Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Застройщики во избежание судебных споров нередко включают в акт приема-передачи формулировку «претензий не имею».
Например:
«Претензий к качеству Объекта долевого стироительства Участник долевого строительства не имеет».
«Участники долевого строительства не имеют претензий к Застройщику в части качества Объекта долевого строительства».
«Участник долевого строительства удовлетворен качественным состоянием Объекта долевого строительства, осмотрел его до подписания настоящего Акта, каких-либо дефектов и недостатков им не обнаружено».
Многие дольщики думают, что в случае подписания акта-приема передачи с такой формулировкой предъявлять претензии к застройщику уже нельзя.
И…заблуждаются, поскольку законом 214-ФЗ предусмотрен гарантийный срок:
– 5 лет для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования.
– 3 года на технологическое и инженерное оборудование.
Меньше указанных сроков гарантия быть не может.
Условия о меньших сроках в ДДУ ничтожно, потому что срок установлен законом. А больше 3 лет и 5 лет быть – может, но такого, конечно, вы не встретите. Никто не готов к дополнительным обязательствам.
О ничтожных условиях, ущемляющих права потребителя, я писала здесь
По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи товара покупателю, т.е. с момента подписания акта приема-передачи.
Гарантийный срок установлен для того, чтобы распределить бремя доказывания: вина за недостатки лежит на застройщике, если он не докажет, что они возникли по вине дольщика (эксплуатационные недостатки). Вина застройщика в недостатках, по-сути, презюмируется в период гарантии.
И наоборот, если о недостатках заявляет по истечении гарантийного срока дольщик, то обязанность доказать, что недостаток возник до передачи объекта или по причинам, возникшим до передачи объекта (другими словами: вину застройщика), лежит на нем.
Истечение гарантийного срока не освобождает застройщика (как и любого другого продавца/изготовителя) от ответственности, но влияет на распределение бремени доказывания.
Кстати, не стоит путать гарантийный срок со сроком исковой давности.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Т.е. это период времени, в который можно обратиться в суд за защитой своих прав и в иске 100% не откажут по основанию: «наличие в деле заявления ответчика об истечении срока исковой давности». Ну а уж исход дела зависит от многого.
Начало течения срока исковой давности устанавливается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Для дел по искам к застройщикам исковая давность составляет 3 года.
Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках, что указано в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
В законе формулировка о «выявлении» недостатков, несведущих вводит в заблуждение. Не понятно что такое «выявить».
Выявить – значит зафиксировать - описать, сфотографировать, сделать досудебную экспертизу/исследование/оценку/отчет и направить об этом уведомление/заявление/претензию застройщику.
Суд будет интересовать: каким образом вы застройщику об этом сообщили. Поэтому обо всем должна быть бумага.
Те, кто принимают объект от застройщика и сразу составляют акт осмотра/ дефектовочный акт/ акт о несоответствии/, - должны иметь ввиду, что трехлетний срок исковой давности начал течь со дня составления акта и подписания его дольщиком и застройщиком.
Теоретически, получается, что о недостатках объекта можно заявить и в последний день гарантийного срока, направив застройщику об этом претензию с требованиями и доказательства, обосновывающие требования. А в течение следующих трех лет обратиться в суд с иском. Т.е. на протяжении 8 (восьми!) последующих лет (представим себе самые идеальные условия) можно предъявлять требования к застройщику, связанные с качеством объекта.
Но это только теория.
А на практике – тянуть с иском по недостаткам объекта долевого участия в строительстве нельзя ни в коем случае. Поскольку чем дольше используется объект – тем больше в нем эксплуатационных недостатков.
П. 4 ст. 7 Закона 214-ФЗ, установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Норма по аналогии закона применяется и к акту приема-передачи.
Все попытки застройщика лишить дольщика права на качественный объект и обращение в суд – ничтожны. Даже если в акте приема-передачи указано «претензий не имею», то его можно спокойно подписывать.
(С недостатками разобрались. В следующей статье напишу «претензий не имею» по неустойке).