Привет, друзья! Активно стали появляться запросы под ипотеку 0,01%, при этом люди находятся на совершенно различной "стадии к принятию решения": кого-то уже полностью обработали, кто-то ещё может принимать адекватные решения. Свои мозги всем не пришьёшь, между тем, заметку про этот вид кредитования я сделаю, ну а вы уже сами решайте нужна она вам или нет.
Как всегда, благодарность автору принимается в виде лайков и комментариев, а мой телефон не меняется вот уже много лет и если решили переехать на юг правильно - звоните +7(928)211-33-77
Как всегда, больше информации вот здесь, кто ещё не подписан - жду, там реакция на многие события рынка недвижимости Краснодарского края.
Ипотека под 0,01% в Краснодаре, что с ней не так?
Ну как что? Нормальный человек, который видит такие цифры должен как минимум насторожиться. Вы бы хотели от вашей деятельности получать доход в 0,01% в год? А с чего вы решили, что если вас окружают люди, нет даже не люди, а компании, вернее банки, которые вдруг решили ничего не зарабатывать на вас? А как они должны существовать? За счёт чего содержать офисы? Сотрудников? Как в конце-концов платить крутые бонусы ТОПам?)
А если уже застройщики стали такими филантропами, то зачем эта ставка, можно же просто снизить цену до адекватного уровня? Или вас это всё не настораживает?
Вообще, я уже говорила, что наши люди, благодаря достаточно длительному существованию в мире, где нет рекламы - так и не выработали иммунитет к маркетинговым манипуляциям, чем, конечно, пользуются все подряд.
Ну, давайте к теме: вы вообще видели, чтобы банки работали в убыток? Даже на сегодняшний день, при том, что деньги банки получают от ЦБ под 8% - вам они эти деньги отдают под 10,08% в среднем, ставки можете посмотреть ниже, кому это очень интересно, они, к стати, почти вернулись к январским показателям, ещё одно заседание ЦБ и, думаю, всё будет в порядке
Не поняли откуда берутся деньги на ипотеку в Краснодаре? Объясню!
Кстати, это нужно объяснять детям прямо в начальной школе:
Деньги не берутся не откуда, но иногда исчезают в никуда)
Банк сам по себе деньги не производит - их ему под % выдаёт Центральный Банк, а вот откуда он берёт эти деньги и сумму денег - доподлинно неизвестно.
Есть теории, которые стараются нам внушить, что количество денег в ЦБ как-то связано с ВВП, но никаких раскладок и формул в открытом доступе нет. По сути ЦБ - это частная компания, которая не подчиняется государству полностью - мутная там схема, мне в ней полностью разобраться не удалось, хотя я старалась понять. Вероятнее всего есть лимиты на количество денежной массы, которые получают те или иные ЦБ в разных странах, но это другая история
Ладно, лирика всё это, мы ближе к нашим ипотекам):
ЦБ на заседании может утвердить ту или иную ключевую ставку, и, последнее время этому вопросу уделялось много внимания, так как ставка плясала как медведь на цыганской свадьбе, то взлетая, то опускаясь. На данный момент она составляет 8%
По сути, 8% значат только одно: банки будут получать деньги под такой процент. Т.е. 8% для какого-нибудь Сбера - это 0. Понимаете о чём я? Если банк начнёт по-честному выдавать клиенту кредит под 8%, то ему просто не на что будет существовать.
Конечно, если появляются какие-либо программы государственной поддержки, к примеру, "Сельская ипотека", или ""Льготная ипотека", то у банка появляются лёгкие деньги, которые как бы призваны помочь людям, но на самом деле помогают банку.
Когда появляется "Льготная ипотека", то из наших с Вами бюджетных денюжек (про "наши с вами" - это был сарказм!) - мы, с молчаливого согласия гасим для банков разницу. Не поняли? Сейчас объясню
Деньги банки получают под 8%, в среднем банки выдают ипотеку под 10,08%, зарабатывая какие-то "нищенские" 2,08%. Вводится, так называемая "Льготная ипотека" под 7%, банк же должен что-то зарабатывать? Его доход остаётся неприкасаемым, ЦБ по-прежнему выдаёт под 8%, ну и чтобы вы получили эту самую ипотеку под 7%, бюджет должен выделить государственную помощь банкам в размере 3,08%, ну, чтобы они чувствовали себя сытыми. Возможно сумма будет иной, но принцип такой. Ещё веселее при "Сельской ипотеке" под 3%, принцип вы поняли?
Как так получается, что "Льготная ипотека" раздаётся не под 7%, а под 6,63%?
А вот здесь тоже скрывается интересная штука. Как Вы думаете, на какие деньги строит застройщик? Правильно! На деньги, которые ему выделяет банк?
Как Вы думаете, %, который платит застройщик банку отличается от того, под который Вам выдаёт деньги банк? Правильно!
Почему? Потому что государство поддерживает застройщиков и субсидирует ставки банкам для выдачи кредитов застройщикам! Как так? Ну вот так. А что вы хотели - это целая отрасль!
По сути, ваши налоги идут на то, чтобы эта отрасль работала. И деньги по-прежнему не откуда не появляются! Если застройщик получает кредит, к примеру, под 5%, то кто-то компенсирует банку, которые его выдаёт разницу, а этот кто-то вы, вернее ваши налоги из бюджета!
И здесь у многих возникает вполне резонный вопрос:
А может быть правы губернаторы, которые заставляют строить застройщиков инфраструктуру вокруг своих объектов для населения? Ведь часть денег застройщик получает из карманов налогоплательщиков?
А что происходит если застройщик мало продаёт? Правильно! Он мало берёт новых кредитов и банки получают меньше господдержки и меньше зарабатывает, НО! Кому отходит объект, кредит за который не может выплатить застройщик? Бинго! Тому, кто давал кредит!)
Давайте я переведу на человеческий язык:
- Банк, руками застройщика умножает свои деньги, давая их в займы под процент, при этом получая ещё и деньги из бюджета, выделенные для поддержки застройщиков.
- Банк, выдавая ипотеку под % физическому лицу - умножает свои деньги ещё раз. Т.е. с другой стороны банк также получает прибыль!
- Если застройщик разоряется - банк получает страховку плюс актив, которые продаёт чуть ниже рынка в виде кредита другому владельцу.
Интересно, но именно ипотека с господдержкой помогла не гражданам, а банкам и застройщикам, хотя это по сути одно и тоже. Наше государство в этом случае выступило как обманутый вкладчик, желая сделать жильё более доступным получило повышение цен, но, не без участия всея строителя России, который: Казань строил, потом Москву строил, а теперь "строит" всю страну...ладно, лирика всё это, лобби никто не отменял...
Помните? Заведение всегда выигрывает! Не зависимо от того, что Вам говорят при входе!
А теперь самое интересное - ставка в 0,01%. Что это такое? Как вообще такое возможно?!
Начнём с того, что весь перечень ипотек с государственной поддержкой в Краснодаре есть в открытом доступе, и среди них нет ни "Ипотеки под 0,01%", ни "Ипотеки под 0,02%", ни какой-либо другой ипотеки с подобными ставками. Что это значит? Правильно! То, что государство не имеет ни какого отношения к ипотеке под 0,01% в Краснодаре, ровно как и в любом другом городе России и это не программа, а маркетинговое мероприятие.
На данный момент минимальной ставкой по ипотеке, которая объявлена государством является "Сельская ипотека" под 3% годовых. Она действительно существует, и я о ней писала и снимала ролик.
Если ипотека под 0,01% в Краснодаре - это маркетинговое мероприятие, где же прибыль?
И это правильный вопрос! Как же можно получить прибыль в этом случае? Вы же помните, что банк не может выдавать деньги менее, чем под 8%, а в реальности под 10,08%?
Что-то в этой схеме не так. Возможно, в какой-то другой вселенной и есть банки, в которых работают филантропы, но не у нас. И где они возьмут эти деньги?
Схема оказалась предельно проста:
Ипотека под 0,01% в Краснодаре - включаем проценты в стоимость!
Итак, застройщик хочет продать вам квартиру, у вас нет ничего, или есть небольшой первоначальный взнос и он предлагает вам "Субсидированную ипотеку под 0,01% в Краснодаре". Менеджер в офисе застройщика объясняет, что стоимость квартиры будет только немного увеличена от сегодняшней стоимости, показывая вам прайс, в котором метр стоит 130 000 рублей. Берёт калькулятор и говорит:
Нам нужно выплатить банку кое-что, так как эта программа требует дополнительного финансирования и квартира вам обойдётся в 150 000 рублей за метр.
Вроде бы не страшно, подумаешь, на 20 000 рублей с метра увеличили стоимость? Зато ипотека без первоначального взноса и без этих бешенных процентов!
А может быть вы не всё видите, когда Вам предлагают такую ипотеку?
Давайте по пунктам, а там сами разберётесь:
- Средняя стоимость метра жилой площади в Краснодаре на сегодняшний день 100 000 рублей. В реальности уже 98 000, но пока статистика не обновилась. Т.е. будь у вас наличные Вы бы спокойно купили квартиру с ремонтом за 3 800 000 в нормальном районе(мы берём с вами гипотетическую квартиру в 39 метров). Напомню: она с ремонтом!
- У застройщика, без ремонта вы бы купили квартиру, которая сдастся через год за 4 680 000 рублей, учитывая все скидки с учётом наличных, если бы самостоятельно пришли в офис. В реальности, можно скинуть ещё, но это уже другой вопрос.
- В ипотеку застройщик продавал такие квартиры за 4 900 000 рублей. Это же ипотечники, они должны переплачивать(так считает застройщик). Но вот проблема - эти квартиры мало кто покупал. Буквально единицы. Т.е. цена в 130 000 рублей за метр была, но покупать их не спешили. Странно было бы если бы люди хотели купить на 30% дороже, то, что рядом в готовом виде продают дешевле, при этом рядом ещё и лучше, так как есть ремонт...
- Итак, вот первая сумма, которую спрятали в вашей квартире по ставке 0,01%, запоминаем её (130 000*39)-(98 000*39)=1 248 000 рублей. Это то, что Вы уже потеряли, но вам же не жалко. У вас денег - куры не клюют!)
- Теперь вторая исходная(нужно признать, что некоторые застройщики на этом останавливаются и об этом я чуть ниже расскажу), но вторая переменная - это ещё +20 000 к метру, которые прибавляет застройщик и о которых вам рассказывает менеджер, говоря, что увеличение не такое уж и больше: 39*20000= 780 000. Итого, переплата 2 028 000 рублей. И квартиру, которая на рынке продаётся с ремонтом за 3 822 000 вы в итоге покупаете за 5 850 000 рублей без ремонта и с большими вопросами о том достроится или нет. Не говоря уж о том, что Вас нагружают различными страховками, доп услугами и самое главное - квартиру вам продадут в самом плохом месте(пока это так)
Ну и что? Что здесь страшного? Переплатила не так много. Мы и так и так в ипотеку переплачиваем!
В общем, мысль правильная, если не несколько но(и я здесь не защищаю банковскую систему - она построена таким образом, чтобы делать заёмщиков беднее). В классической ипотеке это выгладит приблизительно вот так:
А вот в схеме ипотеки под 0,01% ежемесячно вы платите меньше, но, вернее НО: в обычной ипотеке, если вы пожелаете погасить ипотеку заранее, то проценты вдруг исчезают и вы просто ничего не платите. Т.е. в данной схеме, если в сентябре 2023 года вы решите погасить свой кредит по разным причинам - вы выплатите 2 781 989, а вот если у вас будет ипотека под 0,01%, то ежемесячный платёж у вас будет в районе 16 000 рублей, но если в сентябре 2023 года вы решите выплатить свой долг - вы должны будете выплатить 5 606 250 рублей. Почти на 3 миллиона больше.
А зачем мне выплачивать раньше ипотеку под 0,01%? Плачу и плачу!
Возможно и да, но есть некоторые но, вернее снова НО!
К примеру вы решили заранее выплатить долг. Нет, ни в том случае, если вы 10 лет платили затем решили погасить. В этом случае это мало чем отличается, а вот если вы через пару лет решили продать, чтобы купить себе новую квартиру, к примеру вы вышли замуж или наоборот, или у вас родился ребёнок, или вы решили переехать в другой город через пару лет.
В случае с обычной ипотекой - остаток будет в районе рыночной стоимости, в случае с ипотекой под 0,01% - вы просто останетесь должны. Должны много. И это при условии, что застройщик не сильно накрутил перед продажей.
Только вдумайтесь, через два года вы сможете продать квартиру дешевле, чем вы её покупали, оставшись и без квартиры и с долгом. Вам кажется, что это невозможно - тогда это предложение для вас может подойти, а если вдруг?
Никто не отменял возможность изменения процентной ставки в одностороннем порядке!
Ещё один момент, который вы должны учитывать: независимо от того, какой кредит вы берёте в договоре есть строчка: "Банк может изменить ставку в одностороннем порядке!" и действительно может. Откуда вам знать, что через пару лет вместо 0,01% не появится ставка в 7%. Почему? Просто потому, что времена меняются.
Что хорошего в ставке 0,01%? Хорошее ведь всегда есть?
Ежемесячный платёж ниже, чем при обычной ипотеке - это нужно признать.
Почему я не советую ни одному клиенту сегодня ипотеку под 0,01%?
Сегодня это маркетинговое мероприятие только начинает работать. Все паникёры и те, кто очень спешат жить сегодня - сейчас заберут самые плохие квартиры, государство посмотрит на это всё и возможно отрегулирует некоторые особенности данного процесса и тогда, можно будет присмотреться к нему поближе.
Разрыв между вторичкой и первичкой сегодня критический, при этом вторичка дешевле первички и это может происходить только на меняющемся рынке. Нас в ближайшее время ждёт коррекция первичной недвижимости, если только не внешние события, которые прогнозировать сложно.
Первичная недвижимость расти не будет - ей просто некуда, какого-то из ряда вон выходящего спроса на вторичку, чтобы она начала расти - тоже нет, так что в ближайшее время мы получим нормализацию рынка в Краснодаре, я думаю, что пара 75 000/95 000 первичка/вторичка - вполне реальна, если, конечно, всё будет спокойно, но, если народ как в последний раз сейчас кинется набирать так называемую ипотеку под 0,01% - это поможет застройщикам держать 130 000 рублей за метр и ожидать снижения не стоит!
В общем, как-то так! хорошего дня, друзья! Спасибо, что вы со мной!