Философский вопрос «новостройка» или «вторичка» был актуален всегда и опирался на индивидуальную ситуацию покупателя. Однако, недавние события внесли небольшие корректировки в привычный для всех нас порядок вещей. На сегодняшний день внесено много изменений, касаемо покупки и оформления жилья, ведь недвижимость – одна из самых главных отраслей экономики. В данной статье мы постараемся разобраться с учетом текущей обстановки: что сегодня выгоднее – новостройка или «вторичка»?
Ипотека на новостройку и «вторичку»
Ипотека, пожалуй, один из важнейших вопросов, связанных с приобретением недвижимости. Дело в том, что покупателей за «наличку» сегодня осталось крайне мало, а до событий спец. операции, на ипотечное кредитование приходилось порядка 70% сделок с жилой недвижимостью
С 2020 года за счет введения льготных ипотечных программ, условия кредитования для некоторых категорий граждан стали значительно выгоднее. Однако, параллельно застройщиками было начато субсидирование ипотечных ставок, что провоцировало рост стоимости жилья. В данный момент времени, спрос на первичную недвижимость продолжает стимулироваться за счет введения льготных и субсидированных программ
Ключевая ставка ЦБ на сегодняшний день – 8%, а вот льготную ипотеку можно получить от 7%, которая действует до конца 2022 года. При этом до 31 декабря 2024 года у IT-специалистов есть возможность оформить льготную ипотеку со ставкой до 5%. Все ипотечные программы правительства РФ распространяются на первичное жильё
Ипотека на вторичную квартиру, безусловно, похвастаться таким не может. Во-первых, ипотеку на «вторичку» сложнее получить, так как банк тоже оценит квартиру и на основе этого вынесет решение об одобрении или отклонении заявки на кредитование. При этом ставки на ипотечное кредитование при покупке квартир вторичного фонда – от 10%.
Исключением в этом случае являются только крупные компании, занимающиеся продажей квартир вторичного фонда и имеющие партнёрские отношения с крупными банками. Такие компании могут оформить субсидированную ипотеку на покупку квартиры и значительно увеличить шансы на одобрение ипотеки. Например, в BERI.RU покупатель может оформить ипотеку на «вторичку» от 6,5%.
Безопасность сделки
При покупке новостройки, сделка обычно ведется по ДДУ (договору долевого участия), что предполагало под собой немало рисков. С 2019 года заработала новая система ведения сделок по ДДУ – через эскроу-счета.
Эскроу-счет – это ячейка в банке, в которую покупатель вносит платежи по ипотеке или «наличку», после чего деньги на счете замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Иными словами: застройщик не получит деньги, пока не закончит строительство надлежащим образом, в противном случае сделку можно будет оспорить и вернуть потраченные средства
В случае со «вторичкой», безусловно, дела обстоят куда сложнее. Во-первых, покупатель будет не первым собственником и важно будет сделать качественную юридическую проверку, чтобы в дальнейшем её невозможно было оспорить. Во-вторых, жильё само по себе не новое и необходимо провести экспертизу по состоянию коммуникаций, а также проверить жильё на наличие перепланировок. Однако, оплату можно произвести через счет-аккредитив в банке. Это аналог эскроу-счета и работает как нотариальная ячейка. Разница лишь в том, что средства фиксируются в банковской ячейке и переходят к продавцу только после регистрации перехода права собственности и нотариального подтверждения.
Исключением здесь снова будут являться крупные компании, занимающиеся продажей вторичной недвижимости после ремонта и «юридической чистки». Покупать «вторичку» в таких компаниях безопасно, так как собственником является компания и в квартирах никто не зарегистрирован. После обновления коммуникаций и проведения дизайнерского ремонта в квартирах никто не жил. При этом компания работает через счет-аккредитив в банке и даёт юридические гарантии на качество жилья
Готовность к проживанию
Большинство квартир в новостройках сегодня можно взять с готовой отделкой. В некоторых случаях, например, жилых комплексах бизнес-класса, распространена практика продажи готовой квартиры «под ключ» с готовым ремонтом и мебелью. Но важно понимать, что варианты «под ключ» обойдутся значительно дороже того же White Box. Также квартира будет новой и в ней не будет привычных бытовых вещей, которые есть в каждой «вторичке». Вам придется позаботиться о мебели, сантехнике, кухонном гарнитуре, бытовой технике и так далее, что значительно увеличивает себестоимость покупки
Инфраструктура вокруг жилого комплекса обычно не готова на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Зачастую бывают проблемы с парковочными местами, транспортной доступностью к ЖК, открытым грунтом возле тротуаров, не сданными коммерческими помещениями. Расстраиваться тут конечно не стоит, всё появится, но на это нужно время. В среднем процесс выстраивания инфраструктуры занимает до 2-х лет, в некоторых случаях это происходит быстрее или дольше – зависит от конкретно взятой ситуации
Со вторичным жильём, ситуация обстоит несколько проще: во-первых, дома старого фонда были построены давно и инфраструктура возле них выстраивалась в некоторых случаях сотнями лет, а во-вторых, множество вариантов, которые полностью готовы к проживанию. С точки зрения готовности к проживанию, среди «вторички» у покупателя сильно расширяется выбор: можно купить квартиру с голыми стенами, а можно с отделкой, но есть ещё и варианты с готовым дизайнерском ремонтом – как душе угодно!
Безусловно, важно понимать, что покупка «вторички» с неплохим ремонтом и мебелью не избавляет покупателя от дополнительных трат. Так как обслуживание квартиры после покупки тоже будет стоить денег, пусть и не таких больших, но ощутимых
Однако, несмотря на то, что в подъездах домов старого фонда проводится ремонт, фасады реставрируются, а дворы обслуживаются – все эти факторы будут все равно немного уступать актуальному времени пространству нового жилого комплекса
Выгоднее купить новостройку или вторичку?
В данный момент можно приобрести новостройку на этапе котлована и готовую «вторичку» по схожей стоимости. В готовых ЖК стоимость «первички» будет уже значительно выше вторичного аналога. К тому же, сейчас на рынке вторичного жилья довольно большое количество предложений по сниженной стоимости, пока застройщики стараются держать стоимость жилья на одном уровне
Однако, при покупке «первички», на этапе котлована и до момента сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, стоимость квартиры в среднем вырастает на 20%, чем не может похвастаться покупка квартиры вторичного фонда. Но тут не всё так просто: ощутить рост стоимости жилья сможет покупатель, у которого уже есть квартира в собственности, в которой он проживает. Так как если квартиры нет, расходы на аренду жилья, на время ожидания строительства ЖК, также вкладываются в себестоимость приобретения. А весь остальной бонус с покупки уйдет на приведение голых стен в комфортное жилое пространство.
В случае с вторичным фондом, есть ликвидные объекты, которые облагаются стабильным спросом при продаже. Складывается ликвидность из множества факторов: расположение, тип дома, состояние дома, год постройки, состояние подъезда, тип стен, состояние двора, наличие ремонта, транспортная доступность, тип планировки, куда выходят окна, документы – и ещё много-много нюансов
Важно также понимать, что при росте стоимости первичного жилья, стоимость квадрата во вторичном фонде также начинает расти. Вопрос ликвидности стоит рассматривать покупателям, которые ищут квартиру с инвестиционным потенциалом. Например, чтобы перепродать её в ближайшие годы или сдать в аренду. Если же покупка производится с целью долгосрочного проживания на 10-20 лет, то волноваться по поводу ликвидности возможно и не стоит. Главное, чтобы квартира была для вас комфортна и всем устраивала по вашим параметрам выбора, но в таком случае, стоит выбирать тщательнее