Привет, друзья! На дворе прекрасная погода, настроение замечательное! Только что вернулась из "Немецкой деревни" - получила настоящее эстетическое удовольствие от прогулки, совмещённой с работой.
Появились новые мысли о недвижимости Краснодара, с которыми хочу Вас познакомить. Как всегда, благодарность за уникальную информацию принимается в виде лайков и комментариев)
Кстати, снимали в Немецкой деревне вот эту квартиру:
Кто смотрит тот район - советую обратить внимание, так как цена для такого расположения - классная!
Как всегда, со мной можно связаться по телефону +7(928)211-33-77, если конечно вы хотите, чтобы ваш переезд на юг прошёл без проблем, ну а если не хотите, то можно и самим. На данный момент наша база более 2,5 тысяч объектов, а сотрудники живут в тех локациях, которые презентуют, именно поэтому они не предложат Вам того, чем вы будете не довольны, соседа же не обманывают?
Небольшие, иногда эмоциональные посты о рынке недвижимости Краснодара я пишу в своём телеграм-канале, где уже почти 4 000 человек, а статьи вот здесь, где нас с Вами уже 41 000!
Ну да ладно, самопрезентация закончена, думаю, что многие и так знают меня и то, чем я занимаюсь, теперь к теме:
Сегодня предлагаю подумать о том, на сколько адекватны цены на недвижимость в Краснодаре сегодня? Постоянные читатели знают, что я не склонна как-то приукрашивать ситуацию ни в одну, ни в другую сторону и всегда удивляюсь как тем, кто ждёт здесь нормальное жильё по два миллиона, так и тем, кто уверен, что его развалюха стоит 10! Я за средний вариант, когда все понимают, что рынок регулирует исключительно спрос, а если спроса нет - с ценой что-то не так...Приведу пару цифр, которые нашла, и выскажу несколько предположений на счёт того, где именно сегодня остановится стоимость недвижимости в Краснодаре.
Время покупателей на юге или кто приближал этот день как мог?
Прекрасное время наступает! Я не шучу. Честно говоря, последние два года я пребывала в ожидании развязки. Вернее так, с ноября 2020 года, когда самый главный строитель страны, который "Казань - строил, Москву - строил", а последнее время активно строит Россию - решил поучаствовать в рекламной кампании: "Арматура дорожает, а я разберусь!",чем вызвал скачок цен. - я ждала развязки, да наверное не только я. Почему? Да потому что стоимость квадратного метра продаваемой площади - нельзя просто взять из воздуха! И на сколько бы не была сложна и запутана схема - она есть и закон спроса и предложения никто не отменял! Не могут просто представители крупных девелоперов проснуться и решить:
Что-то мы мало зарабатываем! Смотри, вот в Японии - совсем другое дело и в Европе! А давай и у нас так сделаем?
Средняя коммерческая стоимость очень чётко привязана к некоторым величинам:
- Себестоимость метра жилья, согласно проектным декларациям, которая сейчас в том же Краснодаре находится на отметке 44 400 рублей. Удивлены?
- Средняя заработная плата в стране.
И кто бы что не говорил, что она притянута за уши - такой показатель существует, и он показывает реальное положение дел среди тех, кто получает официальный доход. Нам может это нравится или нет, но эти цифры реальны, их никто не накручивает. Знаете, какая у нас сейчас в стране средняя заработная плата? За май 2022 года 62 457 рублей - это данные Росстата! За июнь пока данных нет, но, думаю, что они будут приблизительно в том же ключе.
Вы считаете, что эти цифры не реальны? Нет, просто расчёт производится не в среднем на всех жителей России, а только на сотрудников организаций, получающих официальную заработную плату. Здесь не учитываются пенсионеры и это не средний доход на душу населения, а средняя заработная плата граждан, получающих официальную заработную плату. Нравится нам или нет, на основе этой цифры принимаются очень многие решения! Очень многие!
Интересно, что пока стоимость одного метра новостройки была рядом со средней заработной платой по России - рынок жил, со скрипом, но жил, а как только кое-кто решил, что мало зарабатывает - рынок пошёл на спад.
Интересный момент: рынок падает, а строить меньше не стали! Как так? Да вот так! Вот ниже график, соотношения количества построенных метров и проданных. Очень интересно выглядит Краснодарский край, у которого этот показатель около 25%
А знаете, что интересно, некоторые крупные девелоперы Краснодара продали за год только 12% от всех своих объёмов(это те, кто совсем недавно считал себя самым крупным). Вы понимаете, что это значит для бизнеса? Наверное даже ученик седьмого класса поймёт, если продать в восемь раз меньше, чем производишь - это проблема, но у нас сказку про божью росу рассказывают с тем же энтузиазмом, что и раньше. И я сейчас говорю о крупных игроках рынка, не о тех, кто строил по 1-2 дома, там уже всё ясно
Привет - долгострой!
Мне всё время интересно, когда люди не доверяя никому, идут в офис застройщика, у которого давно дела идут очень плохо, и радостные покупают будущий долгострой, в надежде, что им кто-то расскажет правду! Почему Вам должны там сказать правду? Кто? Менеджер отдела продаж? Зачем? Чтобы быть уволенным? И что делать застройщику, у которого дела идут плохо? Рассказывать клиентам об этом? Прямо так и вижу, как в офисе продаж застройщика говорят: "Извините, мы строим в плохом месте, где нормальный человек не купит, сейчас у нас большие долги и проверки. К тому же мы повысили цены, чтобы вы подумали: "Дорого - значит качественно!" Есть вероятность, что несколько домов не будут достроены, но мы не унываем и надеемся на то, что вы рискнёте и купите у нас квартиру дороже, чем если бы вы купили уже построенную квартиру, но ведь вы должны стать в наше положение: за закупками мы не следили, поэтому покупали строительные материалы выше средних цен на рынке, а кредитов набрали столько, что давно являемся собственностью банка! Поможете?
Ладно, лирика это всё! Давайте попробую провести параллели?
Средняя цена вторички в России находится в районе 113 000 - 119 000 рублей(точных данных нет, но, практически все источники сходятся на этих цифрах. С первичной недвижимостью проще: на данный момент, именно на середину августа 2022 года средняя стоимость метра первички в России в районе 160 000 рублей, если брать Краснодар, то сегодня пропорция несколько иная: вторичная недвижимость в Краснодаре находится в районе 95 000 - 100 000 рублей за метр(не путать с Краснодарским краем, там немного другие показатели, первичная недвижимость от застройщиков в Краснодаре в августе 2022 года составляет 123 000, при этом она растёт, и будет расти, пока не переведутся те, кто не умеет думать и берёт ипотеку под 0,01%(как вы понимаете, средняя стоимость растёт в связи с искусственным поднятием цен, чтобы перекрыть процент по ипотеке, кто этого не понимает, коротко этот вопрос задевала вот здесь.
Как Вы видите, странности продолжаются: недостроенные квартиры дороже, чем такие же квартиры, в том же районе, а порой просто в соседнем доме. Не наоборот! Вы же понимаете, что это очень странно, когда введённая в эксплуатацию, отремонтированная недвижимость дешевле, чем такая же, но ещё не достроенная? Причина? А причину скажу дальше. Продолжаем?
Итак, средняя стоимость 160 000 рублей за метр(это по стране). Это именно средняя, не нужно писать, что у вас в городе таких цен нет - это среднее арифметическое: берём все проданные новостройки во всех городах и сумму, за которые они проданы и получаем такую сумму.
Кстати, в качестве полезной информации: 51% строящихся квартир метражом до 45 метров! Как Вам такой демографический проект? Ещё раз: более половины всей стройки - однушки! Это официальная информация!
Застройщики сами закрыли рынок, теперь думают, что с ним делать?
Поговорка "Рубить сук на котором сидишь" - на рынке недвижимости Краснодара, приобрела вполне реальное очертание, и это не преувеличение. Они так старались, так старались, что не заметили, как обвалили рынок.
Те, кто думает, что обвал связан с февральскими событиями - очень сильно ошибается. Всё началось гораздо раньше, в ноябре 2020 года, когда у нас в Краснодаре проходил марафон под названием: "Кто дороже". Другие города России присоединились чуть позже, ну а мы... ну должны же мы быть первыми хоть в чём-то?
Представьте, только представьте: у вас есть хороший работающий рынок - новостройки разбирают как горячие пирожки, вы зарабатываете свои 40%-60% с каждой квартиры.
На рынке полно инвесторов, то есть тех, кто готов оперативно вкладываться, инвестициями в недвижимость Краснодара занимаются практически все!
Вы продаёте быстрее, чем строите, но вам чего-то не хватает... наверное острых ощущений. Вы берёте, и без какой бы то ни было причины просто начинаете повышать цены и менее, чем за два года вы просто повышаете цены в два раза! Это не выдумка - это реальность! При этом себестоимость стойки за два года выросла на 30%, а цены в два раза(спасибо, что есть нормативные акты, которые обязывают застройщиков выкладывать свои проектные декларации в открытый доступ! !
Если бы конечно, кому-нибудь стало интересно что именно происходит, то даже невооружённым глазом можно увидеть, что рынок просто разваливают, разваливают на глазах, но почему-то люди, которые вроде бы должны этот рынок сохранять и поддерживать только помогают этому...
Безусловно, деньги у людей на покупку недвижимости в Краснодаре должны откуда то взяться. И мы приблизились к тому самому показателю, который мало кому нравится, но, от этого, он не перестаёт быть реальностью - график средних зарплат по РФ за те же два года:
А вот, для информации как выглядит график изменения средней зп в Краснодаре:
К чему я всё это? С большими цифрами не поспоришь. И множество людей, конечно скажут, что это не реальные заработные платы, но, нужно просто понять какой % в стране государственных служащих, сотрудников ГУП, МУП, ФГУП и бюджетников и тогда всё становится на своим места, но сейчас не об этом, а об адекватности цены.
Цены на квартиры в Краснодаре завышены! Объясняю почему это так:
Давайте возьмём промежуток июль 2020 - май 2022. Т.к. Краснодар - регион приточный(недвижимость здесь покупают в основном приезжающие из других регионов, то мы берём среднюю зп по России). С июля 2020 по май 2022 средняя зп выросла почти на 20%, в то время как стоимость метра жилья в Краснодаре выросла почти на 120% (я округлила +- 1% в нашей ситуации не так важен)
Понимаете, на сколько неадекватен рынок на данный момент? Это не только Краснодар, это ситуация в большинстве регионов, просто я занимаюсь Краснодаром. Адекватной ценой, которая отражает действительность, при этом не роняет рынок была бы цена на новостройки порядка 70 000 рублей за метр(это 20% от цены мая 2020 года), вероятнее всего именно в этом случае инвестиционный климат был бы привлекательным и количество инвесторов в Краснодаре стало бы расти.
Согласитесь, сейчас сложно представить человека, который купит недостроенную краснодарскую стройку, пусть даже у надёжного застройщика по стоимости 120 000 рублей за метр, когда здесь же есть предложение по 95 000 за метр. Вероятность того, что цены в ближайшие пару лет достигнут 150 000 рублей - крайне мала, на мой взгляд. Кто станет покупать? А вот то, что она будет в районе 90 000 рублей - вполне реальна.
Интересно, ведь и цена на вторичку, которая сейчас уже приближается к 95 000 рублей - это подтверждает! Вторичка всегда была на 25%-30% дороже первичной недвижимости! И на сегодняшний день пара первичка/вторичка в Краснодаре должна выглядеть как 70 000/90 000, но пока только рынок вторички правильно реагирует на спрос, застройщики пока делают хорошую мину при крайне плохой партии...
Откуда рост цен на новостройки в Краснодаре? Или та самая ипотека под 0,01%
Ну что здесь сказать: люди, которые забыли основы математики сейчас решили закупаться квартирами впрок. Вчера про это был пост вот здесь
Если коротко, то на рынке предлагается продать вам неликвидный товар по цене ликвидного, называется это "Ипотека под 0,01%"
Почему не под 0%? А под 0% - нельзя, в этом случае из схемы вылетает банк, а он-то здесь и есть основной бенефициар!
Обязательно напишу про эту интереснейшую аферу отдельную заметку
Почему же сегодня время покупателей на юге?
Понятно, что Вам постараются этого не говорить, и каждый, кто будет пытаться продать Вам жильё - будет говорить, что у него стоит очередь. Очереди нет, более того, тот рынок, который понял всю суть, которую я попыталась описать уже торгуется по 90 000 - 98 000 рублей за метр(примером может служить та самая квартира, которую я приводила в начале статьи. Представить, что именно в Немецкой деревне вернее в центре Немецкой деревни можно будет такую квартиру купить по такой цене - ещё полгода назад было сложно, даже очень сложно, но факт остаётся фактом и такие предложения сейчас есть...
Но дело не только в этом, а в первую очередь в том, что Краснодар не остановил темпов стройки(в перспективе строить стали меньше, но проекты, который закладывались в 2021 - начале 2022 года - уже запущены, а многие даже частично проданы. Сейчас на рынке новостроек ситуация, которая напоминает огромный товарный излишек. Некоторые застройщики продают, даже с учётом наивных покупателей, которые готовы взять так называемую ипотеку под 0,01% - всего 10%-12% от всего объема стройки, который у них есть, при этом стройка не останавливается, а покупателей стало меньше!
Меньше их стало фактически, помните графики выше: доходы, даже официальные выросли всего на 20%, а стоимость недвижимости более чем в два раза!
Речь не о том, что люди перестали переезжать на юг, или у кого-то пропало желание - просто сократилась аудитория, которая может себе это позволить. Объекты в других городах, благодаря которым люди покупали недвижимость здесь - продаются слабо(не нужно забывать, что в других регионах продажи идут ещё слабее, чем на юге или в популярных российских городах, а стойка здесь продолжается, ведь кроме многоквартирных домов есть ещё и малоэтажное строительство, которое у нас является чуть ли не целой отраслью. Домов на продажу строится множество, они разного качества, в разной локации, но их очень много! Спрос в этом направлении также упал и здесь как раз цены уже корректируются.
На данный момент предложение значительно превышает спрос! И это даёт очень много интересных надежд! Однозначно на дворе время, когда покупателю есть и что и из чего выбрать.
Что нужно считать адекватной ценой в Краснодаре сегодня?
На мой взгляд, вторичка в Краснодаре приближается к адекватной стоимости. В 90 000 - 95 000 рублей за метр. Будет ли дешевле - сказать сложно. Пока и такие цены не массовый вариант, они просто есть не в одиночном варианте.
Первичка от застройщика на данный момент переоценена. Адекватная её стоимость должна быть в районе 70 000 рублей(учитывая такую стоимость вторичной недвижимости как сейчас). Конечно, для того, чтобы она упала до этой стоимости - должно произойти нечто большее, чем просто желание увидеть адекватную стоимость. Как минимум, должна прекратиться помощь застройщикам со стороны государства - она только тормозит падение цен, ну и, само собой регулирование ипотечных завышений должен хоть кто-то контролировать. Это не должно проходить так, как происходит сейчас, когда людям просто продают неликвид по космическим ценам, называя это "Ипотекой под 0,01%"
Есть одно "НО", которое меня беспокоит!
Только не подумайте, я ни в коем случае не пытаюсь вас напугать. Сейчас не просто делать прогнозы относительно стоимости недвижимости в Краснодаре, т.к. отсутствует важный показатель - стабильность рынка в течение длительного периода, что не даёт возможности построить правильный прогноз. Мы вообще не понимаем в каком мире мы будем жить завтра, а уж послезавтра точно.
Между тем, попытавшись понять какие сейчас цены на отдых в той же "бюджетной Турции" я обнаружила, что отели, в которых мы вчетвером года назад отдыхали за 140 000 рублей на 10 дней, сегодня стоят 260 000 рублей, хотя и лира падала и рубль укреплялся, а стоимость отдыха выросла вдвое. При этом, купить путёвку - сложно, мест практически нет. Очень много людей отдыхают и за такие деньги.
Подорожало буквально всё, начиная от авто до кукурузы на пляже) И если смотреть на рынок с этой точки зрения, то недвижимость, которая своё набрала ещё в прошлом году - просто ждёт повышения доходов населения, т.е. достижения минимально возможных средних показателей.
В общем, думать как всегда Вам и только Вам. При любом развитии событий - пока спешить не стоит, да и никогда не стоит, а я как всегда на связи. Звоните, пишите, буду рада помочь! Хорошего дня!