При покупке квартиры на вторичном рынке можно получить соседа в подарок. Хотя, если новый собственник о нем не узнал до сделки, скорее всего, сосед совсем не подарок. Mafin Media рассказывает, что такое право пожизненного пользования, у кого оно есть и как его лишить.
Что такое право пожизненного пользования
Право пожизненного пользования, или право пожизненного проживания, позволяет зарегистрированному жильцу пребывать в квартире, пока он сам не пожелает выписаться. Оно есть, например, у тех, кто не приватизировал полученную квартиру.
Постоянная регистрация дает право проживания в квартире, как и право пожизненного пользования. Может показаться, что понятия аналогичны, но это не так.
Жилец с правом пожизненного пользования даже при смене собственника не теряет возможности пользоваться квартирой.
Жилец с постоянной регистрацией должен быть собственником жилого помещения или членом семьи владельца, и при передаче права собственности бывший владелец и члены его семьи должны выписаться из квартиры, если в договоре купли-продажи не указано иное. В противном случае нынешний собственник может снять их с регистрационного учета через суд.
Кто обладает правом пожизненного проживания
Пожизненное право проживания в квартире могут заполучить несколько категорий граждан.
- Отказавшиеся от приватизации. При продаже квартиры право пользования теряют все родственники бывшего собственника, кроме тех, кто ранее отказался от приватизации.
- Проживающие в квартире по завещательному отказу. Завещательный отказ — условие в наследственном договоре, требование наследодателя, по которому наследник получает имущество при определенных условиях. Например, при бессрочном проживании конкретного лица.
- Члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК), их супруги и дети. Люди, принимавшие участие в выплате пая в ЖСК, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.
- Супруги собственников. Можно оставить такое право за бывшим супругом по брачному договору или соглашению о разделе имущества.
- Несовершеннолетние под опекой, без родительского попечения и вынужденно оставившие свою квартиру. Для снятия их с регистрационного учета нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Получатели ренты. Бывшие собственники квартиры, передавшие право собственности на жилье новому собственнику взамен пожизненного содержания. Продажа такой недвижимости происходит с согласия рентополучателя, при этом он сам переходит на иждивение новому собственнику.
- Гражданин, получивший право по договору при продаже квартиры. Даже при неоднократном переходе права собственности суд встанет на сторону вечного жильца.
- Даритель по договору дарения. Подарок подразумевает безвозмездное пользование. Но некоторые добавляют такое условие, как пожизненное проживание дарителя, почти как в договоре ренты. К сожалению, это распространенное условие, поэтому договор дарения в истории перехода прав собственности должен насторожить покупателя.
Как лишить права пожизненного пользования
Никак.
Как было сказано ранее, жилец с правом пожизненного пользования может сняться с учета только по своему желанию. При обнаружении таких «соседей» лучше сразу отказаться от недвижимости, особенно если о них не предупредил продавец.
В крайнем случае можно попробовать договориться до сделки: попросить вечного жильца добровольно выписаться, лишиться права пожизненного пользования и прописаться в другом месте. Главное — проследить, чтобы выписка не была временной.
Как узнать о прописанных в квартире
Раньше сами владельцы могли не знать, кто прописан в их жилье: данные были доступны только по согласию самих жильцов. Сейчас собственники могут получить сведения через МФЦ «Мои документы».
Но покупателю очень сложно найти вечных жильцов. При проверке вторички агенты по недвижимости изучают множество документов и начинают с истории перехода права собственности в выписке из ЕГРН — это дает им понять, насколько глубоко нужно копать. Так, договор купли-продажи снижает риски обнаружить скрытых жильцов, но, если до него квартира передалась по наследству или договору дарения, могут вскрыться проблемы.
Однако при покупке вторички покупателю лучше все же вместе с юристом или риелтором перепроверить данные, которые предоставил продавец, и оформить титульное страхование недвижимости.
Все архивные документы могут быть недоступны даже собственникам, например если бывший жилец — «отказник» от приватизации и находится на лечении в психиатрической больнице. На вторичном рынке множество подобных случаев и других подводных камней.