Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрены понятия расторжения и прекращения договора.
Когда срок договора управления многоквартирным домом (далее – МКД) истёк, корректным будет называть данные действия прекращением договора управления в связи с окончанием его срока действия.
В соответствии с положениями жилищного законодательства РФ, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В силу статьи 162 Жилищного Кодекса РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, а также ключи от помещений МКД, электронные коды и иное - вновь избранной управляющей организации (ТСЖ, ЖСК), а при непосредственном управлении – собственникам помещений в доме.
Также управляющий МКД в связи с изменением перечня МКД по причине прекращения договора управления домом в роли лицензиата обязан в течение пяти рабочих дней со дня прекращения указанного договора разместить эти сведения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Это предусматривают положения статьи 198 ЖК РФ и статья 7 Федерального закона «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».
Такие обязанности существуют у управляющей организации, которая не желает дальше оставаться управляющим в конкретном МКД. Стоит отметить, что «уход» в соответствии с данной нормой права - единственная возможность беспрекословно «попрощаться» с домом, так как иных законных оснований «покинуть» его по желанию управляющей организации законом не предусмотрено.
Между тем, «уйти по-английски» не получится, поэтому покидать МКД необходимо в строгом соответствии с законом.
На основании вышеуказанных норм права сформировалась судебная практика. Управляющим организациям, столкнувшимся в рассматриваемой ситуации с препонами при «уходе» из МКД, приходится обращаться в суд за защитой своих прав.
В настоящей статье рассмотрим некоторые судебные споры в защиту управляющих МКД. Практика последних лет справедливо построена на том основании, что управляющая организация в случае соблюдения законной процедуры ухода по окончанию срока договора управления, уже ничего не должна – ни собственникам помещений дома, ни надзорным органам, ни органам местного самоуправления.
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2021 года № 303-ЭС20-23313:
«…Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.
… Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации согласно части 6 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 данного кодекса. С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 этого же кодекса.
Приведённые законоположения (ч.3 ст.200 ЖК РФ) не возлагают на иных лицензиатов, в частности по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.
Принимая во внимания положения части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, когда одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявила о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, такой договор не считается продленным.
При прекращении договора управления многоквартирным домом в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе, как отмечено выше, направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления…».
Таким образом, если сведения об МКД удалены из реестра не по основанию нарушения лицензионных требований управляющего, а по истечении срока договора управления домом и при этом управляющая организация не имеет намерений по его пролонгации, она вправе уйти из МКД и прекратить управление, не дожидаясь наступления событий, обозначенных в ч.3 ст.200 ЖК РФ (выбор нового управляющего, в том числе путем проведения открытого конкурса, образование ТСЖ, ЖСК, назначение временной управляющей организации и т.п.).
В 2021 году суд высшей инстанции рассматривал подобный спор (Определение Верховного суда РФ от 07 июня 2021 года № 309-ЭС21-295 и № 307-ЭС21-188863) и вновь указал: управляющую организацию, которая «покинула» МКД в указанном случае, нельзя заставить управлять домом далее, в равной степени, как и наказать за нарушение лицензионных требований.
Позицию высших судов уже используют арбитражные суды округов.
К примеру, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 21 декабря 2021 года № Ф04-6537/21 по делу № А03-14763/202 указал:
«…Положения, предусматривающие в том числе меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД, распространяются на лицензиатов, в отношении которых органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным частями 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 статьи 198 ЖК РФ, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 ЖК РФ, и не возлагают на иных лицензиатов, в частности, по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, исполнять обязанности по управлению МКД после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.
Таким образом, порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта Российской Федерации не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления МКД по окончании срока его действия….».
Весной текущего года одной из управляющих организаций (далее – УО) Государственной жилищной инспекцией Брянской области было отказано во внесении изменений в реестр лицензий в связи с окончанием срока договора управления (Решение Арбитражного суда Брянской области от 27 апреля 2022 года по делу № А09-2158/2022). Не согласившись с позицией ГЖИ, за признанием данного отказа незаконным УО обратилась в суд.
Данная организация решила не продолжать управление домом, надлежащим образом уведомила об этом собственников помещений МКД, как было предусмотрено договором управления. Также предупреждены о предстоящем событии были органы местного самоуправления (с целью подготовки к конкурсу) и органы жилищного надзора субъекта РФ.
Однако ГЖИ Брянской области отказалась исключить МКД из реестра лицензий в силу следующего:
- пакет документов не соответствовал требованиям приказа Минстроя России № 938;
- также ГЖИ указала на «невозможность лицензиата отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить».
Суд поддержал УО и счёл данный ненормативный правовой акт (отказ) незаконным:
- при заявлении одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия договор не продлевается, что отвечает принципу свободы договора;
- прекращение договора управления из-за истечения срока его действия – это не односторонний отказ, он не требует согласия второй стороны;
- УО выполнила все требования закона, поэтому у ГЖИ не было оснований для обжалуемого отказа;
- ко всему прочему, при рассмотрении заявления надзорный орган сам нарушил действующее законодательство: в Приказе № 938 нет такого основания для отказа, которое указала ГЖИ в своем решении;
- решение об отказе не было направлено в УО в установленные законом сроки.
Во избежание проблем при «уходе» из МКД в случае окончания срока договора управления и нежелании продолжать управление домом, необходимо соблюсти правовой порядок прекращения данного договора:
- направить уведомление в адрес собственников помещений дома о прекращении договора управления МКД и отсутствии намерений управляющей организации продолжать управлять этим домом – за 30 дней в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства РФ либо в срок, обозначенный в договоре управления МКД;
- разместить сведения о прекращении договора управления МКД в ГИС ЖКХ;
- направить указанные сведения в Службу государственного жилищного надзора субъекта РФ (ГЖИ);
- уведомить о прекращении договора управления МКД органы местного самоуправления.
Компания «Бурмистр.ру» в сентябре прочитает семинары в Сочи (15 сентября, четверг), Екатеринбурге (27 сентября, вторник), Челябинске (28 сентября, среда), Уфе (29 сентября, четверг).