Многие экономические показатели указывают на приближение к периоду стагфляции. Об этом свидетельствует самый высокий за сорок лет уровень инфляции, замедление темпов экономического роста, а также стабильные проблемы с цепочками поставок и геополитическая напряженность в Тайваньском проливе.
В совокупности эти факторы предупреждают о высокой инфляции и снижении темпов экономического роста в ближайшем будущем.
Рынок недвижимости имеет весьма неоднородную структуру. Например, более консервативные REIT, специализирующиеся на тройной нетто-аренде (арендатор обязан оплатить все расходы имущества), такие как Realty Income (O) и STORE Capital (STOR), отлично подходят для периодов медленного экономического роста и даже спада, но не слишком хорошо чувствуют себя при высокой инфляции.
С другой стороны, гостиничные REIT, такие как Host Hotels (HST), отлично работают в периоды высокой инфляции, но чувствительны к экономическим спадам. К счастью, некоторые виды недвижимости оказываются устойчивы даже к периодам стагфляции. Среди REIT, особенно хорошо приспособленных к текущим условиям, можно выделить два: AvalonBay Communities (NYSE:AVB) и Medical Properties Trust (NYSE:MPW). В этой статье мы рассмотрим их и определим, почему они не только хорошо подходят для текущих условий, но и имеют хороший потенциал роста доходности.
№1. AvalonBay Communities
Первое, что здесь бросается в глаза — в настоящее время цена акций AVB ниже, чем до начала пандемии в 2020-м году. Это должно означать, что компания сильно пострадала или, как минимум, испытывает сейчас серьезные экономические трудности.
Однако это совсем не так, поскольку AVB выигрывает от быстрого роста стоимости аренды (с начала пандемии COVID-19 средние темпы роста стоимости аренды в США составляли 20%), высокой стоимости недвижимости и приобретения новых объектов на привлекательных рынках (например, Техас и Флорида). Хотя строительство многоквартирных домов сейчас на подъеме – а значит, в ближайшие годы соотношение спроса и предложения может измениться в противоположную сторону, – существующие проблемы в цепочках поставок затрудняют ввод многих из этих объектов в эксплуатацию, что сдерживает предложение на фоне быстро растущего спроса.
В результате AVB демонстрирует просто удивительные результаты. Во втором квартале FFO (доход от основной деятельности) на акцию вырос на 22,3%.
В результате руководство повысило прогноз на весь год в среднем до 9,86$. Это означает, что в 2022 году соотношение P/FFO составит 21,1x, т.е. будет ниже среднего показателя за пять лет (22,9x) и среднего показателя за три года (24,0x). Это несмотря на то, что компания однозначно выигрывает от высокого спроса на квартиры, роста инфляции (которая выгодна AVB, поскольку компания заключает краткосрочные договоры аренды и может повышать арендную плату каждый год) и владения надежным активом – жилой недвижимостью.
Кроме того, компания предлагает инвесторам хорошие дивиденды (3,2%). Перспективы роста доходности выглядят многообещающе с учетом двузначного темпа роста AFFO (скорректированного денежного потока от операционной деятельности) на акцию, дивидендов в размере 3,2% и возможности выиграть от многократного расширения. А если добавить к этому кредитный рейтинг S&P А- (стабильный) и в целом надежное положение REIT, занимающихся жилой недвижимостью, то соотношение риск/прибыль получается очень заманчивым. Хотя через несколько лет активное введение в эксплуатацию новой недвижимости может ослабить позиции AVB, но именно на текущий момент риск остается довольно низким, особенно по сравнению с потенциальной доходностью.
№2. Medical Properties Trust
Компания MPW также занимает достаточно надежную позицию, поскольку сдает в аренду больницы, которые являются критически важными объектами. Кроме того, она работает на условиях долгосрочной тройной нетто-аренды с консервативной структурой. Несмотря на то, что доходы больниц могут снизиться во время рецессии, поскольку в такие периоды откладываются многие не экстренные операции, спрос на саму недвижимость, скорее всего, останется высоким, ведь необходимость заботиться о здоровье не зависит от состояния экономики.
Однако, в отличие от многих аналогичных компаний, специализирующихся на тройной нетто-аренде, MPW в своих договорах аренды предусматривает поправки на инфляцию. Это обеспечивает надежную защиту и позволяет компании хорошо себя чувствовать даже в условиях стагфляции.
Кроме того, акции MPW снова торгуются вблизи минимумов времен COVID-19, поскольку инвесторы все больше беспокоятся о тяжелом финансовом положении арендаторов. Однако мы считаем эти опасения беспочвенными, поскольку покрытие арендной платы у арендаторов компании составляет около 2,5 на уровне недвижимости.
Соответственно, эти активы очень ценны и будут востребованы, даже если операторы обанкротятся на уровне компаний. Более того, в случае банкротства арендатора и невыполнения им своих обязательств по аренде, MPW имеет право забрать объекты недвижимости и передать их другому арендатору.
С учетом того, что эти объекты являются высокорентабельными, маловероятно, что арендаторы объявят дефолт по этим договорам аренды, даже если им придется объявить о корпоративном банкротстве. Даже если арендаторы объявят дефолт, MPW сможет освободить эти привлекательные объекты недвижимости для новых клиентов. Ведь речь идет о высокорентабельных, критически важных, удачно расположенных объектах здравоохранения. Люди будут пользоваться ими независимо от того, платежеспособен текущий арендатор или нет.
Недавно MPW продала свою долю в некоторых больницах, управляемых совместно с ее крупнейшим арендатором (Steward) по ставке капитализации 5,8%. Поэтому многие из критиков компании обеспокоены ее возможным банкротством. С учетом того, что эта ставка значительно ниже той, которая соответствует текущей цене акций MPW, похоже, что частный и государственный рынки резко расходятся во взглядах на истинную стоимость недвижимости MPW и безопасность ее аренды.
На самом деле, с учетом защитного характера активов, высокой рентабельности недвижимости и ее устойчивость к инфляции, сильно заниженные показатели оценки компании кажутся еще менее обоснованными:
Как видно из таблицы, цена MPW кажется очень низкой по всем показателям – особенно по отношению цены к чистым активам. Между тем, руководство компании продолжает демонстрировать уверенность. В этом году они уже повысили дивиденды, и аналитики ожидают, что ежегодный прирост дивидендов MPW до 2026 года составит 4,4% в годовом исчислении. Хотя MPW нельзя назвать безрисковым или даже низкорисковым активом, здесь определенно наблюдается значительное несоответствие цены реальной стоимости компании.
Выводы для инвестора
В условиях инфляции и замедляющегося экономического роста инвесторы ищут бизнес-модели, которые могут предоставить защиту. Кроме того, текущая стоимость компании должна быть разумной, что позволит обеспечить хороший доход как в долгосрочной, так и краткосрочной перспективе.
Инвестиции в AVB и MPW отвечают всем этим требованиям. AVB обладает исключительным потенциалом двузначного роста наряду с хорошей дивидендной доходностью и низким риском. MPW – это высокодоходные инвестиции с привлекательной текущей доходностью, значительным потенциалом многократного расширения и высокими темпами роста, которые в некоторой степени защищены от инфляции.
В совокупности инвесторы получают неплохую среднюю дивидендную доходность и средние темпы роста, хороший потенциал многократного расширения и защиту от инфляции, а также относительно низкий уровень риска. Оба этих REIT точно заслуживают попасть в ваш список наблюдения и рекомендуются к покупке на любых просадках.
Роман Романюк, инвестиционный советник с лицензией ЦБ
www.romaniuk.ru | Telegram