Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры
Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.
- Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
- Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?
- Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
- Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
- Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
- Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?
Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.
На что обращать внимание на просмотре квартиры во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:
- состоянии дома и придомовых территорий;
- состоянии квартиры;
- вопросах о документах.
Состояние дома и общественных пространств
Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома.
Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта. Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.
Что оценить на придомовой территории
Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров
Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.
Как решён вопрос с парковкой:
- есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
- есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.
В каком состоянии двор и детская площадка:
- соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
- в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
- нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).
Что оценить в подъезде
Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.
Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.
Чистота:
- нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
- в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол.
Как давно был ремонт
- не осыпается ли штукатурка;
- насколько качественно покрашены стены;
- в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
- есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
- в каком состоянии входные двери;
- как выглядят окна и открываются ли они;
- как выглядят электрощитовые и выключатели.
Лифт:
- есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
- хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
- проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
- указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.
Безопасность
Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.
Курят ли в подъезде
Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.
Соседи
- нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
- нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
- есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
- все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
- на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.
Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.
Состояние квартиры
Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.
Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.
Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция
Вода и отопление:
- нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
- не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
- хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
- какого вода цвета и запаха;
- как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
- зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.
Электричество:
- работают ли все розетки и выключатели;
- нет ли признаков нагара;
- не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).
Газ:
- установлен ли рабочий счётчик;
- как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
- газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи.
Стены, пол и потолок
Пол:
- ровный ли пол;
- не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
- как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).
Напольное покрытие:
- линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
- ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
- керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).
Стены
- есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
- постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.
Потолок
Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит пообщаться с соседями сверху.
Оконные рамы и балкон
- узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
- есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
- в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
- нет ли на рамах следов плесени;
- уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).