Все, кто хоть раз совершал сделки с недвижимостью, сталкивались с таким вопросом, как получение нотариального согласия другого супруга на совершение сделки. Это стало уже обязательным элементом практически любых сделок и нотариальное согласие требуют по поводу и без повода. Часто, участники сделок страхуются от любых рисков, банки, которые оформляют ипотеки, тоже просят согласие и всё тут.
Давайте посмотрим, что по этому поводу говорит закон и когда нотариальное согласие супруга действительно нужно, а когда можно и не брать.
Необходимость нотариального согласия определена законом в ст.35 Семейного кодекса РФ. В частности, там указывается, что если совершаются обычные сделки, то согласие другого супруга предполагается. Поэтому такие сделки может совершить любой из супругов. Эта норма распространяется и действует в отношении обоих супругов, потому что они действуют в общем семейном интересе .
Однако, в отношении недвижимости, в ч.3 той же статьи, оговорены специальные правила.
Так, нотариальное согласие требуется на сделки с недвижимостью в 3-х случаях:
- нотариальные сделки,
- сделки, где обязательна регистрация самого договора.
- по распоряжению имуществом, которое подлежит государственной регистрации
Таким образом, есть определённые случаи, когда нотариальное согласие должно быть. И давайте посмотрим как они относятся к обыкновенной покупке или продаже квартиры.
Нотариальная форма сделки обязательна в определенных случаях. Законом к таким отнесены сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Если вы продаете долю, эта сделка оформляется у нотариуса с обязательным оформлением нотариального согласия другого супруга.
Сделки, где обязательная регистрация самого договора: есть ограниченный перечень случаев, когда регистрируется сам договор. Во всех прочих случаях регистрируется переход права собственности по договору, но не сам договор. Если мы берём простой случай по продаже квартиры, там договор не регистрируется и поэтому этот случай сюда не подходит.
Остаётся последний случай - распоряжение имуществом, которое подлежит государственной регистрации. Распоряжение означает фактическое решение судьбы имущества, при котором, оно может выбыть из владения предыдущего собственника.
Опираясь на эту статью, все участники на рынке недвижимости на всякий случай требуют нотариальное согласие супруга от другой стороны.
Между тем, нужно учитывать, что формулировка закона предусматривает именно распоряжение общим имуществом супругов. Распорядиться имуществом можно тогда, когда оно есть. То есть, фактически у супругов должно быть в собственности общее имущество, которое приобретено в период брака на их совместные доходы и в общих целях.
Безвозмездные сделки в отношении одного из супругов не порождают общую собственность на такую подаренную квартиру. Квартира будет находиться в личной собственности только того супруга, который получил дар. Отсюда следует, что и на продажу этой личной недвижимости получать согласие любого лица не требуется.
Но не всё так просто. Мы уже говорили, что все страхуются от всего и даже в этом случае с вас могут всё равно потребовать нотариальное согласие. Сколько бы вы не доказывали документами свое личное право собственности, вам все равно предложат добавить нотариальное согласие, а иначе сделки не будет.
В судебной практике споры по поводу необоснованности истребования нотариального согласия встречаются, но решаются они очень долго. Например, исходя из буквального понимания ч.3 ст.35 СК РФ на покупку недвижимого имущества согласия не требуется, ведь в этом случае не происходит распоряжения имуществом. Напротив, приобретая имущество, супруг приобретает его в пользу обоих супругов. Соответственно, нарушения интересов другого супруга здесь быть не может.
Однако, Верховный суд РФ, в Обзоре судебной практике №3 за 2016г. (утвержден Президиумом ВС РФ 19.10.2016 г.) рассматривал конкретное дело:
Человек приобретал земельный участок и пытался зарегистрировать переход права собственности. От него потребовали нотариальное согласие супруги, от чего он отказался. После долгих пересудов Верховный Суд РФ указал, что приобретение земельного участка (а значит и других объектов недвижимости) не является сделкой, которая влечёт распоряжение, потому что он приобретал имущество, а не распоряжался им.
А возможно ли все таки совершить сделку без нотариального согласия? Ответ читайте ЗДЕСЬ.
Регистрируем сделку у нотариуса. Кто должен оплатить госпошлину?
Вот общие рекомендации, которые мы можем дать по этому поводу. Спасибо за прочтение статьи, если понравилась , то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу. Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги. Всего хорошего.