В данной статье я постараюсь изложить максимум полезной информации, о том как выгодно купить квартиру.
Почему я пишу данную статью
Мне пришлось потратить много денег, времени и сил, чтобы купить квартиру, которая соответствует потребностям моей семьи.
Чтобы вы понимали объем затрат:
- 28 перелетов;
- 70 суток проживание в гостиницах;
- Расходы на такси, прокат авто, проезд, питание;
- Очень много самостоятельных экскурсий;
Я не хочу чтобы вам пришлось повторить мои подвиги т.к. считаю что сэкономленные деньги, время и нервы - лучше потратить на что-то более полезное.
Как работают риэлторы в Сочи
К сожалению, в Сочи жесткая конкуренция среди риэлторов. Следовательно, методы продаж тоже жесткие.
ВНИМАНИЕ! Никому и никогда не переведите денег, до подписание документов в МФЦ!
Самые популярные схемы обмана:
1. Фиктивные объявления. Создают на Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость и прочих сайтах - фиктивные объявления (в народе их называют еще "фейк", "фонарь", "липа" и т.п.).
Хороший вопрос, "почему риэлторы так делают?" - все просто, главное получить номер телефона потенциального покупателя. Затем, выждать время, чтобы "жертва" забыла кому звонила, ну и звонить предлагать свои услуги.
Все бы ничего, но услуги оказывать риэлторы могут далеко не все ...
2. "Вот прям только что ушла". Нашли объявление, риэлтор уверяет что все действительно как объявлении, можете приехать посмотреть сами!
Мне даже прислали видео по запросу, чтобы убедить что это не обман.
Я наивный, беру билет, лечу в Сочи, меня встречают любезно в аэропорту со словами "представляете, вот прямо только что квартира ушла".
Ну и начинают предлагать другие варианты, которые даже близко не сосуществуют нашему запросу!
3. "Накручивают цены". Недвижимость может оказаться "немного" дороже, чем она стоит на самом деле. Например, могут "накрутить" 2-3 миллиона рублей! Не секрет что риэлторы обладают информацией, они прекрасно разбираются в стоимости. Если им попадется выгодный вариант, то они тут же "накрутят цену" и продадут дороже.
4. "Проверим объявление на обман". Агентство недвижимости "Волна", сделало сайт - https://sochifake.ru/ на котором якобы, они проверят объявление на обман. Вы отправляете запрос, указываете номер телефона, и ваш номер попадает в базу данных. Естественно, вам будут звонить и донимать по телефону.
Финансовая мотивация риэлторов
Немного о квалификации риэлторов - если коротко, то она никакая! В агенства невидимости берут кого попало, на следующих условиях.
Если сможешь продать квартиру, то твоя доля 40-50% от комиссии. Если вдруг вы не знаете, что такое комиссия, то это сумма которую платит застройщик агентствам недвижимости. Размер комиссии примерно 5% от стоимости недвижимости.
Считаем размер комиссии
Стоимость квартиры - 12 000 000 руб. (да, уже такие цены) * 5% = 600 000 руб.
Другими словами, вы покупаете квартиру через риэлтора у застройщика, а застройщик платит 600 000 руб. агентству недвижимости. При этом риэлтор получает 300 000 руб.
Не знаю как вас, но меня душит "жаба" платить такие деньги, за такую безграмотную работу!
Скидки от застройщика
Если коротко, то застройщик скидки не дает. Агентству или риэлтору, пожалуйста, но конечному потребителю - нет.
Для застройщика вы "шикарная добыча", он сэкономит на вас комиссию - 600 000 руб.
Прикинуться частным риэлтором - не выход из ситуации, вас быстро "раскусят". Во первых все друг друга знают, плюс на этом рынке работают настоящие "акулы".
Цены на недвижимость в Сочи
Вы наверняка заметили, что цены на недвижимость в Сочи "немного выросли". В 2020 году цена за квадратный метр была - 100 000 руб., в 2022 году цена уже 300 000 руб.
Ссылка на график - https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Конечно застройщики и риэлтора "поют унисон", что спрос превышает предложение! Я конечно могу ошибаться, но мне кажется есть ряд логичных вопросов:
1. Покупать недвижимость за рубежом - опасно. Могут забрать, могут ограничить выезд и т.п. Следовательно, спрос будет смещаться в сторону Российских застройщиков и можно поднять цены. Согласен, тут не поспоришь.
2. Многие объекты продаются по 5-10 лет, ждут удачного момента. В Сочи много людей, которые скупают квартиры, а в удачный момент их продают. Если такой большой спрос, то почему так долго продают?
3. Почему агенства недвижимости начали активно закрываться, неужели потому что не успевают продавать недвижимость?
4. Почему агенства недвижимости и застройщики активно стали предлагать скидки и подарки?
Может быть продаж не так много, как хотелось бы?
Как купить квартиру в Сочи выгодно
Если вы уже выбрали объект недвижимости, можно переходить к действиям.
1. Заведите отдельный номер для совершения звонков в Сочи. Свой личный номер не используйте, иначе вас замучают звонками.
2. Позвоните застройщику, агентствам недвижимости, и другим которые продают данный объект. Сообщите, что Вы ищете срочные предложения со скидкой. А также, что вы не готовы рассматривать предложения без скидок.
3. Ваш номер занесут в базу, и возможно даже сразу найдут срочные предложения. Дело в том, что в Сочи часто продают квартиры инвесторы, которые скупают квартиры целыми этажами. Инвесторы готовы предложить хорошую скидку, если им срочно понадобились деньги.
Застройщики тоже нуждаются в деньгах, им нужно совершать много платежей, они готовы сделать хорошую скидку, лишь бы продать быстро.
4. Оптимальное время покупок - июнь, июль, август. Дело в том, что спрос в эти месяца сильно падает, люди едут отдыхать, а не покупать. И в это сложное время для застройщиков, они готовы делать скидки. Вот живой пример - https://alpiskiy-kvartal.ru/
Риэлтор предлагает:
- Квартиры от инвесторов, со скидкой 2 000 000 руб.
- Скидку на ремонт квартиры 10% (около 200 000 руб.)
- Скидку строительные материалы 10% (около 150 000 руб.)
- Бесплатно дизайн проект квартиры (около 50 000 руб.)
- Подарочный сертификат на сумму 60 000 руб.
Конечно же скидка делается за ваш счет, но тем не менее это выгодно!
- Скидка 10-15% вполне реальная, именно так мы и купили себе квартиру.
- Дополнительные скидки - тоже реальность т.к. строительные бригады платят риэлтору комиссии, которую он просто отдает вам. Что в целом тоже выгодно.
- Строительные магазины дают скидку строительным бригадам, возможно эту скидку вам тоже отдадут т.к. работа в Сочи очень нужна.
- Дизайн проект квартиры - он тоже стоит немало, но как правило оплачивают услуги дизайнера, за счет комиссии агенства.
- Подарочный сертификат - это что-то новенькое, но считаю что размер комиссии позволяет вернуть обратно покупателю 60 000 руб.
Желаю всем удачно купить квартиру, главное будьте внимательными, и не торопитесь.