В тех случаях, когда говорят "продать комнату " или "купить комнату", имеют ввиду два вида недвижимого имущества.
К одному виду "комнат" относятся так называемые "подселения". Представляют они собой долю в квартире. Такие квартиры в народе называют "коммунальными". Как правило в тех квартирах, которые были переданы в собственность граждан в виде "подселений", размер доли "подселения" соответствует отношению площади комнаты к общей жилой площади всей квартиры. Такой вид недвижимости можно приобрести за собственные средства, за средства материнского капитала. В ипотеку такую недвижимость возможно приобрести только при условии, что Вы выкупаете последние доли в этой квартире, а остальные уже принадлежат Вам на праве собственности. Только "комнату" купить в ипотеку сегодня Вы не сможете - нет подобных ипотечных программ.
К другому виду "комнат" относятся жилые помещения в многоквартирных жилых домах, которые ранее имели статус "общежития". Такая недвижимость может быть представлена, как одна или несколько комнат, а также могут встречаться и комбинации комнаты или комнат с индивидуальным сан. узлом. Реже встречаются "комнаты" с узаконенной перепланировкой, в которых присутствуют все помещения (жилая комната, ванная, туалет, кухня), что и в квартире. Однако и такие помещения с юридической стороны являются жилыми помещениями, а не квартирами. "Комнаты" второго вида возможно приобрести за собственные средства, за средства материнского капитала, и в ипотеку, если такое жилое помещение имеет все признаки индивидуальной квартиры (в нём присутствуют жилая комната, кухня, туалет, ванная комната, разделённые коридором).