Продолжаем серию статей о том, как покупатель может лишиться купленной недвижимости по причинам, которые от него не зависят.
Чтобы не потерять информацию, подпишитесь на канал.
Семья М. купила в Архангельской области квартиру, которая находилась в собственности гражданки С. Та в свою очередь ранее купила ее у гражданина В., который годом ранее купил ее у гражданина Ч.
И стоит добавить уже традиционное, что на момент покупки квартиры семьей М. с документами на квартиру все было в полном порядке.
Неожиданный иск
Через год после покупки семья М. получила исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата квартиры гражданину Ч.
Причины, которые послужили основанием для иска, повергли их в шок.
При чем здесь несовершеннолетний
Когда семья М. покупала квартиру, эта квартира была полностью свободна от любых прав третьих лиц, однако причина, по которой их хотели лишить квартиры заключалась в порочности первой сделки в цепочке - в ходе судебного заседания было установлено, что когда гражданин Ч., который был единоличным собственником квартиры, продавал эту недвижимость гражданину В., в этой квартире проживала 17-летняя дочь гражданина Ч.
По закону такие сделки совершаются без согласия органа опеки и попечительства, поэтому гражданин Ч. просто продал недвижимость, не обеспечив при этом свою дочь новым жильем в отсутствие контроля органа опеки.
Мать дочери гражданина Ч. в итоге оспорила эту сделку через Конституционный Суд РФ.
Что разъяснил Конституционный Суд
Закон (п. 4 ст. 292 ГК РФ) не требует согласия органа опеки и попечительства на совершение сделок по продаже квартир, в которых проживают несовершеннолетние дети, если такие дети находятся на родительском попечении.
Вместе с тем несовершеннолетние имеют право на судебную защиту, если сделка по распоряжению имуществом его родителя - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего, так как забота о детях, их воспитание как обязанность родителей предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений, исторически сложившихся и обеспечивающих выживание и развитие человека как биологического вида.
Чем дело завершилось
Суд первой инстанции квартиру у граждан М. изъял и вернул гражданину Ч., указав при этом:
С четырехлетнего возраста в данной квартире была зарегистрирована и проживала несовершеннолетняя дочь Ч., у которой не было другого места жительства. Ч., совершая сделку купли-продажи квартиры, лишил несовершеннолетнюю дочь права проживания в квартире, так как новый собственник квартиры в соответствии со ст. 31 ЖК РФ имел право требовать выселения несовершеннолетней, что и было сделано. На момент продажи квартиры Ч. для обеспечения несовершеннолетней дочери жильем и по сути лишил ее права пользования спорным жилым помещением, что является нарушением требований ст.ст. 64, 65 СК РФ
Что спасло покупателя
Семья М. в вышестоящей кассационной инстанции смогла добиться сохранения за ней прав на жилое помещение, так как они были одними из покупателей в цепочке сделок и являлись добросовестными приобретателями.
Однако если бы они покупали квартиру непосредственно у гражданина Ч., дело в итоге завершилось бы не в их пользу, так как сделка, совершенная с полным соблюдением формальной процедуры, была заключена в ущерб интересам несовершеннолетнего.
Что это значит
Если приобретается квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо требовать от продавца-родителя подтверждения предварительного предоставления несовершеннолетнему нового места жительства, несмотря на то, что несовершеннолетний не является собственником данной квартиры и на такую сделку не требуется согласия органа опеки и попечительства.
То есть к моменту продажи квартиры несовершеннолетний должен быть из нее “выписан” с подтверждением предоставления ему нового места жительства. Такое новое место жительства не должно приводить к ущемлению прав несовершеннолетнего.
Источник:
Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П
Решение Котласского городского суда Архангельской области от 08 ноября 2010 года по делу № № 2-1610/10
Оставайтесь с нами, с надежными специалистами рядом спокойнее.
Чтобы не потерять самую важную и ценную информацию о праве и недвижимости - подпишитесь на канал. Вы дадите фору многим юристам!
Подписаться: Дзен
Благодарим за 👍