Человеку, не обладающему знаниями в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью. Но на самом деле их великое множество, особенно для покупателя, хотя продавцы тоже рискуют стать жертвой недобросовестности контрагента или мошенничества. Поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке следует внимательно отнестись ко многим нюансам, заранее определиться с расчетами по сделке и остерегаться мошенников. Об основных рисках – в этой статье.
Основное и главное в сделке, как для продавца, так и для покупателя – соблюсти форму договора. Для договора о покупке-продажи недвижимости предусмотрено обязательное заключение его в письменной форме, требования к которой определены Гражданским кодексом РФ. Образцы таких форм несложно найти в интернете (например, на сайте КонсультантПлюс или на специализированных сайтах по торговле недвижимостью типа cian.ru), можно обратиться за помощью к нотариусу.
Однако прежде чем заключать договор покупателю необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, а затем обеим сторонам достигнуть соглашения о порядке исполнения договора. Зачастую этот процесс бывает достаточно длительным, поэтому специалисты рекомендуют для начала заключить предварительный договор, который подразумевает обязательное подписание основного в прописанный срок.
При проведении сделок купли-продажи недвижимости у покупателя рисков значительно больше, чем у продавца. Связано это с тем, что
после передачи денег продавцу, в случае возникновения проблем, может быть крайне трудно вернуть средства, вне зависимости от того, что записано в договоре и присуждено судом – продавец может попросту «исчезнуть», или заявить, что уже потратил эти деньги.
Поэтому проверять приобретаемый объект недвижимости нужно тщательно и заранее.
Прежде всего, покупателю следует внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, потребовав ее у продавца, так как эта выписка содержит полную хронологию регистрации граждан в продающейся квартире: сведения о перечне лиц, имеющих или имевших право на проживание в квартире, даты постановки на учет и снятия с него. В идеале хорошо бы собрать максимальную информацию об этих людях – они не являются стороной договора, и в случае их регистрации в продаваемой квартире выселить их будет невозможно. При этом стоит учитывать, что право пользования квартирой сохраняют даже в случае ее продажи все те люди, которые давали согласие на ее приватизацию без участия в ней в качестве собственников.
Обратите также внимание, что
выписка, в которой говорится о том, что в квартире никто не зарегистрирован, для вас бесполезна, нужна именно архивная выписка за все годы существования продаваемого жилья.
Например, если в какой-то момент времени из квартиры был выписан ребенок, который имел право на участие в приватизации, но не участвовал, приватизацию могут признать незаконной, и вы рискуете лишиться уже купленной недвижимости. Поэтому стоит проверить, соблюдены ли права всех третьих лиц, у которых может быть имущественный интерес к этой квартире – например, временно выписанных в места лишения свободы, дома-интернаты, проходивших службу в армии и т.д.
Стоит быть особенно внимательным, если владелец недвижимости при ее покупке частично оплачивал объект сделки материнским капиталом. В этом случае собственник был обязан выделить детям доли в квартире, и если он этого не сделал, то оспорить сделку по покупке вами этого жилья достаточно легко – это могут сделать как органы опеки, так и впоследствии сами выросшие дети. Узнать об использовании материнского капитала в покупке недвижимости можно, запросив у продавца соответствующую справку из Пенсионного фонда РФ.
Еще один важный момент, про который не стоит забывать – наличие неучтенных наследников. Например, продавец продает квартиру, которую получил в наследство. Про других наследников, которые имеют право на это жилье, он даже может и не знать, но чаще всего – они его просто не интересуют. Вместе с тем, эти люди могут претендовать на данную недвижимость и после покупки ее вами.
Чтобы этого не произошло, следует рассматривать наследственную недвижимость только по истечении трех лет с момента вступления наследника в свои права, так как этот срок установлен законом для судебной защиты нарушенных прав. Почему именно три года, а не полгода, в течение которых наследник может заявить о своих правах на наследство? Дело в том, что возможен случай особых обстоятельств – например, когда другой наследник не знал о смерти владельца имущества и не оформил наследственные права в установленный полугодовой срок, тогда по закону он может обратиться в суд для восстановления своих прав.
Отметим, что
обстоятельства, связанные с нарушениями прав собственности, работают «по цепочке» на все операции с данным объектом недвижимости. Например, если вы приобрели квартиру, купленную ранее продавцом у другой семьи, а в той предыдущей сделке были нарушены права несовершеннолетних детей, то предыдущая купля-продажа может быть признана недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
Избежать подобных ситуаций можно потребовав все документы по сделкам с объектом недвижимости за последние три года, то есть за период, когда возможно оспаривание предыдущих сделок. Впрочем, это довольно трудоемкий процесс и проще изначально искать объект недвижимости, сделки с которым (за исключением покупки на первичном рынке у застройщика) не совершались в последние три года.
Подобная неприятная история может случиться и при продаже недвижимого имущества семейной парой – обязательно требуйте нотариальное согласие одного супруга, даже бывшего, при продаже собственности другим. Супружеская собственность, приобретенная в браке, может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов – это их совместная собственность, согласно семейному кодексу РФ. Есть исключения, когда согласие второго супруга не требуется – например, при наличии соответствующих пунктов в брачном контракте или если квартира досталась продавцу в наследство или принята в дар; но такого рода факты должны быть подтверждены документально.
Не стоит забывать и о документальном подтверждении наличия или отсутствия перепланировки в квартире, поскольку незаконная перепланировка может стать проблемой для покупателя после совершения сделки: придется потратить немало сил и средств для согласования и оформления изменений плана квартиры.
Да и в целом, объект недвижимости должен быть полностью описан в договоре. Например, вам продают квартиру с мебелью или бытовой техникой – все это надо перечислить. Пропишите в договоре также, в каком состоянии продавец оставляет квартиру новому владельцу.
Проверить все риски покупателю особенно важно, если квартира продается по цене ниже рыночной. В этом случае, скорее всего, у квартиры имеется масса проблем, кроме того, продавец может объявить себя банкротом, и суд сможет оспорить сделку по продаже его недвижимости по низкой цене.
Также покупателя должно насторожить желание продавца продать недвижимость как можно скорее, в этом случае можно не успеть произвести полную проверку чистоты сделки. Еще один риск – когда недвижимость продается по доверенности, в этом случае нужно связаться с собственником и узнать, действительно ли он оформлял доверенность и по какой причине, после чего постараться оценить риски.
Способ передачи денег определяется условиями договора. Здесь надо понимать, что оформление сделки происходит в несколько этапов, первый из которых – регистрация в Росреестре и запись в единую базу данных (ЕГРН). И до прохождения этого этапа платить не нужно, потому что существует риск не вернуть свои деньги в случае отказа в регистрации.
Однако даже после проверки всех документов, надежности продавца, отсутствия прав третьих лиц и так далее, нет гарантий того, что покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Приведем типичный пример: одна из сторон сделки захочет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным по причине того, что он оформлялся в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.
Достаточно распространены также случаи изъятия купленного жилья у собственника по требованиям кредитора продавца – продавец мог задолжать кому-то на момент продажи своей недвижимости, и тогда суд может признать сделку купли-продаже недобросовестной.
Соответствующие сведения из бюро кредитных историй надо запросить у самого продавца, так как третьим лицам такую информацию не предоставляют. Так станет понятно, есть ли у продавца долги, и насколько дисциплинированно он их обслуживает.
Еще сделка может быть расторгнута, если продавец заявит, что его к ней принудили, а также, если он находился в состоянии опьянения и не осознавал своих действий в момент подписания договора. Чтобы избежать данного риска подписание договора лучше проводить как минимум в присутствии независимых свидетелей (например, соседей или сотрудников банка, через который будет проходить расчет по сделке), большие гарантии дает фиксация соглашения у нотариуса, но за это придется платить.
Продавец, в отличие от покупателя, рискует меньше, но все же рискует. В первую очередь ему следует соблюдать осторожность при передаче документов или их копий другим лицам, ведь случаев мошенничества с подделкой доверенностей, либо использованием чужих паспортных данных немало. Чтобы уберечь себя от мошенников,
желательно на период продажи недвижимости запретить сделки с квартирой с использованием доверенности, обратившись с соответствующим заявлением в органы Росреестра.