Продавец или покупатель могут передумать и отказаться от сделки. Такое иногда случается. Если стороны не подписывали никаких документов, то никто никому ничего не должен. Но если заключен предварительный договор, могут возникнуть юридические последствия.
Разберём различные ситуации. Всё зависит от того, по какому пути вы решите пойти. Вопрос начинает быть острым, если вносились деньги, например, задаток или обеспечительный платёж. В этом случае к отказавшейся стороне можно применить санкции.
Какими мерами можно воспользоваться.
1. Начнём с того, что предварительный договор должен отвечать требованиям закона, тогда в отношении него будут действовать иные нормы законодательства. Например, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен обязательно в письменной форме. Предварительный договор также должен содержать чёткое описание недвижимости (адрес, площадь). Прописываются иные условия основного договора, в том числе условие о стоимости недвижимости.
2. Важно направить предложение о заключении основного договора, если этого не сделать, то по окончанию действия предварительного договора обязательства сторон прекращаются (пункт 6 статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Если вы «проспали» и в период действия предварительного договора не направили второй стороне предложение о заключении основанного договора, вторая сторона может сослаться на то, что ей не поступило предложение, поэтому обязательства прекратились. Никаких штрафных санкций в данном случае быть не может (например, задаток возвращается в однократном размере). Судебная практика по данной норме закона также имеется - Определение Верховного Суда РФ от 15 января 2019 года № 18-КГ18-232.
3. Обратиться в суд для понуждения заключения основного договора, данное право предусмотрено пунктом 5 статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Главное знать, что на это отводится шесть месяцев, с момента наступления обязательства по заключению договора. Если возникли разногласия по условия основного договора, то суд сам определит соответствующие условия. Основной договор будет считаться заключенным с момента вступления в законную силу судебного решения или будет определён отдельно судом.
4. Неустойки, возмещение убытков, возврат задатка в двойном размере, обширная судебная практика по данным санкциям сформирована. Есть даже разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, например, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7. Убытки придётся отдельно доказывать в суде, также следует доказать уклонение от заключения основного договора. Без предложения сделки, нет и уклонения от её. Сторона ответственная за неисполнение договора будет отвечать задатком.