Старшее поколение с недоверием смотрит на фондовый рынок и 2022ой год стал только подтверждением их мнения о спекулятивном характере биржи.
"Надёжнее купить квартиру и сдавать" говорят они. А если нет денег на покупку квартиры, а с ипотекой заработать не получается, то что делать?
В США есть распространенный инструмент - REIT (Real Estate Investment Trusts) - это различные фонды недвижимости на самые разные виды: от жилых домов и коммерческой недвижимости до коммерческих тюрем (вчера стало известно, что Майкл Бьюрри из фильма "Игра на понижение" продал все активы и купил только REIT на Тюрьмы и психбольницы)!
В России для созревших для недвижимости инвесторов есть решение - приобретение недвижимости через Паевые инвестиционные фонды. Использование ПИФов позволяет инвестировать в недвижимость при относительно небольшом начальном капитале. Так, например, если жилая квартира стоит несколько миллионов рублей, то стать пайщиком фонда можно от 1 000 руб.
С недавнего времени в недвижимость можно вложиться через ПИФы торгуемые на московской бирже. На бирже начали торговаться паи ЗПИФов, которые инвестируют в коммерческие и жилые помещения и выплачивают арендный доход в качестве дивидендов. Бумаги фондов можно купить как обычные акции.
Преимущество данного способа инвестирования в недвижимость заключается в том, что оно реально пассивное. То есть вам не нужно искать объект вложения, не нужно следить за ним, за арендаторами и т.д.
За вас все сделают управляющие не забывая брать комиссию за управление.
Доступные ПИФы
⃣ Пожалуй самый раскрученный это ЗПИФ ПНК Рентал $PNKR
Фонд инвестирует в индустриальную недвижимость, а именно в склады. Объекты есть в нескольких городах России, преимущественно в Москве. ПНК заключает долгосрочные договоры аренды складов с крупными компаниями, такими как «Озон», «Детский мир», «Вкусвилл». Таким образом обеспечивается стабильный денежный поток.
✅Большое преимущество данного ЗПИФа в том, что стоимость пая всего 1700-1750 руб. То есть даже с небольшим капиталом можно поучаствовать в этой истории. При этом у фонда хорошая ликвидность на бирже.
💰Денежный поток достаточно стабильный, выплачивается раз в квартал. УК рассчитывает на среднегодовую доходность в размере 12-14%. Арендные платежи индексируются каждый год, что нивелирует инфляционный эффект.
⃣ ЗПИФ Парус ( $RU000A104172 )
Parus asset managment управляет только одним объектом - крупным логистическим центром "СБЕРЛОГИСТИКА" ( более 50 000 м2). Договор на аренду заключен до 2030 года и включает индексацию арендной ставки на 4% в год.
Отличительная черта данного ЗПИФ в том, что выплаты инвесторам приходят каждый месяц и средняя доходность составляет 10,6% годовых до уплаты НДФЛ.
Помимо выплат, УК также ожидает роста стоимости актива на 3 - 14,8%.
Фонд могут купить только квалифицированные инвесторы и это связано с тем, что УК использует заемные средства.
Сам склад был приобретен в кредит, основатели планируют погасить его в ближайшие 2 года, за счет прихода новых пайщиков, это дополнительный риск.
Стоимость одного пая около 1000 руб., ликвидность на бирже хорошая.
⃣ ЗПИФ Дом.РФ ( $RU000A0JXP78 )
Фонд инвестирует в жилую недвижимость. Фонд покупает либо готовые апартаменты, либо строящиеся. Основная часть объектов сосредоточена в Москве.
В состав фонда, помимо недвижимости, входят облигации и денежные средства. ЗПИФ в основном инвестирует в облигации материнской компании ДОМ.РФ и в гособлигации.
Стоимость пая составляет 1900 руб, но ликвидность крайне низкая, сделки проходят редко. Ликвидность поддерживается в основном маркетмейкером.
🚫💰Огромный минус фонда в том, что он не платит дивиденды. Доходы от аренды реинвестируются и учитываются в стоимости пая.
⃣ ЗПИФ ВТБ Рентный доход ( $RU000A102N77 )
Фонд инвестирует в коммерческую недвижимость. На данный момент в портфеле есть склады, купленные у ПНК, а также часть бизнес-центра Skylight, в которую входят офисные и подсобные помещения.
Среди арендаторов складов крупнейшие дистрибьюторы и логистическая компания «Деловые линии». Офисные помещения арендуют Mail, CSL Behring и Stryker.
✅У ЗПИФа нормальная ликвидность, есть заявки в стакане и маркет мейкер.
⛔Одна проблема — цена одного пая составляет примерно 290 тыс. руб.
⃣ Арендный доход Альфа-Капитал ( $RU000A101HY7 )
Фонд покупает недвижимость, которую арендует сеть «Пятёрочка». Это отдельно стоящие здания или первые этажи зданий со входом с улицы. Все объекты расположены в Москве, имеют площадь от 600 до 1200 кв. м. и стоят от 100 до 300 млн руб.
✅У ЗПИФа нормальная ликвидность, есть заявки в стакане и маркет мейкер.
⛔Одна проблема — цена одного пая составляет примерно 235 тыс. руб.
⃣ ЗПИФ Солид-рентный $RU000A0ZZX84
Фонд перестал торговаться с 22 февраля... к моменту "обособления" один лот стоил 4 520 000 руб. сейчас информация по фонду не доступна 🤷
📝Основной опасностью приобретения паёв ПИФов недвижимости является низкая ликвидность — в подавляющем большинстве случаев вы просто физически не сможете продать паи на сумму более 100 тыс. рублей. По этой причине, если вы хотите инвестировать в недвижимость, купив паи на бирже, то нужно прогнозировать свою инвестиционную стратегию и заблаговременно начинать выходить из позиции, не создавая повышенного давления в стакане.
#инвестиции #акции #недвижимость
