Вид разрешенного использования (ВРИ) указывает, какую деятельность допустимо вести на земельном участке. От ВРИ зависит, можно ли строить на территории торговый комплекс, возводить медицинский центр или выращивать пшеницу. Согласно статье 8.8 КоАП РФ, если собственник будет распоряжаться земельным участком не по назначению, он должен будет выплатить штраф, а строения подлежат сносу. Объясняем, можно ли изменить вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать.
ГДЕ ПОСМОТРЕТЬ ВРИ
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливают градостроительный регламент для конкретных областей с четко очерченными границами. В документе содержится карта территориального зонирования и сведения о том, как допускается использовать земельные участки в определенных зонах. Именно ПЗЗ определяет виды разрешенного использования земли.
Выяснить ВРИ можно тремя способами:
1. запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в управлении Росреестра того региона, где находится земля;
2. изучить договор аренды государственной земли — в него обязательно включается пункт о ВРИ;
3. найти объект на публичной кадастровой карте, она есть в свободном доступе в интернете.
Всего в классификаторе перечислены 113 видов разрешенного использования. Участок может иметь от одного до нескольких десятков ВРИ.
КАКИЕ ВРИ БЫВАЮТ
Виды разрешенного использования делятся на 3 категории:
- основные;
- условно разрешенные;
- вспомогательные.
Основные ВРИ — это главные способы использования участка в соответствии с ПЗЗ. Целевым назначением может быть ведение сельского хозяйство, жилищное строительство, размещение рекреационных объектов и так далее.
Условно разрешенные ВРИ — это цели, для которых землю разрешается использовать только после согласования с муниципальными властями и на публичных слушаниях.
Вспомогательные ВРИ — это дополнительные способы эксплуатации. Их применяют не самостоятельно, а только вместе с основными или условно разрешенными. Например, рядом с торговым центром можно обустроить парковку для покупателей или котельную для обслуживания ТЦ. Без торгового центра разместить эти объекты нельзя. Перевести вспомогательный вид в основной не получится.
КТО МЕНЯЕТ ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Инициирует процедуру собственник или арендатор земли. Порядок зависит от того, к какой категории относится запрашиваемый ВРИ.
Изменение вида разрешенного использования собственником
Владелец территории вправе изменить основной и вспомогательный ВРИ. Разрешения властей и общественного согласия для этого не требуется. В Подмосковье запрос на смену ВРИ подается в Росреестр через отделения МФЦ.
Можно ли изменить условно разрешенный ВРИ? Да, но это уже сложнее. Для этого нужно отправить бумаги в исполнительный орган муниципалитета или специальную комиссию. Там назначат публичное обсуждение и по его итогу примут решение.
После изменения ВРИ чаще всего меняется кадастровая стоимость ЗУ и размер земельного налога.
Как арендатору поменять вид разрешенного использования земельного участка
Пользователю земли не обойтись без разрешения владельца. Если участок муниципальный, обращение отправляется в администрацию.
В Москве, к примеру, услугу оказывает Департамент городского имущества. Туда отправляется запрос и документы в электронном виде. Срок изменения вида разрешенного использования составляет 15 рабочих дней. По результатам Департамент выдаст распоряжение об установлении ВРИ или направит отказ.
СКОЛЬКО СТОИТ СМЕНИТЬ ВРИ
Департамент городского имущества столицы предоставляет услугу бесплатно. В Московской области плату берут в некоторых муниципалитетах только в одном случае: когда нужно получить ВРИ под жилищное строительство.
Цена формируется по-разному. Если после смены ВРИ кадастровая стоимость падает, заплатить придется 10 % от нового значения. Если кадастровая стоимость вырастает, для расчета используется формула: ставка * (новая кадастровая стоимость – старая) + (новая кадастровая стоимость – старая).
КОГДА НЕВОЗМОЖНО ИЗМЕНИТЬ ВРИ
Заменить один вид использования на другой не получится, если:
- арендатор получил землю на торгах;
- земля отдана в аренду строго под определенный ВРИ;
- на участке есть здания, принадлежащие другим людям;
- права на землю оспариваются в суде;
- участок не стоит на кадастровом учете;
- участок в залоге, а залогодержатель не дает согласие.
Есть еще один особый случай, который ограничивает возможности и владельца, и арендатора. Если ПЗЗ или градостроительный регламент диктуют минимально и максимально допустимые размеры и параметры для определенного вида использования, и эти характеристики не позволяют вести нужную заявителю деятельность, то установить ВРИ не получится.
Также нужно иметь в виду, что действие градостроительных регламентов не распространяется на некоторые категории ЗУ — например, включенных в реестр культурного наследия, находящихся в границах территорий общего пользования, занятых линейными объектами и др. Для таких участков процедура смены вида разрешенного использования невозможна.
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ СМЕНИТЬ ВРИ
Нарушение правил использования земли грозит серьезными последствиями:
- принудительным сносом построек;
- требованием возместить ущерб от нецелевого использования;
- разрывом договора аренды;
- административным штрафом.
Штраф для юридических лиц составляет от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости ЗУ. Минимальный порог — 100 000 рублей.
КАК ПОМЕНЯТЬ ВРИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Каждый случай изменения вида разрешенного использования земельного участка индивидуален — например, добавление к основному вспомогательного ВРИ будет намного проще, чем получение условно разрешенного ВРИ. В целом проще всего процесс выглядит, когда в муниципальном образовании утвержден ПЗЗ и нужный собственнику ВРИ прописан для участка как один из основных. В этом случае достаточно заявления в кадастровую палату или МФЦ.
Намного сложнее оказывается процедура, когда необходимо изменить сами градостроительные регламенты. Вот, как действуют специалисты «Хэлп Девелопмент» в таких случаях:
- Получают данные об объекте и анализируют, какие ВРИ подойдут и какие варианты действий возможны.
- Проводят глубокий анализ ситуации с исследованием открытых и закрытых источников, консультируются с представителями госорганов.
- Составляют дорожную карту изменения вида разрешенного использования.
- Собирают нужные документы, составляют и отправляют обращения в госорганы.
- Обращаются в ДГИ, Департамент культурного наследия, ГИН и другие инстанции для согласования изменений. Участвуют в публичных слушаниях.
- Получают разрешение и проверяют, чтобы новые сведения об участке были отражены в ЕГРН.
Компания берет на себя все общение с органами исполнительной власти и несет полную ответственность за результат. Вы можете получить бесплатную консультацию, связавшись с нашим специалистом по телефону или оставив заявку на обратный звонок.
