводы мы начали заявлять о том, что истец не является субъектом предпринимательства - он не организация, не ИП, соответственно доводы относительно пострадавшей отрасли не относятся к делу. Где в конце концов выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРИП на истца. То что заключен когда-то с третьим лицом договор продажи бизнеса к делу не относится. В конце концов, если истец считает, что спор относится к спорам между субъектами предпринимательской деятельности, то почему он обращается в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд. Более того, антиковидные меры предусматривали отсрочку либо уменьшения арендных платежей после обращения арендатора к арендодателю, а истец просит 100% уменьшения ретроспективных платежей, что в принципе недопустимо, никаких обращений со стороны истца к ответчику не было. На деле, если отсечь все эти необоснованные доводы, то у нас обычный договор найма жилого помещения. По сроку договора мы также провели логическую цепочку и пришли к выводу, что со стороны истца имеется задолженность.
В итоге суд выслушал доводы сторон, удалился в совещательную комнату и вынес решение, согласно которому отказал истцу в первоначальных исковых требованиях, требования ответчика по встречному исковому заявлению удовлетворил в полном объеме.
В такой ситуации меня больше всего поражает как юристы и адвокаты истца взяли это заведомо проигрышное дело, наверняка получили оплату за дело и даже не проанализировали судебную практику по таким категориям дел. В итоге они не только проиграли, но еще и навлекли на истца обязанность выплатить полмиллиона рублей арендной платы и процентов.
Друзья, будьте осторожны при выборе юристов, доверяйте только тем юристам, которые говорят о Ваших рисках.
Если у Вас есть вопросы задавайте их в комментариях, подписывайтесь на наш канал, ставьте лайки, удачи Вам во всех Ваших делах!