Небольшие итоги изучения судебных решений по признанию договоров купли-продажи недействительными ввиду последующего банкротства продавца
1) Покупаешь по низкой цены - получаешь высокие шансы потерять недвижимость
Причем шансы потерять свою квартиру с каждом новым решением близки к 100%.
Это, честно говоря, пугает.
2) Понятие «заниженная цена» для судов очень относительная
Читал про два судебных дела, в которых цена продажи была в 6 и 10 раз ниже оценочной или кадастровой. И суд признал такую сделку с будущим банкротом недействительной.
Но есть и дела, когда дисконт в 15-20% тоже убежал суды в том, что имущество должника надо вернуть в конкурсную массу.
Вопрос: «Почему?»
Если покупатель умеет торговаться, а у продавца горит альтернативная продажа, за которую он - как не самый умный человек - уже внес задаток, то скидка в 10-15% от относительно рыночной цены очень даже возможна.
Но теперь это табу? Не стоит сбивать цену?
С другой стороны, суды нас подталкивают к тому, чтобы мы заказывали оценку стоимости квартиры у оценочных компаний.
Но вот беда - суды далек не всегда принимают оценочные альбомы ВСЕХ оценочных компаний. Которые имеют необходимые лицензии.
И если заказать на этапе покупки квартиры оценку у подобной компании, то в суде потом оценочных альбом, может быть попросту не принят судом в качестве доказательств.
А те оценщики, которые выберет управляющий банкротством продавца, могут и будут получать те цифры, которые нужны заказчику.
Пока непонятно, что точно надо делать, чтобы НЕ попасть под раздачу признания недействительности сделки при любой скидки от «рыночной» цены.
3) Будущее банкротство еще не надо предвидеть, но все может поменяться
Суды все больше обязывают покупатель доказывать свою добросовестность.
И хоте ВС РФ в одном своем определении указывает, что выписка из ЕГРН - достаточный признак добросовестности покупателя, фактически же суды требует множество бумаг подтверждений, что покупатель сделал все возможное, чтобы найти риски покупки спорной недвижимости.
Но все больше создается впечатление, что скоро суды будут требовать от покупателя доказательств, гадал ли он перед сделкой на будущее банкротство продавца или нет.
Неутешительные выводы
Честно, я в тихом … от развития событий по применению Закона о банкротстве в сделках с недвижимостью.
Свободы договора нет. В будущее покупатель должен заглянуть и понять, что продавец не будет банкротом.
И самое главное:
(цитата) абсолютно никакого механизма защиты для покупателя нет. Законом это не предусмотрено.
И в таких условиях рекомендовать покупку квартиры на вторичном рынке никак нельзя.
____________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» каждый день выходит эксклюзив - статья, которая здесь не появиться.
Хотите подробностей - подписывайтесь !
#квартира #недвижимость #купить квартиру #покупка квартиры #банкротство #верховный суд #суд