Мониторинг объявлений, бесконечные просмотры, разочарования и даже потеря надежды найти ее, квартиру мечты. Квартиру, которая отвечает всем вашим требованиям, особенно материальным. После долгих поисков желаемая жилплощадь найдена. Уже на просмотре вы бродите по квартире как хозяин и представляете, где именно поставите диван, а где разместите незаменимый робот-пылесос. Из грез вас выдергивает фраза продавца: «Квартира продается, но у нее есть обременение». Что это такое, как его снять и стоит ли рисковать, приобретая недвижимость с хвостиком, расскажем сегодня.
Обременение на квартире. Что это?
Собственник имущества вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им. Обременение – это ограничение прав собственника недвижимости. Как правило оно блокирует именно возможность распоряжаться недвижимостью: продавать или дарить. Возникнуть обременение может вследствие ипотечного кредитования, наличия прописанных несовершеннолетних детей, ареста, ренты, аренды или из-за того, что недвижимость находится в залоге.
Какие бывают обременения?
● Ипотека
Когда жилье приобретается в ипотеку, оно находится в залоге у банка до полного погашения кредита. И для того, чтобы перепродать ипотечную собственность нужно непосредственное разрешение самого банка. Приобрести ипотечную недвижимость можно двумя способами: переоформить ипотечную сделку на нового собственника, или за счет задатка погасить кредит и, как итог, снять обременение. Перепродажа ипотечной недвижимости достаточно распространенная сделка на рынке.
● Аренда
Собственник имеет право продать квартиру, которую сдает в аренду. Но право на проживание остаётся за квартиросъемщиками на весь срок, который прописан в договоре аренды. Договор может быть расторгнут только на условиях, прописанных внутри документа. Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то данные об арендном обременении будут прописана в выписке из ЕГРН.
● Рента
Процедура передачи права собственности взамен на пожизненное материальное обеспечение. Если человек, сдавший квартиру в ренту не против того, чтобы новый собственник перепродал недвижимость, то закон его не ограничивает в этом. Главное, чтобы следующий собственник был уведомлен о том, что приобретает жилье с обременением. Такие случае случаются крайне редко. Чаще недобросовестные рентодатели выставляют квартиру на продажу, не предупредив об этом своих подопечных и потенциальных покупателей.
● Безвозмездное пользование
Когда человек отказывается от приватизации за ним всё равно сохраняется право пользоваться жилплощадью. К сожалению, этот аспект не отражается в выписке ЕГРН. И часто случается так, что новые собственники уже после подписания договора и оплаты квартиры узнают о нежелательном жильце. Чтобы обезопасить себя нужно потребовать дополнительные документы: выписку из домовой книги или единый жилищный документ
● Арест
Если на объект недвижимости наложен арест, то продавать, сдавать в аренду, завещать или подарить его нельзя! Как правило, арест накладывают, когда собственность становится предметом судебных разбирательств или собственник имеет большие долги. Сведения об аресте будут в выписке из ЕГРН. Приобрести квартиру в таком случае можно только после снятия судом ареста
● Другие ограничения
Несовершеннолетние владельцы имущества имеют дополнительную защиту со стороны государства. Органы опеки могут наложить арест на сделку с недвижимостью, если заподозрят то, что права детей ущемляются. Обременение снимается после того, как будет доказано, что несовершеннолетние получат равную площадь взамен продаваемой. Также обременение может быть наложено на сделки с аварийными домами и здания, которые являются архитектурным или историческим памятником.
Как проверить наличие обременения?
● Выписка ЕГРН. Позволит узнать состав собственников, посмотреть частоту перехода права. Также в ней могут быть отражены сведения об аренде (если договор зарегистрирован в Росреестре) и аресте недвижимости;
● Сведения об аресте можно дополнительно проверить на сайте судебных приставов. А убедиться в том, что квартира не сдается в аренду, поможет разговор с соседями;
● B районной администрации можно получить сведения o том, что объект недвижимость не имеет отношения к памятникам искусства или архитектуры.
Как наложить обременение?
Собственник имеет право самостоятельного наложить обременение на квартиру. Часто, это требуется для исключения мошеннических схем с недвижимостью, сдаваемой в аренду. Чтобы наложить обременение на квартиру необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с пакетом документов, в который входит:
● Паспорт
● Документы, подтверждающие право собственности
● Кадастровый паспорт объекта недвижимости
● Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права.
Как снять обременение?
Обременение снимается того, когда устранены причины его возникновения.
● Ипотека. Обременение исчезает после погашения долга
● Рента. По окончанию договора ренты
● Аренда. При документальном подтверждении окончания срока действия договора
● Арест. После завершения судебного разбирательства или погашения долгов, которые вызвали арест.
Риски и обязательства при покупке недвижимости с обременением
● Обязательства в виде кредита перед банком, если в договоре-купли продажи не указано, что продавец обязуется закрыть задолженность за счет получения средств от покупателя;
● Реализовать свое право на владение собственностью могут кредиторы или лица, зарегистрированные на территории жилплощади;
● Нельзя исключать момент расторжения договора рента и возврат жилья прежнему собственнику.
Обременение - это всегда непредвиденные расходы (на погашение долгов, уплаты неустойки и т.п.) и огромные риски. Поэтому к вопросу приобретения недвижимости лучше привлекать специалиста-риэлтора, который поможет тщательно проверить недвижимость, собрать необходимый пакет документов и грамотно составить договор купли-продажи.
___________________________________________________________________
Читайте больше полезных статей в блоге на нашем сайте proagenstvo.ru.