О чем стоит помнить при покупке слишком дешевой недвижимости?
Такие сделки судом признаются нечистыми. И покупателю потом приходится доказывать, что он не был осведомлен о противоправной цели продавца.
Верховный суд принял решение, которое касается покупателей недвижимости по явно заниженной цене. Речь идет о случаях, когда после сделки к покупателю приходят кредиторы продавца.
Дело было еще в 2014 году. Одна из компаний продала некоему гражданину земельный участок площадью почти 15 соток всего за 222 тысячи рублей. Правда, как потом выяснилось в суде, кадастровая стоимость участка составляла 1 млн 600 тысяч рублей, то есть в семь раз больше. А рыночная цена превышала 2 млн рублей — в девять раз больше. Компания, которая продала землю, стала банкротом. И в суд, чтобы оспорить сделку, пошел конкурсный управляющий. Первую инстанцию выиграл. А потом проиграл. Дошел до Верховного суда. И тот решил, что покупатель слишком дешевой недвижимости прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели продавца. То есть он в курсе, что последний продает свои активы по заниженной цене, чтобы уйти от кредиторов.
И это решение в том числе касается обычных граждан. Например, тех, кто покупает квартиры у банков, которые были у них в залоге. А потом у банков отнимают лицензию, кредиторы идут в суды — и покупатель остается без квартиры. И, скорее всего, без денег. Но ведь покупатель мог и не знать, что у продавца не все чисто. Универсальный совет — хорошо подумать перед сделкой.
Если вы понимаете, что стоимость существенно ниже кадастровой, это такой звоночек, что что-то не так, а вот что не так — надо разбираться.
Впрочем, Верховный суд уточнил, что покупатель может доказать, что сделка чиста. Например, у недвижимости могут быть какие-то скрытые дефекты, которые не учитывает кадастровая оценка. Представим, что на территории участка есть строение, которое по каким-то причинам подлежит сносу. И покупателю в будущем придется его за свой счет снести, что и сказалось на цене. Если подобные обстоятельства отражены в сделке, то их можно использовать в качестве доказательства честности.